Ngân hàng dồn dập rao bán bất động sản, điều gì đang xảy ra?

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

Nhiều ngân hàng ồ ạt rao bán bất động sản

Mới đây, ngân hàng Agribank vừa thông báo rao bán 2 lô đất lớn tại TP. HCM. Đây là tài sản thế chấp cho các khoản vay của Công ty TNHH XNK MuMuSo Việt Nam, Công ty TNHH ĐT TM DV XNK Tinh Tú, Công ty TNHH Toocha Việt Nam tại Agribank Chi nhánh 5. 

Theo thông tin từ ngân hàng này, lô đất đầu tiên có diện tích 7.500m2. Lô đất thứ hai có tổng diện tích hơn 2.000m2. Cả hai lô đất đều có địa chỉ tại xã Tân Tạo, huyện Bình Chánh, TPHCM. Giá khởi điểm của 2 lô đất là 191,6 tỷ đồng.

Trước đó, Agribank cũng thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Wisland Việt Nam (Wisland Việt Nam). Khoản vay của Wisland Việt Nam được đảm bảo bởi nhiều bất động sản tại thành phố Đà Nẵng. Agribank thông tin, giá trị ghi sổ khoản nợ của doanh nghiệp này đến hết ngày 24/7/2024 là hơn 52,45 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc là gần 44,92 tỷ đồng; dư nợ lãi là hơn 7,53 tỷ đồng.

Cuối tháng 8, Agribank còn rao bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của Công ty TNHH Cườm Việt tại Agribank Chi nhánh Sài Gòn. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ này bao gồm 18 bất động sản tại TP Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Giá trị khoản nợ tính đến 31/7/2024 là 123,379 tỷ đồng. Ngân hàng đưa ra giá đấu khởi điểm của khoản nợ là 111 tỷ đồng. 

Ngân hàng IVB cũng vừa rao bán khoản nợ được thế chấp bằng một phần tòa chung cư trên đường Hồ Tùng Mậu, một phần dự án chung cư ở Cầu Giấy và căn nhà phố trên đường Lê Hồng Phong. Đây là tài sản bảo đảm của CTCP Lắp máy điện nước và Xây dựng 2 tại ngân hàng này. Theo thông tin IVB cung cấp, nghĩa vụ nợ của CTCP Lắp máy điện nước và Xây dựng 2 tại ngân hàng này tính đến ngày 6/8/2024 là 41,5 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, ngân hàng Sacombank rao bán nhiều sản phẩm bất động sản thuộc dự án Xi Grand Court (256-258 Lý Thường Kiệt, quận 10, TP.HCM). Tài sản bán đấu giá thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phú Sơn Thuận, đã ủy quyền cho Sacombank thực hiện bán đấu giá theo hợp đồng ủy quyền số công chứng 002112 (ngày 26/02/2020). Trước đó, vào tháng 7/2020, Sacombank từng đưa ra đấu giá lần đầu tiên số tài sản này.

Thanh lý bất động sản còn khó khăn

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, tình trạng các ngân hàng rao bán bất động sản dồn dập trong bối cảnh nợ xấu của các ngân hàng trong 6 tháng đầu năm có xu hướng gia tăng. Ông Hiếu phân tích thêm, nền kinh tế Việt Nam dù đang trên hành trình phục hồi nhưng tốc độ chậm. Thị trường bất động sản cũng đang phục hồi rất chậm. Trong khi đó, 70% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng là bất động sản. 

Khi tính thanh khoản của bất động sản kém, các ngân hàng rất khó để xử lý tài sản đảm bảo qua việc phát mãi và nếu phát mãi có thành công thì các ngân hàng cũng chịu thiệt hại không ít. Vị chuyên gia này nhấn mạnh lại rằng, sự khó khăn của thị trường địa ốc và tốc độ phục hồi chậm càng khiến cho các ngân hàng khó rao bán. Đây chính là những lý do khiến nợ xấu tại các ngân hàng chưa được giải quyết và có xu hướng tăng lên.

Chung quan điểm, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản trầm lắng, dẫn đến xử lý tài sản đảm bảo, thu hồi nợ xấu gặp nhiều khó khăn. Thế nên, nếu muốn xử lý nợ xấu nhanh thì phải vực dậy thị trường bất động sản, còn nếu thị trường bất động sản vẫn "đóng băng", ngân hàng cũng không thể xử lý được nợ xấu.

Dự báo về bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, ông chưa nhìn thấy sự bứt phá của thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm. Nhận định mà ông Hiếu đưa ra tương tự với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh. Đây là lý do khiến một số doanh nghiệp chưa đủ sức để có thể thanh toán các khoản nợ đến hạn hay quá hạn. Bên cạnh đó, việc thanh lý bất động sản của các ngân hàng cũng khó tạo ra sự khởi sắc lớn.

Theo ông Hiếu, việc cho phép giữ nguyên nhóm nợ hết năm 2024 có thể giúp các doanh nghiệp tiếp tục được vay với lãi suất thấp, hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, song không phản ánh hết thực trạng vấn đề nợ xấu. Từ đó, các chính sách tiền tệ, công tác điều hành quản lý nợ, quản lý ngân hàng sẽ có thể bị lệch pha, chưa sát với thực tế.

Ngoài ra, ông Hiếu đề xuất giải pháp hạn chế phần nào rủi ro cho hệ thống ngân hàng là phát huy tính hiệu quả của các quỹ bảo lãnh tín dụng. Việt Nam hiện đã có các quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương theo Nghị định 34/2018/NĐ-CP, thế nhưng những quỹ này hoạt động khá èo uột, kém hiệu quả.

Do vậy, ông Hiếu đề xuất nên chuyển các quỹ bảo lãnh tín dụng địa phương lên quỹ bảo lãnh tín dụng quốc gia và phải tăng cường vốn điều lệ để các quỹ bảo lãnh tín dụng đó có thể bảo lãnh cho các ngân hàng, tạo điều kiện cho các ngân hàng cho vay một cách mạnh mẽ hơn.