Nghịch cảnh: bất động sản rơi vào cảnh ế ẩm, giá vẫn cao

Nhận định về những vấn đề của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam chia sẻ với báo chí, thị trường giảm sút cả về cung và lượng giao dịch, lượng cung mới được đưa vào thị trường cũng như số lượng dự án được mới được đầu tư, xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Tuy nhiên, nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong những giai đoạn khó khăn, dịch bệnh,... nên giá vẫn tăng cả về sản phẩm bán và cho thuê. Tỷ lệ hấp thụ giảm sút rõ rệt do không tìm được sản phẩm phù hợp, giá cao.

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Sơ bộ 9 tháng đầu năm 2022 cũng cho thấy, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48%, thấp hơn 3,2 điểm % so với năm 2021. Riêng trong quý III/2022, chỉ có khoảng 9.500 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 23% so với quý II/2022.

Theo ông Đính, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam.

Vị này cho hay, dòng tiền trục trặc làm ảnh hưởng đến ba nhóm đối tượng quan trọng:

Thứ nhất, các nhà phát triển BĐS, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay, trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, trái phiếu BĐS là một kênh dẫn vốn quan trọng.

Nhóm thứ hai là hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đây là nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành BĐS "lâm nguy".

Nhóm thứ ba là khách hàng có nhu cầu mua BĐS. Họ bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn . Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Ông Nguyễn Quang Văn – Giám đốc Công ty CP Đầu tư Văn Minh, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng cho rằng: “Với doanh nghiệp, dòng tiền giống như dòng oxy. Siết tín dụng tương đương với siết dòng oxy, không rõ doanh nghiệp sẽ sống sao.

Năm 2011, khi siết tín dụng toàn bộ nền kinh tế, ảnh hưởng tới 40 ngành. Khi doanh nghiệp BĐS gặp ảnh hưởng thì hàng loạt ngành hàng khác chịu ảnh hưởng theo. Hiện nay, thị trường đang lặp lại năm 2011, tại sao vẫn để xảy ra?”.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng nói thêm, nguyên nhân thị trường BĐS "nóng" là do đầu cơ, nhưng không hàm nghĩa là khi thị trường "nóng" thì cấm. Giống như tắc đường, không thể tắc đường là cấm không được đi. Chúng ta cần có cơ chế khai thông, điều tiết luồng giao thông, mở lối cho dòng tiền.

“Ví dụ như giải quyết cục bộ từng địa phương khi có thông tin quy hoạch. Thông thường sẽ sốt nóng. Do đó, chính quyền cần kèm theo quy định về thời gian quy định giao dịch, số lần giao dịch… như thế thì mới ngăn chặn được tình trạng 1 miếng đất 1 ngày trao tay tới 7 lần. Chính sách cần ra cho dài hạn, chứ không phải để giải quyết bất cập cục bộ mà ảnh hưởng đến các địa phương khác”, ông Văn nói.

Đưa ra giải pháp cho tình thế hiện nay, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu cung.

Ông cho rằng, cần tiếp tục kiểm soát tình trạng "sốt" BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá….; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân….

Cần quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm trái phiếu doanh nghiệp.

Cụ thể, đó là nghiên cứu thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…;

Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý...); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Với doanh nghiệp, cần đa dạng hóa để kiểm soát rủi ro và tăng khả năng tiếp cận vốn.

Đặc biệt, cần minh bạch hóa để thu hút nhà đầu tư; kiểm soát rủi ro, nhất là về kiểm soát dòng tiền, không thể để mất khả năng thanh toán.