Một năm đầy biến động của bất động sản nghỉ dưỡng 2020

Những con số "khốc liệt" chưa từng có của BĐS nghỉ dưỡng

Năm 2020 là năm thị trường BĐS cả nước đã phải "gồng mình" để chống dịch. Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng không nhỏ đối với thị trường BĐS nói chung, trong đó phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng bị tổn thất nặng nề nhất.

Khách sạn: Công suất lấp đầy chỉ ở ngưỡng 25%

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, sau khi 2 đợt dịch đi qua, thị trường du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam đang cho thấy sự phục hồi khá chậm, khi công suất lấp đầy toàn thị trường chỉ ở ngưỡng 25% do nguồn cầu du lịch nội địa chưa đủ để có thể tác động rõ rệt đến hoạt động của phân khúc này.

Năm 2020, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, du lịch Việt Nam chịu tổn thất nặng nề nhất trong các ngành kinh tế. Du lịch thất thu khoảng 23 tỷ USD do lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm 80% (so với năm 2019), lượng khách trong nước cũng giảm gần 50%.

Nếu như tháng 1/2020, lần đầu Việt Nam đón được hai triệu khách quốc tế trong một tháng. Thế nhưng, từ tháng 2/2020, dịch Covid-19 bùng phát trên thế giới đã ngay lập tức ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành du lịch kéo theo BĐS khách sạn cũng "đuối theo". Kể từ tháng 3/2020, Việt Nam ngừng hoạt động đón khách quốc tế, chỉ còn hoạt động du lịch trong nước. Nhưng thị trường du lịch trong nước cũng bị ảnh hưởng bởi các đợt giãn cách xã hội khi dịch bùng phát. Như vậy, tính cả năm nay, ngành du lịch nói chung, BĐS du lich – nghỉ dưỡng nói riêng gặp muôn vàn khó khăn.

Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2020, BĐS nghỉ dưỡng hoạt động kém nhất từ trước đến nay do chính sách phong tỏa. Công suất phòng giảm 36 điểm phần trăm theo năm xuống 32% trong khi giá phòng giảm 13% theo năm xuống 74USD/phòng/đêm. Sau quý 1 đầy biến động, công suất quý 2 chỉ đạt 12%, giảm 36 điểm phần trăm theo quý. Áp lực từ công suất phòng thấp đã khiến giá phòng trung bình giảm 21% theo quý. Phân khúc 5 sao chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do phụ thuộc chủ yếu vào khách quốc tế. Theo Sở du lịch Tp.HCM, lượng khách quốc tế tại thành phố trong 6 tháng đầu năm 2020 giảm 69% theo năm xuống 1,3 triệu lượt.

Đến quý 3/2020, công suất phòng ổn định hơn nhưng vẫn ghi nhận sự sụt giảm đáng kể so với cùng kì năm trước. Cụ thể, giá phòng trung bình giảm 10% theo quý còn 54USD/phòng/ đêm, với mức giảm mạnh nhất ở các khách sạn 5 sao.

Nhìn ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM, nơi vốn là mảnh đất màu mỡ của kinh doanh khách sạn, mới thấy được sức tàn phá "khốc liệt" của Covid-19. Tại Tp.HCM, kể từ đợt giãn cách xã hội vào tháng 4/2020, công suất phòng nằm dưới mức 20% và thấp hơn hầu hết các thành phố khác ở khu vực châu Á. Con số này giảm mạnh so với công suất 72% đạt được vào năm 2019. Còn tại Hà Nội, cùng thời điểm, thành phố này cũng ghi nhận công suất thuê phòng chỉ gần 35% cùng kì năm ngoái nhờ vào các doanh nghiệp địa phương.

Theo CBRE Việt Nam, năm 2020 là năm của dịch bệnh hành hoành. Dịch bệnh bùng phát khiến nhiều kế hoạch du lịch bị trì hoãn và ngành kinh doanh khách sạn vì thế gặp nhiều khó khăn hơn. Doah thu trên mỗi phòng (RevPAR) trong nửa đầu năm tại thị trường Hà Nội và Tp.HCM lần lượt giảm khoảng 56% và 64% so với cùng kỳ năm 2019. Doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) cho cả Việt Nam trong cùng kỳ cũng ghi nhận mức giảm tương tự khoảng 55%.

Condotel: Gần như đóng băng, 2/3 sản phẩm chào bán không phát sinh giao dịch

Ở loại hình Condotel, năm 2020 là một năm "đáng buồn". Theo số liệu thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, 9 năm 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận... đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của dịch covid -19 thì cơ bản là khung pháp lý cho loại hình condotel vẫn chưa thực sự rõ ràng. Việc một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng phá vỡ cam kết lợi nhuận đã khiến khách hàng có những tâm lý e ngại, mất niềm tin.

Theo các đơn vị nghiên cứu, trong quý 3/2020, cả nước chỉ có 1 dự án condotel mới mở bán, cung cấp ra thị trường 71 căn condotel, chỉ bằng 27% so với quý 2 và bằng 3% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 39% nguồn cung mới, bằng 20% so với quý 2, nhưng chỉ bằng 1% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu đáng lo ngại.

Theo chuyên gia trong ngành, sự phát triển nhanh, mạnh các dự án condotel trong thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và của thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, với tốc độ tăng trưởng khách du lịch lên đến khoảng 30%/năm đối với khách du lịch nội địa và khoảng 15%/năm đối với khách du lịch quốc tế trong các năm gần đây.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, vài năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Trong 3 quý đầu năm 2020, 2 đợt dịch bệnh Covid-19 đã tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường BĐS càng ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành BĐS du lịch – nghỉ dưỡng.

Ông Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, hiện lĩnh vực BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang bộc lộ nhiều mặt hạn chế, bất cập. Đã có tình trạng phát triển nóng các dự án căn hộ du lịch trong thời gian qua, nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Đồng thời cũng xuất hiện dấu hiệu "cung" vượt "cầu". Đặc biệt là có hiện tượng cá nhân nước ngoài "nấp bóng, mua chui" BĐS tại một số vị trí "nhạy cảm", nhất là khu vực ven biển.

Ngoài ra, phân khúc này còn chưa được quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai và cũng chưa có hợp đồng mẫu mua bán condotel, nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án.

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư đã thực hiện các "chiêu thức", như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ" đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Đồng thời, đưa ra "miếng mồi" cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng.

Việc một số chủ đầu tư không thực hiện trả lợi nhuận cao và không làm được sổ đỏ như đã cam kết, thậm chí không bàn giao được căn hộ condotel cho khách hàng đúng hạn, đã dẫn đến đổ vỡ tại một số dự án condotel, gây thiệt hại cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích công cộng.

Theo các chuyên gia, không chỉ do dịch bệnh mà BĐS nghỉ dưỡng năm 2020 trầm lắng rõ nét là bởi bộc lộ nhiều hạn chế, cần các chính sách pháp lý "mạnh tay" hơn để vực dậy phân khúc này.

Doanh nghiệp cần chiến lược mới, tạo cú "ngược dòng" từ khách nội địa

Theo các chuyên gia, thị trường du lịch và BĐS nghỉ dưỡng những tháng cuối năm và trong tương lai gần sẽ phụ thuộc chủ yếu vào lượng khách nội địa.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương nhấn mạnh: Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam thực tế đã bắt đầu quá trình hồi phục, điều này có được từ sự manh nha trở lại của dòng khách nội địa và cần tập trung đẩy mạnh thị trường này bằng cách đảm bảo an toàn cho du khách khi đi du lịch.

Mauro Gasparotti: Thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam thực tế đã bắt đầu quá trình hồi phục

Theo vị chuyên gia này, rào cản lớn của du lịch hiện nay chính là tình hình dịch bệnh còn phức tạp, nhưng chỉ là tạm thời, còn về lâu dài, du lịch Việt Nam rất tiềm năng. Cụ thể, năm 2019, khách nội địa đạt 85 triệu trên tổng số 103 triệu lượt du khách. Bên cạnh đó, du khách Việt Nam xuất ngoại đã đạt mức tăng trưởng đáng chú ý, từ 4,8 triệu chuyến đi trong năm 2012 lên tới 8,6 triệu chuyến đi trong năm 2018. Nhóm du khách này có nhiều kinh nghiệm du lịch và có mức chi tiêu cao hơn, họ sẽ có xu hướng khám phá những điểm đến mới tại Việt Nam trong thời gian tới khi hầu hết các thị trường du lịch quốc tế đều chưa mở cửa.

Những con số về khách du lịch nội địa rất đáng lạc quan, tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường vẫn chưa thể phục hồi ngay như kỳ vọng và sẽ cần thêm thời gian để "tái tạo" và tăng sức bật. Có thể mất 2-3 năm để ngành du lịch nghỉ dưỡng phục hồi như trước đại dịch, mặc dù hiện nay thị trường đang có những dấu hiệu khả quan nhờ nguồn cầu của khách nội địa.

Theo các chuyên gia, ngành du lịch và BĐS nghỉ dưỡng sẽ vượt qua khủng hoảng bằng khách nội địa nên các doanh nghiệp cần có chiến lược phù hợp để xây dựng các dự án tại những thành phố hạng 2, 3 có phong cảnh thiên nhiên đẹp, đặc biệt là khu vực ven biển.

Số liệu thống kê cho thấy, tầng lớp trung lưu Việt Nam đến năm 2025 có thể chiếm 25% dân số, tức khoảng 25 triệu người và ngày càng nhiều người trong số này có nhu cầu sở hữu một căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng và tích lũy tài sản. Nhu cầu này được khích lệ bởi hệ thống hạ tầng giao thông đường cao tốc, đường hàng không... ngày càng phủ rộng, kéo gần khoảng cách giữa các đô thị truyền thống và đô thị biển.

Trên thực tế, từ sau khi kết thúc đợt giãn cách xã hội đầu tiên, nhiều doanh nghiệp đã chủ động, rục rịch khởi động lại các dự án nghỉ dưỡng ven biển ở những địa phương mới nổi có tiềm năng, nhằm đón đầu xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ hai của dòng khách hạng sang nội địa. Điều này vừa khẳng định sức sống tiềm tàng của các chủ đầu tư, vừa cho thấy tầm nhìn của các doanh nghiệp trong việc chuẩn bị cho một tương lai phát triển bùng nổ các sản phẩm nghỉ dưỡng ven biển.

Đáng nói, những tháng cuối năm 2020, nhiều dự án BĐS biển, đô thị biển với quy mô hàng trăm, hàng ngàn héc-ta được công bố ra thị trường, Nhiều dự án, công trình vẫn thi công dù trong cao điểm dịch Covid-19. Theo đại diện một doanh nghiệp BĐS, trong bối cảnh đại dịch vẫn còn khó đoán trên toàn cầu, những dự án nghỉ dưỡng có kết nối hạ tầng tốt, thời gian di chuyển nhanh tại thị trường nội địa sẽ có nhiều cơ hội phục hồi sớm hơn. Chính trong những thách thức của dịch bệnh, của tâm lý thị trường yếu sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính mua lại quỹ đất tốt để phát triển dự án, đón đầu sự phục hồi của thị trường.

Đưa ra dự báo về triển vọng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA cho biết: Những thị trường quen thuộc như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Nha Trang, Quảng Nam, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hạ Long vẫn là nơi duy trì thế mạnh du lịch từ cảnh quan môi trường thiên nhiên, di sản văn hóa - lịch sử,…

Đồng thời, những thị trường mới như: Ninh Thuận, Phú Yên, Bình Định, Quảng Ngãi, Huế, Quảng Bình, Quảng Trị,… với lợi thế thiên nhiên, môi trường còn hoang sơ, chưa bị khai phá nhiều nên sẽ thu hút du khách. Cùng lúc đó, các chủ đầu tư lớn đang đổ bộ vào đây với năng lực triển khai dự án tốt hơn từ: Quy mô dự án, quy hoạch bài bản các phân khu chức năng, hạ tầng tiện ích,… đặc biệt là tạo ra thêm các giá trị mới cho du lịch và phát triển đô thị.

Kỳ vọng gì cho BĐS nghỉ dưỡng năm 2021?

Theo các chuyên gia, chỉ cần kiểm soát dịch thành công, BĐS nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc trỗi dậy nhanh nhất.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận, mặc dù Việt Nam bị sụt giảm khách quốc tế, nhưng đây vẫn là thị trường cơ hội cho các nhà đầu tư. Nguyên nhân là do chúng ta có tiềm năng rất lớn về du lịch.

Thực tế trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ, khách trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày, du lịch Việt Nam sẽ còn cần thêm nhiều hơn nữa các dự án đầu tư theo dạng quần thể, tích hợp cả du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm. Cơ hội cho mảng BĐS du lịch trong năm 2021 còn rất nhiều.

Nhận định về BĐS du lịch nghỉ dưỡng thời gian tới, các chuyên gia dự báo rằng trong năm 2021 thị trường này sẽ có rất nhiều những kỳ vọng khác nhau về tăng trưởng kinh tế, nhưng con số chung vẫn là từ 6 - 7%. Với nền tảng đó, thị trường BĐS sẽ có sự tăng trưởng ở tất cả các phân khúc. Những địa phương phát triển BĐS nghỉ dưỡng tốt phải kể đến một số tỉnh, thành giáp ranh với Hà Nội, Tp.HCM và một số tỉnh có bờ biển đẹp sẽ có kết quả giao dịch khởi sắc hơn, đồng thời thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, nhờ vào sự gia tăng của lượt du khách nội địa, thị trường du lịch Việt Nam đang trên đà hồi phục kể từ sau khi bị sụt giảm mạnh trong những tháng đầu năm 2020. Trong tháng 7/2020, các địa điểm ven biển đã ghi nhận mức công suất khá cao vào các dịp cuối tuần, các khách sạn và resort thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang cũng đã áp dụng các chương trình khuyến mãi hấp dẫn để thu hút nhóm du khách nội địa. Các khách sạn trong thành phố cũng bắt đầu nhận tổ chức các hội nghị, sự kiện. Đơn vị này vẫn có cái nhìn tích cực và tin tưởng vào tiềm năng phát triển của ngành Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong trung và dài hạn.

Còn theo Hội môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, điểm sáng trong thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng 9 tháng đầu năm là giai đoạn cuối tháng 9/2020. Thời điểm này, đã thấy dấu hiệu tái khởi động và chào hàng mạnh mẽ của các Dự án Du lịch nghỉ dưỡng. Điển hình như tại các địa phương: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Định, Phú Yên, Ninh Thuận,... Đặc biệt, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng nghi nhận dấu hiệu quan tâm trở lại của các nhà đầu tư trên cả nước.

Theo DKRA Vietnam, với BĐS nghỉ dưỡng, trong quý cuối năm nguồn cung mới có thể sẽ tăng, đạt mức 700 - 800 căn condotel, 600 - 800 căn biệt thự biển. Dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Quảng Nam. Sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và chưa có sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn. Loại hình nhà phố/shophouse biển có thể hồi phục tích cực trong thời gian tới.

Chia sẻ tại buổi tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, condotel đúng là còn tiềm năng phát triển. NĐT nhỏ lẻ khi có nguồn vốn không lớn thì đầu tư theo các nhà đầu tư lớn như mua vào condotel để cho thuê. Họ hy vọng có thể thu lời cho thuê và khi giá BĐS tăng cao và giá trị BĐS của mình sẽ tăng theo thời gian. Hiện condotel đang gặp vướng mắc về pháp lý và trong năm 2019 - 2020 có chững lại.

Theo ông Hà, Chính phủ và các Bộ ngành đang hoàn thiện pháp lý cho mô hình condotel. Nhìn nhận khách quan, bản thân mô hình này khá tốt, huy động được vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ để có thể xây dựng các khu đô thị nghỉ dưỡng lớn để thu hút khách. Nếu không có nguồn vốn này khó phát triển các đại đô thị. Do đó, pháp lý về condotel cần hoàn thiện. Các chủ đầu tư cần điều chỉnh phương thức condotel để phù hợp với nguồn vốn, đáp ứng của nhà đầu tư mà không vi phạm pháp luật. Về nhà ở cho công nhân, nhà ở cho thuê cũng là một trong những kênh tiềm năng cho tương lai gần.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, với BĐS nghỉ dưỡng, sau một thời gian phát triển hơi nóng và mang tính tự phát cao thì hiện đang trong giai đoạn điều chỉnh, nhất là trong và sau dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh cũng là nguyên nhân khiến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trầm lắng thời gian qua. Tuy nhiên, về lâu dài, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, vì 3 lý do: Một là, các bộ ngành và chính quyền địa phương đang thay đổi, điều tiết để cung cầu hợp lý hơn, có tính quy hoạch cao hơn. Hai là, ngành du lịch Việt Nam đã và đang trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hiện đóng góp khoảng 9,2% GDP và có thể lên đến 12 - 14% GDP vào 2025 như chiến lược phát triển du lịch mà Thủ tướng đã ban hành hồi đầu năm. Ba là, trong và sau dịch bệnh, xu hướng second-home ngày càng trở nên phổ biến hơn. Như vậy, đầu tư kênh này đòi hỏi trường vốn và mức độ kiên trì.