Ngành bất động sản còn nhiều tiềm năng trong dài hạn nhờ hưởng lợi từ cơ cấu dân số vàng, nhưng cơ hội sẽ phân hoá

Theo số liệu thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư trên 3 sàn chứng khoán (không tính Vingroup do đã tính kết quả từ Vinhomes), tổng doanh thu và LNST sau 6 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 51,22 nghìn tỷ (giảm 40% so với cùng kỳ) và 11,65 nghìn tỷ (giảm 50% so với cùng kỳ).

Mức giảm này chủ yếu do kết quả kém tích cực từ các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes (VHM) (LNST nửa đầu năm giảm 67%) và Novaland (NVL) (giảm 10% ). Cũng cần lưu ý là lợi nhuận hàng quý có thể không phản ánh hết tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản do việc ghi nhận diễn ra khi bàn giao sản phẩm (thường vào nửa cuối năm).

Báo cáo triển vọng ngành bất động sản mới cập nhật của Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) cho rằng có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (+680% so với cùng kỳ), DIG (+52%), NTL (+45%Y), PDR (+37%). Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng). Đặc biệt, bóc tách kỹ hơn, nhiều doanh nghiệp bất động sản mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản.

Mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm khi mà tỷ lệ dư nợ vay/Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng lên mức 57% thời điểm 30/6/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch Covid. Agriseco Research đánh giá trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng BĐS bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.

Trong bối cảnh tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi NĐ153 sửa đổi, các doanh nghiệp BĐS có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn. Tuy nhiên, báo cáo cho rằng tác động của những thay đổi này tới các doanh nghiệp sẽ có sự phân hoá: nhóm doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm doanh nghiệp niêm yết.

Đặc biệt, áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp BĐS chưa niêm yết cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).

Sau 6 tháng đầu năm các doanh nghiệp hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 21% kế hoạch lợi nhuận đề ra. Mức này thấp hơn so với cùng kỳ năm trước (khoảng 40%). Với số dư người mua trả tiền trước tang gần 60% so với cùng kỳ 2021, Agriseco Research kỳ vọng lợi nhuận các doanh nghiệp sẽ được cải thiện tốt trong hai quý cuối năm. Song song với việc triển khai các dự án có sẵn, nhiều doanh nghiệp lớn lên kế hoạch mở rộng quỹ đất gối đầu và đặt mục tiêu doanh số bán hàng cao. Điều này tạo thêm kỳ vọng cho sự gia tăng giá trị tài sản cũng như dòng tiền cho doanh nghiệp.

Thận trọng và chọn lọc kỹ cơ hội

Triển vọng 6 tháng cuối năm 2022 của nhóm bất động sản đi kèm với kỳ vọng nguồn vốn được khai thông. Hiện nay, việc sửa đổi NĐ153 và NĐ155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới. Agriseco Research kỳ vọng room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm quý 4. Những tín hiệu này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường BĐS sôi động trở lại.

Bước sang năm 2023, thị trường BĐS sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật đất đai hoặc các Chính sách, Quy hoạch đều tác động tích cực tới thị trường BĐS sau đó. Agriseco Research kỳ vọng việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn.

Ngoài ra, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp. Agriseco Research đánh giá những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP.HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai; Hà Nội; Hưng Yên; Hải Phòng, Quảng Ninh.

Tuy nhiên, đội ngũ phân tích vẫn lưu ý thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng. Trong hai năm mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục vừa qua, giá đất thị trường cũng như giá cổ phiếu bất động sản đã được đẩy lên cao trong khi các yếu tố về nội tại của nhiều doanh nghiệp chưa theo kịp, gây nên rủi ro "bong bóng" tại một số phân khúc cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những động thái can thiệp kịp nhằm hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, mặc dù định giá của ngành và nhiều cổ phiếu bất động sản đã chiết khấu về vùng giá thấp nhưng vẫn còn thiếu động lực tăng giá trong ngắn hạn.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn thanh lọc và phân hoá mạnh mẽ. Agriseco Research đánh giá ngành còn nhiều tiềm năng trong dài hạn, hưởng lợi từ nhu cầu lớn của cơ cấu dân số vàng; nhưng cơ hội sẽ phân hoá. Những doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn, dòng tiền khoẻ mạnh, vị thế uy tín và khả năng đa dạng hoá nguồn vốn nội, ngoại sẽ tận dụng cơ hội và vươn lên trong khi nhóm yếu kém về tài chính có thể bị thâu tóm. Ngoài ra, nhà đầu tư nên giải ngân cổ phiếu của các doanh nghiệp có cơ cấu tài chính và khả năng triển khai dự án tốt được lựa chọn sau đây ở vùng giá hợp lý và nắm giữ trong trung, dài hạn.

Xét về cổ phiếu, Agriseco Research khuyến nghị chọn lọc các doanh nghiệp với tiêu chí: (1) Tình hình tài chính lành mạnh, an toàn; (2) Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công; (3) Khả năng triển khai dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ; (4) Hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường; (5) Có mức định giá tương đối rẻ, phù hợp để tích luỹ và nắm giữ.