“Ngấm đòn” Covid-19, giá nhà đất vùng ven Tp.HCM bắt đầu “xì hơi”, nhà đầu tư liệu có bán tháo?

Đất nền vùng ven trung tâm Tp.HCM từng được xem là kênh đầu tư "hái ra tiền" của giới địa ốc trong những năm 2017-2019, tuy nhiên, đến khoảng giữa năm 2019 phân khúc này bắt đầu có dấu hiệu chững lại và có xu hướng đi xuống.

Điều này do tác động bởi hai nguyên nhân chính là cú sốc lừa đảo từ vụ Địa ốc Alibaba và chính sách hạn chế tín dụng vào BĐS theo lộ trình của các ngân hàng. Nhưng mức độ chưa rõ rệt, trên thị trường vẫn có những "cơn sốt" cục bộ diễn ra vào nửa cuối năm 2019.

Trước bối cảnh khó khăn đó, đầu năm 2020 thị trường nhà đất Tp.HCM sau làn sóng đầu tư mạnh bắt đầu có xu hướng "xì hơi" khi gặp phải cú sốc dịch bệnh Covid-19. Đến thời điểm này, thị trường thực sự đã chịu tác động mạnh bởi dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư "ngấm đòn" Covid-19 đã phải chấp nhận bán cắt lỗ nhưng cũng khó thanh khoản trong bối cảnh thị trường quá ảm đạm. Nhiều chuyên gia, giới kinh doanh lo ngại tình hình dịch bệnh kéo dài thì nhiều khả năng sẽ có hiện tượng bán tháo trên thị trường đất nền, bởi phân khúc này trước đây thu hút dòng tiền đầu tư khá lớn.

Theo những khảo sát gần đây của các công ty nghiên cứu thị trường, cũng như một số đơn vị chuyên nghiên cứu diễn biến của thị trường BĐS, đã đưa ra những dấu hiệu cho thấy, nhà đất vùng ven Tp.HCM đang có dấu hiệu "xì hơi".

Theo dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com, trong khi nhu cầu mua bất động sản 2 tháng đầu năm có dấu hiệu giảm sút mạnh. Tại TP.HCM, chung cư là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất trên thị trường. Mặc dù vậy, mức quan tâm dành cho sản phẩm này đã giảm 4,6%, riêng nhà phố giảm đến 35% so với cùng kỳ, đặc biệt phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm gần 50%.

Khảo sát thực tế của chúng tôi tại một số đơn vị phân phối nhà đất Tp.HCM, cho thấy tình hình thị trường hiện tại rất ảm đạm, giao dịch ế ẩm. Nguyên nhân là bởi nguồn cầu từ giới đầu tư sụt giảm mạnh. Tại nhiều phòng giao dịch, lượng khách đến tìm hiểu BĐS chỉ đếm trên đầu ngón tay. Doanh thu teo tóp, nhiều công ty địa ốc phải đóng cửa hoặc cho nhân viên hoạt động không lương, chỉ hỗ trợ tiền xăng xe đi lại. Nếu có giao dịch thì họ được hưởng hoa hồng nhưng không ít môi giới rơi vào cảnh thất thu.

Một số liệu đáng chú ý được đưa ra bởi ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, thì dịch bệnh Covid-19 đã khiến khoảng 300 sàn giao dịch trong tổng số 1000 đơn vị phải đóng cửa, và cũng đã có 500 sàn phải thu hẹp hoạt động.

Do ảnh hưởng của dịch, lượng khách tìm đến các phòng giao dịch nhà đất tại các địa bàn như Quận 12, Quận 9, Quận Thủ Đức… giảm khoảng 70% so với cùng kỳ. Trước tình hình này, nhiều người muốn bán nhà đất nhưng đều rơi vào thế "kẹp hàng". Bán giá cao đã khó khăn, nhiều chủ nhà và giới đầu tư chấp nhận giảm giá từ 5-15% so với mức giá rao bán trước đó nhưng vẫn không tìm được khách mua.

Trên các trang rao bán BĐS, dễ dàng bắt gặp nhiều bài đăng, quảng cáo đất ở khu vực này với mức giá thấp hơn cách đây ít tháng, giảm giá từ 5-7 triệu/m2 nhưng lượng tương tác vô cùng ít ỏi.

Thực tế, không phải bây giờ phân khúc đất nền tại Tp.HCM rơi vào tình trạng khó khăn, mà trước đó thời điểm cuối năm 2019, xu hướng đầu tư đã giảm nhiệt rõ rệt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, so với thời điểm tháng 10/2019, giao dịch của phân khúc đất nền trong tháng 12 giảm nhiệt thấy rõ.

Cụ thể, lượt quan tâm tìm mua đất nền tại Bình Dương giảm 3,5 lần, Đồng Nai giảm 1,5 lần, Long An giảm gấp 4 lần và TP.HCM giảm 3,6 lần. Lượng sản phẩm giao dịch thành công giảm từ 3-5 lần so với quý 2/2019. Theo giới đầu tư, nguyên nhân chính ở thời điểm này là do động thái siết tín dụng của các ngân hàn vẫn chưa kết thúc, mà lộ trình sẽ giảm tiếp 40%-37%-34%-30%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Điều này khiến cho việc vay vốn của cả doanh nghiệp và cá nhân đều khó khăn hơn.

Nhiều chuyên gia lo ngại việc giảm giá ở thời điểm này chỉ là tạm thời trước mùa dịch, xu hướng 2020 nhiều khả năng vẫn là giảm tốc mạnh. Trong khi, giới đầu tư dường như cũng bắt đầu nản chí. Họ dần chuyển qua kinh doanh các mặt hàng khác thay vì đổ tiền vào BĐS như trước đây.

Trả lời trên báo chí, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TP.HCM cho biết, sự sụt giảm giao dịch đến từ nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh, các nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền để phòng tránh rủi ro. Không chỉ với nhà đất, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, ngoại tệ, vàng cũng có dấu hiệu chuyển về trạng thái phòng ngự.

Còn theo lãnh đạo một công ty môi giới địa ốc tại Tp.HCM, thì thực tế hiện đã có nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ, thậm chí bán tháo ra thị trường những không phải đại trà mà chỉ những trường hợp áp lực tài chính để nhanh chóng ra hàng. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính vẫn có thể cầm cự, đợi thị trường hồi phục. Khó khăn chỉ thực sự diễn ra với nhà đầu tư phải vay vốn ngân hàng trước áp lực lãi suất có thể nuốt chửng khoản đầu tư.

Đánh giá về những tác động của dịch bệnh Covid-19 đối với thị trường BĐS hiện nay, hãng nghiên cứu JLL dự báo hoạt động đầu tư có thể chậm lại trong nửa đầu năm 2020 do các nhà đầu tư do dự trước tình hình bất ổn của nền kinh tế.