Mùa “cá mập” đi săn bất động sản?

Mùa đi “săn” BĐS của cá mập đã đến?

Chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam nhấn mạnh: “Trong nguy có cơ”. Mỗi cuộc khủng hoảng là một cuộc thanh lọc thị trường, có đỗ vỡ nhưng cũng có tân sinh. Sẽ có những tập đoàn lớn bị gục ngã nhưng thị trường sẽ chứng kiến những doanh nghiệp nhỏ vươn lên và dẫn dắt thị trường. Đặc biệt, trong thời gian đến, thị trường M&A sẽ diễn ra sôi động, mùa đi săn của những “cá mập” mạnh vốn sắp bắt đầu, đây sẽ là bước khởi đầu cho việc xuất hiện lớp đại gia BĐS mới dẫn dắt thị trường BĐS trong thập kỷ tiếp theo.

Theo ông Thắng, trong khi hầu hết mọi người tìm cách thanh khoản các BĐS đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm sâu giá bán thì vẫn có những cá nhân/tổ chức “săn lùng” để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về khoảng lợi nhuận đáng kể khi dịch bệnh được kiểm soát tốt vào nửa đầu năm nay. Hiện dòng tiền “bắt đáy” dần được kích hoạt, tìm kiếm những BĐS tốt với lợi nhuận vượt trội trong tầm nhìn trung và dài hạn.

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty Sohovietnam - đơn vị chuyên tư vấn M&A bất động sản, cho biết, hiện nhiều dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, dự án chưa xây hoặc đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành... đều được nhờ bán với giá trị tài sản từ 100 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng. Các tài sản này, trong quá trình thương lượng, giá bán giảm khoảng 15% - 20%. Đa số khách hàng là nhà đầu tư trong nước, trong khi nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 30%.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường M&A bất động sản từ đầu năm đến nay vẫn thu hút các quỹ lớn đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường hiện đang chững lại. Cộng thêm khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu, các nhà đầu tư đang tạm thời chờ đợi, nghe ngóng nhiều hơn. Hơn nữa, các dự án đều vướng pháp lý cho nên họ không có nhiều sản phẩm để mua. Dự báo M&A bất động sản thời gian tới, CEO Cushman & Wakefield nhận định sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường.

“Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức mình thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng đi săn dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Các chuyên gia cùng nhận định, thị trường M&A bất động sản sang năm 2023 sẽ sôi động, lúc đó người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn. Tuy nhiên, M&A bất động sản sắp tới còn phụ thuộc vào dòng tiền. Tức, phụ thuộc vào việc nàh đầu tư có vay vốn được không, tức là sử dụng được đòn bẩy để đi thâu tóm. Thời điểm này, ai cầm tiền mặt là “vua”, bất kể là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài.

Tại diễn đàn M&A Vietnam Forum 2022, chủ đề “Kích hoạt những cơ hội mới” do Báo Đầu tư tổ chức diễn ra mới đây tại Tp.HCM, các chuyên gia chỉ ra: Thị trường toàn cầu đã ghi nhận 8.258 thương vụ M&A trị giá 544 tỷ USD, so với 9.605 thương vụ trị giá 1,05 nghìn tỷ USD được ghi nhận trong quý cùng kỳ của năm 2021. Theo dữ liệu từ KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị M&A đạt 5,7 tỷ USD, giảm 35,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Singapore là nước dẫn đầu các giao dịch xuyên quốc gia với khoảng 1,2 tỷ USD, tiếp đến là Mỹ (570 triệu USD) và Hàn Quốc (370 triệu USD). Các ngành, lĩnh vực chính thu hút nhiều khoản đầu tư gồm: tiêu dùng (1,2 tỷ USD), bất động sản (gần 1 tỷ USD), công nghiệp (800 triệu USD).

“Thị trường M&A trầm lắng không có nghĩa là sẽ rơi vào trạng thái “ngủ đông” trong thời gian tới. Có thể một số doanh nghiệp sẽ có những động thái tích cực, phá băng và sớm đưa thị trường trở lại trạng thái sôi động. Hơn nữa, thời điểm này được cho là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiền thực hiện mua các dự án hấp dẫn, với định giá tài sản hợp lý hơn”, một vị chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.

Những “thợ săn” luôn nhìn thấy cơ hội trong khó khăn

Theo bà Trang Bùi, tổng giám đốc Cushman &Wakefield Việt Nam, phần lớn các giao dịch M&A đã chốt trên thị trường đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỉ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. Các thương vụ đã được đàm phán trong thời gian gián đoạn do đại dịch Covid-19 và đạt được thỏa thuận trong năm 2022, thúc đẩy số lượng các thương vụ 9 tháng qua gia tăng.

“Mỗi chúng ta đều là thiên tài và thị trường như trò chơi những chiếc ghế âm nhạc, mỗi khi âm thanh dừng lại, sẽ có người phải thua cuộc khi không có chiếc ghế nào dành cho họ. Chỉ cần chắc chắn rằng bạn sẽ là một trong những người ngồi xuống đầu tiên”, bà Trang Bùi ví von khi nói về M&A BĐS.

Chia sẻ tại M& A Vietnam Forum 2022, đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, các chính sách kiểm soát dịch Covid-19 làm tăng thêm ảnh hưởng tiêu cực đến dòng vốn đầu tư toàn cầu nói chung và vào Việt Nam nói riêng, trong đó có vốn thực hiện các thương vụ M&A. Vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới dù đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng tính chung 10 tháng kể từ đầu năm 2022 vẫn giảm 23,7% so với cùng kỳ năm 2021, đạt 22,46 tỷ USD; có 2.997 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, giảm 2,2% so với cùng kỳ, với tổng giá trị vốn góp đạt hơn 3,79 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ.

Song tính chung, theo báo cáo mới nhất của KPMG, đến hết tháng 10/2022, tổng giá trị thương vụ trên thị trường M&A Việt Nam đạt khoảng 5,7 tỷ USD, giảm 35,3% so với cùng kỳ năm 2021.

Ảnh minh hoạ.

Ông Peter Chi Lok Woo, Chủ tịch Công ty MAA Capital, cho hay, các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tiếp cận thận trọng hơn, trong khi các nhà đầu tư trong nước thường quyết liệt và nhanh chóng đưa ra quyết định khi cơ hội đến. Nhà đầu tư nước ngoài sẽ áp dụng các dịch vụ đa dạng của bên tư vấn, trong khi nhà đầu tư trong nước có xu hướng tự giải quyết và ra quyết định nhiều hơn, nhưng kèm theo đó thì cũng có nhiều rủi ro hơn.

Vị này cho rằng, bước sang năm 2023, bên cạnh những trở ngại như vẫn phải lưu tâm đến Covid-19, vấn đề lạm phát gia tăng, khó khăn hiện hữu của thị trường bất động sản, nhất là về nguồn tài chính, thì Việt Nam vẫn có những điểm sáng. Theo đó, Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia có tăng trưởng GDP cao trong khu vực và trên thế giới; nhà đầu tư nước ngoài vẫn lạc quan và tin tưởng vào sự phát triển của thị trường bất động sản, tài chính và tiếp tục tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam.

“Tin vui là dù kinh tế thế giới đang trong tình trạng bất ổn và nội tại cũng đang phải đối mặt một số vấn đề khó khăn, nhưng kinh tế Việt Nam vẫn đang hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch và thể hiện sức chống chịu khá vững vàng trước các tác động bên ngoài. Sự nổi lên của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước với tư cách là bên mua đang dần trở thành một đối trọng với những “thợ săn M&A” từ bên ngoài biên giới. Đặc biệt, nhu cầu tìm kiếm sức mạnh cộng hưởng và nguồn vốn để tái cấu trúc, tập trung hơn vào các hoạt động cốt lõi đang bộc lộ rõ ở nhiều doanh nghiệp trong nước mà chỉ thông qua hoạt động M& A mới có thể đáp ứng”, vị này nhấn mạnh.

Theo dự báo của các chuyên gia, M&A lĩnh vực bất động sản, năng lượng, tiện ích sẽ sớm sôi động trở lại với sự tham gia ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp Việt Nam với vai trò bên mua. Đặc biệt, sẽ có những cơ hội M&A trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, khi có nhiều thương vụ đang trong giai đoạn chuẩn bị nhiều năm nay, sắp đi đến giai đoạn chốt vào năm 2023.

Đáng chú ý, dòng vốn từ các quỹ đầu tư tư nhân (Private Equity, PE Fund) trên toàn cầu đang trở thành động lực chính thúc đẩy cho thị trường M&A tăng tốc. Theo một báo cáo năm 2022 của Bain & Company, các quỹ đầu tư tư nhân vào châu Á đang ở mức cao kỷ lục là 650 tỷ USD.

Tại Việt Nam, PE Fund và Venture Capital vẫn tăng trưởng mạnh mẽ trong những tháng đầu năm nay, bất chấp những bất ổn trên thị trường vốn và nợ xấu. Đặc biệt, hệ sinh thái khởi nghiệp đổi mới sáng tạo Việt Nam năm 2022 được dự báo sẽ chứng kiến mức đầu tư trị giá khoảng 2 tỷ USD, giữ vững phong độ của một “ngôi sao đang lên” về khởi nghiệp trong các nước Đông Nam Á.

Thị trường IPO ở khu vực Đông Nam Á cũng đang được kỳ vọng với tương lai sáng sủa hơn vào năm 2023. Mặc dù định giá hiện tại có thể thấp hơn đối với các công ty công nghệ, nhưng những công ty có nền tảng kinh doanh vững chắc và khả năng chứng minh lợi nhuận sẽ vẫn có thể đạt được định giá thị trường tốt nhất và hưởng lợi từ thị trường vốn toàn cầu.

“Những dấu hiệu trên cho thấy thị trường M&A tại Việt Nam được dự báo vẫn sôi động, nhất là trong bối cảnh nguồn vốn trong nước bị thắt chặt, nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc, bán bớt tài sản, kêu gọi đầu tư do sức ép về tài chính’, ông Trần Quốc Phương, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhấn mạnh.

Ông Phương cũng cho rằng, một khi kinh tế phục hồi, dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng tốc vào Việt Nam, cộng hưởng với sự lớn mạnh của các doanh nghiệp trong nước, thì các hoạt động M&A cũng sẽ được kích hoạt mạnh mẽ.