Một nhà đầu tư choáng váng vì 'mất trắng' hơn 3.000 căn hộ, đối diện hậu quả của việc 'điên cuồng' mua nhà khi thị trường đạt đỉnh

Một nhà đầu tư bất động sản đã “mất” 4 khu phức hợp ở Houston, Texas, Mỹ vì bị thu hồi tài sản thế chấp. Đây là dấu hiệu mới nhất cho thấy lãi suất tăng cao đang khiến thị trường nhà cho thuê trị giá hàng nghìn tỷ USD của Mỹ bị đảo lộn.

WSJ cho biết, Applesway Investment Group đã đi vay gần 230 triệu USD để mua các toà nhà này, với hơn 3.200 căn hộ, trong thời kỳ bùng nổ của thị trường bất động sản khi đại dịch diễn ra. Arbor Realty Trust, một công ty thế chấp, đã thu hồi các bất động sản này sau khi Applesway không thanh toán được các khoản vay.

Hồ sơ nộp tại Hạt Harris, Texas cho thấy, công ty đầu tư Fundamental Partners đã mua lại các bất động sản trên song không tiết lộ giá trị thương vụ.

Những bất ổn trên thị trường bất động sản thương mại tại Mỹ đang lan rộng ra ngoài các văn phòng ở đô thị và trung tâm mua sắm lâu năm sang cả các căn hộ cho thuê. Nhà cho thuê cho nhiều gia đình từ lâu đã được coi là một khoản đầu tư tương đối an toàn, đặc biệt là khi giá nhà tăng quá cao trong thời kỳ dại dịch và buộc nhiều người phải tiếp tục thuê nhà.

Trong thời gian giá thuê căn hộ và chi phí đi vay rẻ, các chủ nhà đã được hưởng lợi lớn khi giá trị bất động sản lên cao kỷ lục. Các nhà đầu tư chấp nhận chi trả mức giá cao để mua các toà nhà dân cư một phần là vì họ tin rằng giá thuê nhà tiếp tục tăng lên. Ngoài ra, họ cũng căn hộ là lựa chọn đầu tư an toàn hơn trong thời kỳ suy thoái, vì ai cũng cần một nơi để ở.

Giờ đây, những đợt tăng lãi suất đã khiến thị trường này ảm đạm hơn. Các nhà đầu tư mua bất động sản vào thời kỳ thị trường đạt đỉnh năm 2021 thường sử dụng các khoản thế chấp có lãi suất thả nổi. Nhiều khoản vay trong đó nay đang có lãi suất cao hơn.

Công ty phân tích ngành bất động sản Green Street ước tính giá trị các toà nhà chung cư đã giảm hơn 20% so với mức đỉnh. Trong khi đó, tăng trưởng giá thuê nhà đang chậm lại, có nghĩa là một số toà nhà được sử dụng làm các khoản thế chấp lớn với lãi suất thả nổi không còn tạo ra đủ lợi nhuận để trả nợ.

Applesway là ví dụ điển hình của các nhà đầu tư bất động sản thương mại kỳ vọng lớn từ việc mua lại các toà nhà có giá vừa phải, cải tạo lại và sau đó tăng giá thuê. CEO Jay Gajavelli cho biết, ông có thể nhân đôi khoản lãi của nhà đầu tư bằng cách xây dựng một khu chung cư cho người thu nhập thấp bên ngoài trung tâm Houston, với kế hoạch tăng giá thuê và tính thêm phí cho người thuê nếu muốn có thêm tiện ích.

Hầu hết các khoản vay của Applesway bắt đầu được thực hiện từ nửa cuối năm 2021, ngay trước khi Fed bắt đầu chiến dịch tăng lãi suất. Lãi suất thế chấp của một bất động mà Applesway sở hữu đã tăng từ 3,4% lên khoảng 8%. Ít nhất 2 trong số các bất động sản của công ty này được mua bằng khoản nợ thế chấp 80%, được coi là mức cao trong lĩnh vực bất động sản thương mại.

Một số công ty đầu tư lớn khác cũng gặp vấn đề về thanh toán nợ tương tự trong vài tháng gần đây. Veritas, một công ty cổ phần tư nhân ở San Francisco, đã vỡ nợ với khoảng vay 450 triệu USD được thế chấp bằng các toà nhà chung cư. Blackstone đang đàm phán với bên cho vay về khoản nợ với danh mục các toà nhà chung cư của họ ở New York.

Việc thu hồi bất động sản như ở Applesway thường rất hiếm xảy ra tại Mỹ, nhưng các trường hợp này có thể phổ biến hơn nếu các khoản vay đến hạn và các hợp đồng phòng hộ rủi ro khỏi lãi suất tăng bất đầu hết hạn. Theo công ty dữ liệu Trepp, khoản thế chấp kỷ lục 151,8 tỷ USD được đảm bảo bởi các toà nhà chung cư sẽ hết hạn trong năm nay và 940,1 tỷ USD sẽ hết hạn trong năm tới.

Tham khảo WSJ