Mua bán nhà - Câu chuyện “may nhờ rủi chịu”?

Muôn nẻo nỗi lo mua bán nhà

Anh Bách là một chuyên viên lập trình. Ở tuổi 40, vợ chồng anh quyết tâm mua nhà để chấm dứt “kiếp ở thuê”. Lần đầu mua nhà, lại mua từ một phụ nữ lớn tuổi và trí thức ở quận 8, vợ chồng anh Bách rất yên tâm, tin tưởng giao tiền 90% và hẹn rằng khi nào xong xuôi thủ tục sang tên, thì sẽ trả nốt 10% còn lại. Không ngờ, người bán chỉ là vợ sau của người chồng đã mất, nên căn nhà bị các con riêng của chồng tranh chấp. Không chỉ vậy, do chủ nhà tự ý xây cất lấn chiếm không gian công cộng, nên nhà không được hoàn công. Vợ chồng anh Bách phải mất hơn 2 năm, từ giải quyết vướng mắc tranh chấp, đến sửa chữa nhà theo đúng theo giấy phép xây dựng; cuối cùng, cũng được đứng tên trên giấy tờ nhà. Khi trả nốt 10% còn lại cho chủ nhà, số tiền bị quy theo giá vàng, nên vợ chồng anh Bách càng lỗ nặng.

Mua nhà đã thế, nhưng bán nhà cũng không đồng nghĩa với việc gia chủ “nắm đằng chuôi”. Chị Thu Trang (Quận Bình Thạnh) tin đăng trao bán nhà trên các trang mạng. Sau nhiều lần tiếp khách xem nhà, chị chán nản nhận ra họ không có ý định mua thật, chỉ đến xem và sau đó lại dẫn người khác đến. Quá mệt mỏi, chị chia sẻ với chị tổ trưởng khu phố, chị này lại dẫn đến một anh xe ôm trước hẻm, kiêm làm thêm việc giới thiệu mua bán nhà.

“Ảnh có nhiều mối lắm, em yên tâm, giúp em bán nhanh nè”. Đúng là anh có nhiều mối thật, anh dẫn cả chục khách đến xem nhà, nhưng toàn chê bai và trả giá rất thấp. Phần vì liên tục bị khách chê “nhà xấu giá cao”, phần vì áp lực cần tiền, chị chấp nhận giảm giá 200 triệu để bán nhanh. Đến khi ra công chứng, chị mới vỡ lẽ, người mua đồng ý mua với giá cao hơn đến gần 300 triệu. Lúc này, chị mới biết anh xe ôm cho hàng loạt người đóng giả đi mua nhà, đến chê bai để ép giá. Khi chị Trang đồng ý giảm giá thì anh “đạo diễn” mới đưa người mua thật đến. Không chỉ chị Trang cay đắng vì phải trả giá quá đắt cho “quả lừa”, mà người mua cũng hoang mang không biết mình mua có bị hớ giá hay không.

Đừng đặt tài sản cả đời vào may rủi

Với người mua bán nhà lần đầu, 98% gặp phải rắc rối. Đa số người dân đều không hình dung được những rủi ro đó, cho đến khi bản thân gặp phải, họ mới ngậm ngùi. Tuy vậy, đó chỉ là một vài bài học đau thương trong rất nhiều rủi ro, rắc rối có thể xảy ra. Việc người mua, người bán nhà bình thường; vốn không phải là dân đầu tư chuyên nghiệp, không có hiểu biết và kinh nghiệm, là điều dễ hiểu. Bởi không phải ai cũng có nhiều tài sản để trải qua nhiều lần mua bán. Để tránh rủi ro cho tài sản lớn nhất của cả đời, cần lắm sự thẩm định an toàn từ các chuyên gia chuyên nghiệp.

Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc (Luật sư đoàn TP. HCM) cho biết: “Thẩm định là việc rất cần thiết để xác định bất động sản sạch, an toàn và sẵn sàng để giao dịch. Điều này giúp người mua tránh được các rủi ro: nhà không chính chủ, nhà bị tranh chấp, sổ hồng giả, một sổ hồng bán cho nhiều người… Nếu chưa tìm hiểu kỹ mà đã vội vàng đặt cọc thì hoặc sẽ phải chấp nhận mất cọc, hoặc sẽ vướng thưa kiện kéo dài, mệt mỏi”.

Để thẩm định đầy đủ một bất động sản, cần phối hợp nhiều chuyên gia: Luật sư, chuyên gia tài chính; chuyên viên bất động sản; diễn ra trên nhiều cấp độ: ngay chính căn nhà, tại các ban ngành quản lý (địa chính phường, nhà đất quận, Sở Tài nguyên Môi trường), tại các đơn vị có liên quan (ngân hàng, thuế, tòa án, Sở Xây dựng…).

Anh Đỗ Thanh Phong – Quyền Giám đốc Ngân hàng bán lẻ - Ngân hàng VIB - CN Gò Vấp cho biết: “Việc thẩm định giá rất quan trọng, giúp người mua mua đúng giá trị thực của tài sản, với mức giá được tính trên từng m2 diện tích đất, không chỉ trong hiện tại mà còn tiềm năng tăng giá trong tương lai. Về người bán, việc thẩm định giúp họ đưa giá bán phù hợp, để giúp bán nhanh, bán ngay khi được giá. Điều này rất có ý nghĩa về chi phí cơ hội: cơ hội bán với giá tốt, cơ hội dùng vốn sinh lợi, hoặc cơ hội để tái đầu tư cho một bất động sản khác có tiềm năng hơn. Tóm lại, đó là cơ hội để tối ưu hóa dòng tiền, để tiền đẻ ra tiền”.

Theo chia sẻ của ông Điệp Võ - Phó Tổng Giám đốc công ty dịch vụ BĐS Propzy, đơn vị đang triển khai thẩm định toàn bộ bất động sản đầu vào, để xác định được 2 yếu tố: an toàn và trị giá của nhà bán, cần thực hiện thẩm định đầy đủ 6 hạng mục chính: Xác minh nhà chính chủ, Kiểm tra sổ hồng, Thẩm định giá, Kiểm tra quy hoạch, Xác minh tranh chấp, Kiểm tra hoàn công. Sáu hạng mục này bao gồm hàng chục yếu tố chi tiết, liên quan và tương tác nhiều góc độ với nhau, mà các Luật sư và chuyên viên sẽ cùng nhau thực hiện và đánh giá.

Thẩm định mang lại lợi ích cho cả khách mua, người bán

Rõ ràng, người mua được rất nhiều lợi ích khi mua nhà đã được thẩm định pháp lý an toàn. Với người bán, đa phần luôn chủ quan với suy nghĩ “Người mua lầm, chứ người bán không bao giờ lầm”. Điều này đúng nhưng chưa đủ, vì người bán có thể gặp những rủi ro mà họ hoàn toàn không ngờ đến. Nếu chủ nhà không biết nhà mình đang bị thưa kiện tranh chấp, thì họ sẽ bị đền cọc nếu lỡ nhận cọc từ người mua. Ngoài ra, khi nhà đất vướng giấy tờ pháp lý khiến thì giá nhà bị giảm đáng kể. Nếu luật sư thẩm định đầy đủ, giúp tìm rõ nguyên nhân và đưa ra hướng xử lý các vướng mắc pháp lý, thì giá trị thực của căn nhà sẽ được phục hồi. So với chi phí giải quyết giấy tờ pháp lý, thì chủ nhà được lợi rất nhiều lần với chứng nhận “đã được thẩm định” là nhà sạch, an toàn, sẵn sàng giao dịch.

Để tài sản tích lũy cả đời không rơi vào may rủi, người mua cần tìm đến nhà sạch, “đã được thẩm định pháp lý an toàn”. Phía người bán, cần tìm đến các chuyên gia pháp lý và tài chính để được tư vấn “thẩm định đầy đủ 6 hạng mục”, giúp cho tài sản an toàn hơn, dễ bán hơn, bán đúng giá trị thực của căn nhà và bán ngay khi được giá.