Một phân khúc ngách của thị trường bất động sản đang khan hiếm, được dự báo hấp dẫn thời gian tới

Nhà ở công nhân (NOCN) có một số khác biệt với nhà ở xã hội (NOXH), chủ yếu là về mặt vị trí và pháp lý. NOXH có thể được phát triển ở nhiều nơi, trong khi đó NOCN chỉ phục vụ cho đối tượng công nhân nên sẽ tập trung ở trong các khu công nghiệp hoặc khu vực xung quanh khu công nghiệp.

Người mua NOXH sẽ nhận được sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm, và chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh lý hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH.

Đối với NOCN, phần lớn được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê, và được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. Ba đối tượng được phép cung cấp NOCN bao gồm doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp bất động sản. Tại các tỉnh phía Bắc hiện nay, 70% nhà ở công nhân được phát triển bởi các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp.

Nhà ở công nhân là dạng các tòa nhà ở thấp tầng có chiều cao tối đa 5 tầng và không có thang máy với khu vực đỗ xe được bố trí ở mặt đất. Một số tiện ích hỗ trợ bao gồm khu sinh hoạt cộng đồng, căng tin, siêu thị mini, không gian xanh và sân chơi.

Phòng ở được bố trí theo 2 dạng; phục vụ người độc thân và hộ gia đình. Diện tích phòng trung bình đối với loại phòng ở độc thân là khoảng 30 - 35 m2 cho tối đa 6 người ở chung. Loại hình phòng ở cho hộ gia đình có diện tích trung bình 25 m2 dành cho 1 hộ 4 người. Theo quy định, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với NOCN tại các khu công nghiệp là 5 m2/người, được ở tối đa 8 người. Mỗi phòng được trang bị nội thất cơ bản bao gồm 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, có hoặc không có bếp.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội nhận định: “Trên thực tế, nguồn cung nhà ở công nhân hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện có. Theo ghi nhận, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong số đó cần chỗ ở tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung hiện hữu mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động. Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê. Nhiều khu nhà trọ trong số này đã cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn”.

Nhu cầu đối với nhà ở công nhân là rất lớn, nhưng nguồn cung vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Tại thị trường Hải Phòng, đầu tàu phát triển công nghiệp ở miền Bắc Việt Nam, bà Vân chia sẻ: “Hiện nay, Hải Phòng có 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động với trên 200.000 lao động, trong đó, khoảng 50.000 người là lao động nhập cư. Tỉnh hiện đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000 ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m2 sàn”.

Nhà ở công nhân tại Hải Phòng chủ yếu được xây dựng dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. “Qua khảo sát thực tế, nhà ở công nhân do các cá nhân tự đầu tư tại khu vực huyện Thủy Nguyên, là khu vực có KCN VSIP Hải Phòng và KCN Nam Cầu Kiền, đạt giá thuê gộp trung bình từ 3,2 USD đến 4,2 USD/m2/tháng. Ngoài ra, hai dự án nhà ở công nhân điển hình đang hoạt động là dự án NOCN với 278 căn do LG Display xây dựng và dự án NOCN với 330 căn tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển. Tỷ lệ lấp đầy các nhà ở công nhân tại khu vực này luôn đạt mức cao khoảng 95%”, bà Vân nhận định.

Chính sách và ưu đãi áp dụng phân khúc ngánh NOCN

Theo bà Vân, trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về nhà ở công nhân. Tuy nhiên, Nghị định 33 được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Thêm vào đó, Thủ tướng Chính phủ đang chỉ đạo Bộ Xây Dựng triển khai xây dựng và hoàn thiện dự thảo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Sự quyết tâm phát triển đối với hai loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung ở các chính quyền địa phương và cả nước.

Nhà nước đã cung cấp nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo luật, đối với một số khu công nghiệp đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của khu công nghiệp phải được dành cho nhà ở công nhân. Tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển nhà ở công nhân. Các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho các chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thêm vào đó, chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam.

Công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong hai năm 2022-2023.

“Mặc dù có các dự án nhà ở công nhân sắp được triển khai trong thời gian tới, nhu cầu về nhà ở cho công nhân hiện vẫn ở mức cao và chưa được đáp ứng. Theo chỉ số giá Q1/2023 của Savills, khu vực sản xuất đã cung cấp thêm 482.000 lao động so với cùng kỳ năm trước, con số này phản ánh nhu cầu về lao động lớn ngay từ quý đầu năm. Do vậy, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi khi đầu tư vào phân khúc này do thị trường có nhu cầu cao. Với sự phát triển khu vực công nghiệp liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn kết hợp với các chính sách khuyến khích đầu tư, nhà ở công nhân có thể là phân khúc phát triển ngách hấp dẫn trong thời gian tới”, bà Vân nhận định.