Mua biệt thự 30 tỷ, mạnh tay vay 21 tỷ ngân hàng, nhà đầu tư gồng gốc lãi lên đến hơn 200 triệu mỗi tháng

Mạnh tay vay 70% giá trị bất động sản

Anh N.M.H, từng là nhân viên kinh doanh của một số dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc cho biết, rất nhiều nhà đầu tư đang đứng trước áp lực gồng khoản nợ gốc lãi lên tới hàng trăm triệu đồng.

Môi giới này tiết lộ, thời điểm năm 2021, tại một dự án ở Phú Quốc mở bán biệt thự, nhà phố, , minihotel, phần lớn các nhà đầu tư xuống tiền đều sử dụng đòn bẩy tài chính với mức vay kịch kim. Anh N.M.H nói thêm, với nhà phố có mức giá từ 8-12 tỷ đồng, thanh khoản khá tốt. Các nhà đầu tư đều vay tới 70% giá trị căn nhà phố, tức đương khoảng gần 6 tỷ đến 9 tỷ đồng tiền vay ngân hàng.

“Có nhà đầu tư mua căn biệt thự khoảng 30 tỷ, vay ngân hàng tới 21 tỷ, tương đương 70% giá trị. Các nhà đầu tư vay ngân hàng nhiều vì họ muốn hưởng chính sách của chủ đầu tư. Thời gian mới mở bán, chủ đầu tư tung chính sách ân hạn nợ gốc lên tới 18 tháng. Sau đó, doanh nghiệp đổi chính sách ân hạn lên tới 24 tháng, thậm chí sau thời gian thanh khoản chậm, khoảng thời gian ân hạn nợ gốc còn lên tới 36 tháng”, anh N.M.H nói.

Theo anh N.M.H, các nhà đầu tư vay ngân hàng, hưởng chính sách ân hạn nợ gốc 0%, và chờ đợi tăng giá. Thế nhưng, thị trường đã bắt đầu trầm từ năm 2022 nên nhà đầu tư vỡ kế hoạch thanh khoản. Họ đang phải đối mặt với áp lực trả nợ gốc, lãi cao.

“Đơn cử trường hợp nhà đầu tư vay 21 tỷ đồng. Lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13%. Tức mỗi tháng, nhà đầu tư phải trả hơn 227 triệu đồng tiền lãi. Một con số rất lớn nếu như nhà đầu tư không có nguồn thu khác đều đặn và dồi dào”, anh N.M.H cho biết. Môi giới này còn tiết lộ thêm, hiện đang có làn sóng ngầm những nhà đầu tư đang “bán như cho” biệt thự, nhà phố, chỉ cần thu về khoản tiền hỗ trợ đề bù đắp một phần khoản lỗ. Bởi nhà đầu tư không thể gồng được nợ gốc, lãi sau khi hết ân hạn nợ gốc trong khi đó tự dứt đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng sẽ mất trắng toàn bộ, chưa kể khoản phí với ngân hàng.

Tình trạng chấp nhận “bán như cho” hiện cũng xảy ra tại một số dự án nghỉ dưỡng ở Phan Thiết (Bình Thuận) khi nhiều nhà đầu tư rao tặng biệt thự cho khách hàng chấp nhận thanh toán phí, lãi ngân hàng.

Áp lực lớn cho nhà đầu tư sử dụng đòn bảy tài chính 

Đã không ít chuyên gia dự báo về tình trạng bán tháo, phá vỡ hợp đồng khi chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc. Việc sử dụng đòn bẩy lớn với dự tính thoát hàng, cắt lãi trong vòng 18 tháng-36 tháng trước thời điểm chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc, khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ kết thúc thương vụ giao dịch thuận buồm, xuôi gió. Song, trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện tại, ngay cả khi cắt lỗ sâu, một số sản phẩm bất động sản vẫn ế.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, thông thường các nhà đầu tư vay tới 70% giá trị sản phẩm bất động sản đều mang tính đầu cơ. Đơn cử như với bất động sản 10 tỷ, vay 7 tỷ đồng, khoản lãi trả trung bình 40-50 triệu đồng. Trong khi đó, bất động sản này chưa thể khai thác kinh doanh, đem lại dòng tiền để khấu trừ. Các nhà đầu tư trong tâm lý mua, và chờ đợi tăng giá.

Ông Lưu Ngọc Long, Chủ tịch Tràng An Group nhận định, 2023 sẽ là năm khó khăn của các nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc từ các chủ đầu tư kết thúc. Với mức lãi suất thả nổi, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn. Ông Long dự đoán về làn sóng cắt lỗ từ nhóm những nhà đầu tư này. Điều này có thể tác động một phần đến thị trường chung.

Ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing cũng đặt ra lo ngại về áp lực trả nợ lãi của các nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc sẽ kết thúc. Bởi khoản vay của nhà đầu tư thường chiếm tới 70% giá sản phẩm bất động sản.

 Chính sách gỡ khó cho bất động sản có hiệu lực từ tháng 5: Condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu