Ngành bất động sản 2023: Đi qua giông bão

2022 là một năm đặc biệt khó khăn với thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở Việt Nam, đặc biệt là từ tháng 6.2022 khi các kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp BĐS đều bị thắt chặt đáng kể. Cổ phiếu BĐS giảm mạnh hơn 50%, kém khả quan hơn cả mức giảm 24% của VNIndex.

Trong bối cảnh những tháng đầu 2023 đã có nhiều thông tin tích cực hơn, liệu thị trường BĐS có thực sự vượt qua giông bão? Để cùng trả lời câu hỏi này, HSC đã mời khách mời đến từ CTCP Đầu tư Nam Long (Mã chứng khoán: NLG) tham dự hội thảo C2C ngày 29/3/2023 với chủ đề "Ngành BĐS: Chấp nhận thử thách - Vượt qua giới hạn".

Các nút thắt siết thị trường BĐS trong 2023

HSC dự báo thị trường BĐS 2023 vẫn còn nhiều khó khăn khi các kênh huy động vốn vẫn chưa thể khơi thông.

Thông thường, tiền người mua trả trước đóng góp 10-40% nhu cầu vốn dự án, nhưng trong 2023 dòng tiền từ người mua trả tiền trước giảm đáng kể khi số lượng sản phẩm mở bán vẫn được dự báo thấp, mà tỷ lệ hấp thu sản phẩm cũng giảm trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao khiến nhu cầu đầu cơ hay mua để ở đều giảm. Lãi suất tác động lớn đến nhóm vay để mua nhà, hiện chiếm 50-65% tổng số người mua nhà ở sản phẩm cao tầng (chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp), và 40-50% ở sản phẩm thấp tầng (đất nền, biệt thự, nhà liền kề, shophouse).

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp 2023 đã rục rịch trở lại với một số đợt phát hành đầu tiên. Nghị định 08 ra đời thay thế cho Nghị định 65 quy định chặt chẽ về hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ và mục đích phát hành, đã phần nào nới lỏng nút thắt của kênh trái phiếu doanh nghiệp dù chưa thể sớm cải thiện mạnh mẽ. Lý do là tâm lý nhà đầu tư cá nhân – vốn đóng góp khoảng 10% tỷ trọng trên thị trường sơ cấp và 30% thị trường thứ cấp vào cuối Q3.2022 – vẫn vô cùng lo ngại, mất niềm tin vào thị trường khi một số doanh nghiệp BĐS bị thanh tra vì phát hành trái phiếu sai quy định cũng như các trường hợp mất khả năng thanh toán gốc, lãi gần đây.

Theo thống kê, giá trị trái phiếu BĐS là khoảng 456 nghìn tỷ đồng, bằng khoảng 34% tổng khối lượng trái phiếu đang lưu hành. Trong đó, 124 nghìn tỷ đồng và 116 nghìn tỷ đồng là lượng sẽ đáo hạn vào năm 2023 và 2024 sẽ tạo áp lực dòng tiền lớn đối với các doanh nghiệp BĐS.

Đối với kênh tín dụng ngân hàng, 2022 là năm hạ nhiệt cho dư nợ cho vay mua nhà của các cơ quan quản lý, khi tỷ lệ cho vay mua nhà trên tổng dư nợ của ngân hàng đã tăng "nóng", bình quân 30,4% trong giai đoạn 2018-2021, từ mức 12,8% năm 2018 lên mức 19% năm 2021. Bước sang 2023, HSC cho rằng tín dụng BĐS sẽ "phân hóa", được kiểm soát mang tính điều hướng, có hạn chế các đại dự án, phân khúc cao cấp, và cũng có ưu tiên một số phân khúc bao gồm BĐS Khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với giá phù hợp. Bên cạnh việc giảm lãi suất điều hành, Chính phủ cũng duyệt gói tín dụng 120 nghìn tỷ hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất ưu đãi. Đây là những động thái kịp thời, tránh cho thị trường BĐS đóng băng hoàn toàn và khuyến khích sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường trong trung, dài hạn.

Như vậy, các nút thắt về nguồn vốn của thị trường BĐS vẫn chưa được hoàn toàn tháo gỡ, áp lực dòng tiền sẽ khiến giá nhà có thể giảm trong 2023, nhất là khu vực ngoài Hà Nội – Hồ Chí Minh do thiếu nhu cầu ở thực.

Những điểm sáng thị trường BĐS 2023

Trước hết, cơ hội khẳng định vị thế mở ra với các doanh nghiệp BĐS có chất lượng tài sản tốt, dòng tiền vững mạnh. Trong các doanh nghiệp BĐS HSC khuyến nghị, hầu hết đều có tỷ lệ nợ thuần/vốn chủ sở hữu ở mức khá an toàn, dưới 0,3 lần. Thậm chí, có những doanh nghiệp có mức vay nợ thấp gần như bằng 0, tỷ lệ tiền mặt cao, có thể kể tên như Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG).

Bên cạnh Luật nhà ở (sửa đổi) sắp được trình Quốc hội, dự kiến tháng 10.2023 Quốc hội cũng sẽ thông qua Dự thảo Luật đất đai với những nội dung nổi bật gồm (1) bỏ khung giá đất, (2) bổ sung quy định mới về giao đất, (3) cho thuê đất thông qua đấu giá/ đấu thầu, và (4) bổ sung quy định về quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Những quy định mới này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt và tạo ra khung pháp lý minh bạch hơn cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai.

Hội thảo C2C được HSC tổ chức vào 15h30 ngày 29/3/2023 tới đây sẽ khai thác chủ đề: "Ngành BĐS: Chấp nhận thử thách - Vượt qua giới hạn" để lắng nghe các khách mời thảo luận chi tiết hơn về các nút thắt và giải pháp cũng như triển vọng của ngành. HSC đồng hành cập nhật thường xuyên các thông tin thị trường và các xu hướng, cơ hội đầu tư tới khách hàng qua hàng loạt các báo cáo, livestream, tư vấn trực tiếp trên các kênh HSC Online, HSC Stock Insight, YouTube, Facebook, Zalo…

Chuỗi hội thảo "Connecting to Customers" được HSC tổ chức định kỳ hằng tháng/ quý nhằm kết nối nhà đầu tư với lãnh đạo các doanh nghiệp và các chuyên gia phân tích, tư vấn của HSC.

Nhà đầu tư đăng ký tham dự Hội thảo tại: https://event.hsc.com.vn/c2c_nlg

Mở tài khoản đầu tư tại HSC trong 3 phút tại đây: https://online.hsc.com.vn/mo-tai-khoan.html