Ngân hàng "siết chặt" cho vay, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Theo ông Minh, ngoài khảo sát kỹ giá đất trước khi cho vay, đưa ra các cảnh báo về việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là những khu vực mà giá trị đất bị đẩy lên bất thường ở các vùng ven ngoại thành, nhiều ngân hàng còn giảm tỷ lệ cho vay xuống mức thấp, khoảng 50%, thậm chí 30% so với giá thị trường để giảm bớt việc người dân đầu tư.

Cụ thể, tại ngân hàng BIDV, nhân viên cho biết, nếu vay cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn cố định 24 tháng lãi suất sẽ là 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm (theo mức tính hiện nay là khoảng 10,7%/năm).

Nhiều ngân hàng ra quy định, vay càng nhiều thì lãi suất càng cao để tránh người dân đem tiền đầu cơ nhà đất. Chẳng hạn tại ngân hàng TPBank, nếu vay dưới 2 tỷ đồng, lãi suất 1.0%/tháng nhưng nếu vay trên 2 tỷ đồng thì lãi suất từ 12% trở lên.

Nhiều ngân hàng khác cũng cho biết, hiện mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.

Chẳng hạn, tại Eximbank áp dụng biểu lãi suất cho vay ngắn hạn mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm, còn vay dài hạn là 12,5%/năm, tức tăng 0,7-0,9%/năm. Tại ACB, lãi suất dao động từ 8,5-10%/năm tuỳ từng đối tượng khách hàng. Viet A Bank đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất là 12,38%/năm. Sacombank với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân là 12,5%/năm.

Tham khảo tại một số ngân hàng khác, được biết trước hiện tượng giá bất động sản tăng nóng bất thường hơn một năm qua, nhiều nhà băng đang nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khắt khe hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tính toán khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng.

"Tính đến tháng 6 năm nay, tín dụng toàn ngành đã tăng 6,16% so với đầu năm. Trong đó, cho vay bất động sản chỉ tăng 2,19%, tỷ trọng cho vay mảng này hiện chiếm 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế, thấp hơn rất nhiều so với mức 15,8% năm 2017 hay 17,1% vào năm 2016", ông Nguyễn Hoàng Minh nói.

Cũng theo ông Minh, mới đây, Chính phủ một lần nữa yêu cầu từ nay đến cuối năm, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, hỗ trợ thanh khoản hợp lý cho các tổ chức tín dụng, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản. Đồng thời, sẽ thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng cho vay cao vào bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ.

Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho rằng chính sách tăng lãi suất cho vay mua nhà nhằm thực hiện mục tiêu điều chỉnh thị trường BĐS nhưng vô tình lại đang ảnh hưởng rất lớn đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Vấn đề ở đây, theo ông Phúc, Ngân hàng Nhà nước chỉ quản lý lãi suất cơ bản. 

Ông Ngô Quang Phúc "khó khăn nhất là những đối tượng khách hàng đầu tư nhà đất cho thuê, bởi lợi nhuận cho thuê sẽ chắc chắn không đủ bù đắp cho chi phí đi vay."

Tuy nhiên, một khi siết room tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS sẽ dẫn đến việc các ngân hàng cho vay ngày càng khó khăn hơn rất nhiều, thị trường sẽ tiếp tục chững lại trong thời gian tới do khách hàng sẽ không dám tìm đến các ngân hàng do không có khả năng trả lãi dài hạn, trong khi nguồn cung nhà ở vẫn tăng đều.

"Theo tôi, khó khăn nhất là những đối tượng khách hàng đầu tư nhà đất cho thuê, bởi lợi nhuận cho thuê sẽ chắc chắn không đủ bù đắp cho chi phí đi vay. Trên thị trường, các nhà đầu tư vẫn chuộng loại hình mua căn hộ cho thuê, và đa phần là đi vay tiền từ các ngân hàng thương mại. Do vậy, một khi lãi suất tăng sẽ tác động mạnh đến khách hàng phân khúc này", ông Phúc nhận định thêm.

Bằng chứng cho thấy thị trường đã chững lại, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam mới đây. Hà Nội và TP.HCM hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại nhộn nhịp, sôi động của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Do giá cả BĐS ở những nơi này gần như không có tỷ lệ tăng cao như vài năm trước đây. Thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau.

Bà Nguyễn Hoài An, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, hiện nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay BĐS 1-2%, theo lộ trình có thể tăng nữa và đây là một trở ngại ảnh hưởng đến BĐS.

Theo đó, nếu lãi suất tăng và duy trì mặt bằng tăng đó thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhiều kênh đầu tư khác nhau, trong đó có đầu tư bất động sản. Một cách rõ ràng, mặt bằng lãi suất tăng sẽ khiến những chi phí đầu vào tăng theo. Các chủ đầu tư đi vay vốn để phát triển dự án chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Còn theo ông Phúc, các ngân hàng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. Đó là khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. "Đối tượng này đã ít tiền mà lại càng ít sự lựa chọn nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày càng khan hiếm nguồn cung", ông Phúc nói thêm.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại đa số người dân hiện nay. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.

Đối với các ngân hàng thương mại, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. "Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi thẩm định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay", ông Phúc góp ý.