Mua “hớ” bất động sản, câu chuyện cay đắng của nhiều NĐT, làm thế nào để biết mua tài sản đúng giá

Mua BĐS là tài sản cả đời, cho nên nhiều người rất lo lắng đến việc liệu mình có bị mua "hớ" hay không. Mua "hớ" ở đây được hiểu là mua với giá cao hơn so với giá mặt bằng chung của thị trường hoặc so với người mua khác với một BĐS tương đồng, cùng vị trí, khu vực.

Nhất là trong bối cảnh thị trường đang bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhiều người cũng muốn tìm kiếm cơ hội mua ở/đầu tư lúc này để được hưởng chính sách ưu đãi, hoặc giả cả mềm hơn. Tuy nhiên, cũng giữa luồng thông tin về cắt lỗ hay giảm giá thì nhiều người còn tỏ ra nghi ngờ về độ chính xác. Họ cho rằng, "chiêu" giảm giá hay cắt lỗ giữa mùa dịch rất dễ rơi vào bẫy của môi giới BĐS, khiến mua "hớ" tài sản.

Trong buổi tọa đàm do báo Dân Trí tổ chức mới đây, một nhà đầu tư đặt câu hỏi cho các chuyên gia: Hiện, thị trường có nhiều người rao bán cắt lỗ nhưng không biết có cắt lỗ thật hay không. Làm sao để nhận biết một sản phẩm đang có mức giá tốt và tránh bị mua "hớ".

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, hiện nay các nhà đầu tư lớn trên thị trường đã sẵn sàng mua bất động sản cắt lỗ 10-20% nhưng không mua được bao nhiêu. Vì thực tế, thị trường hiện nay ít ai cắt lỗ, họ chỉ cắt lỗ ở mức 5-10% chứ hơn thì chưa thấy.

Theo đó, muốn biết được một bất động sản nào có cắt lỗ hay không, mình có mua "hớ" hay không, chúng ta phải liên tục quan sát thị trường chứ không có cách nào khác. Người mua tìm trên mạng xem chỗ này bán giá bao nhiêu thì mới biết sản phẩm mình muốn mua có thật sự là đắt hay rẻ, là cắt lỗ hay không.

Thứ hai, theo ông Quang là người mua phải nói chuyện với chủ của bất động sản đó, để biết họ bán giá mềm/hay cắt lỗ với lý do gì. Tức là rao bán một tỷ nhưng đến nơi người ta bán 900 triệu, vì kỳ vọng người ta bán 900 triệu chứ không phải một tỷ. Thành ra là chúng ta mua sản phẩm cắt lỗ mà bị mua hớ.

"Tôi nghĩ trên thị trường hiện nay cũng có khoảng 10-20% nhà đầu tư muốn cắt lỗ, nhưng người ta không rao bán cắt lỗ mà chỉ rao bán bình thường, chỉ thêm chữ "bán gấp" gì đó để thu hút khách hàng. Sau một hồi thương lượng căng thẳng mà người ta giảm giá thì mình mua, mới thương lượng mà giảm thì đừng mua vội, không ai giảm giá quá nhanh đâu", ông Quang cho hay.

Ở phân khúc nhà phố, các chuyên gia cũng chỉ bí quyết giúp người mua tránh bị "hớ". Theo đó, người mua nên đi xem ít nhất 3 lần, trên 10 căn nhà phố rồi hãy bắt đầu nghĩ đến việc ra quyết định mua tài sản.

Từng chia sẻ trên báo chí, ông Đoàn Quốc Duyệt, chuyên gia BĐS cá nhân cho biết, giao dịch nhà phố phức tạp hơn bất động sản trong các dự án vì giá cả, pháp lý có khá nhiều ẩn số. Đặc biệt, mặt bằng giá nhà phố thường bất định và khó đoán với người mua do vị trí và diện tích các sản phẩm không tương đồng trong khi bên bán thường chào giá theo cảm tính. Nếu không có phương pháp sàng lọc khoa học, câu chuyện nhà đầu tư mua hớ bạc tỷ là chuyện bình thường. Chuyên gia này mách nhà đầu tư một số quy tắc tránh mất oan tiền tỷ khi tậu nhà phố.

Đừng vội vã

Đây là quy tắc thách đố cảm tính. Hãy tập luyện thói quen nếu không mua được căn nhà này, vẫn còn những căn khác đang chờ bạn. Đừng tiếc "hàng ngon" rồi cố mua bằng mọi giá và dễ sa đà vào bẫy và mua hớ. Nếu ngập ngừng với căn nhà đang xem, bạn hãy tạm gác lại, tìm thêm những mục tiêu mới. Thị trường luôn còn đó nhiều cơ hội phía trước.

Hạn chế mua lúc thị trường nóng sốt

Đây là quy tắc kỷ luật về thời điểm. Giai đoạn sốt đất là cột mốc xấu nhất để tiến hành một giao dịch nhà phố. Lý do, cơn sốt tác động mạnh đến tâm lý bên bán, khiến họ tăng giá vô tội vạ, thiếu cơ sở và tạo nên những mức giá bất hợp lý trên thị trường. Ngược lại, cơn sốt khiến người mua bối rối, sợ vuột mất cơ hội, càng cố mua cho bằng được. Đa số các thương vụ mua nhà phố bị hớ tiền tỷ đã diễn ra trong thời kỳ sốt đất. Do đó, tránh mua trong thời điểm này là giảm thiểu được rất nhiều rủi ro.

Bên cạnh khâu thẩm định giá, người mua nhà được khuyên nên sử dụng kho dữ liệu nhà phố của môi giới và thăm dò hơn 10 sản phẩm mới bắt đầu nghĩ đến việc tiến hành giao dịch để tránh rủi ro mua hớ bạc tỷ.

Xác định khu vực thật sự muốn mua

Đây là quy tắc định vị. Khoanh vùng một địa bàn mà bạn muốn mua nhà phố sẽ giúp cho việc sàng lọc có tính hệ thống và khoa học. Càng thu hẹp phạm vi thì cách tiếp cận mục tiêu càng rõ ràng, cụ thể. Việc định vị này giúp người mua nắm được phần nào đặc điểm, mặt bằng giá và các quy định pháp lý của từng địa phương. Do nhà phố là sản phẩm mang tính địa phương rất cao, mỗi quận, huyện, phường, tuyến đường sẽ có những đặc điểm cá biệt.

Liên tục tìm hiểu và so sánh

Đây là quy tắc kết nối. Người mua nên đi xem ít nhất 3 lần, trên 10 căn nhà phố rồi hãy bắt đầu nghĩ đến việc ra quyết định mua tài sản. Nếu tần suất do thám dày đặc hơn thì lợi thế mua được giá tốt sẽ càng lớn. Bởi lẽ, lúc này bên mua có nhiều dữ liệu để so sánh, đánh giá tài sản có phù hợp với nhu cầu hay không và có giá chênh lệch quá lớn với mặt bằng chung hay không. Đối với người mua nhà để ở, tần suất tìm hiểu nên cao hơn gấp 2-3 lần so với người mua nhà để đầu tư vì căn nhà sẽ trở thành tài sản và nơi an cư lâu dài.

Ngoài ra, cậy nhờ môi giới và không bỏ qua khâu thẩm định giá cũng là cách nhà đầu tư nên áp dụng để tránh tình trạng mua bị hớ. Trong lúc dịch bệnh, nhiều người mua không kỹ càng, tìm hiểu kỹ rất dễ rơi vào "bẫy" của môi giới khi đề cập đến yếu tố "giảm giá/cắt lỗ/bán nhanh thu hồi vốn mùa dịch".

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nếu giá bán cao hơn 10-15% so với giá thật của BĐS có thể gọi là đắt, còn đắt mức trên 30% là ngáo giá. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết.

Vị chuyên gia này cho hay, ở một số khu vực, nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

Theo đó, giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư. Cùng với đó là phải bỏ thời gian ra để tìm hiểu kỹ lưỡng về BĐS mình định mua, đối chiếu với các sản phẩm cùng phân khúc, cùng vị trí xem giá cả chênh lệch như thế nào.

Theo một số chuyên gia, nếu đi mua BĐS mà chỉ chăm chăm vào một BĐS đó, tin vào lời một môi giới rất dễ mua phải giá "hớ", thậm chí mua đắt hơn hẳn các BĐS cùng khu vực. Chẳng hạn, muốn mua một căn nhà phố tốt nhất là nên hỏi người hàng xóm đã từng ở lâu ở khu đó, xem giá cả ngôi nhà, đất đai ở đó ra sao, nhà này có vướng tranh chấp hay "đụng độ" với hàng xóm hay không. Nếu mua đất nền, thì cũng nên đi xem ít nhất 4-5 miếng, đối chiếu về giá, so sánh về tiềm năng của từng khu vực nơi BĐS tọa lạc để nắm giá cho chắc trước khi quyết định "xuống tiền".