Nghịch lý thị trường bất động sản, dù ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng

Theo Bộ Xây dựng, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước.

Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất, tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực trung tâm.

Đối với thị trường Hà Nội, Bộ Xây dựng đánh giá trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

"Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn", Bộ Xây dựng đánh giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trên 3% so với quý trước.

Ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: “Các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đều đang rất khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế của đất nước như hiện nay. Với lĩnh vực bất động sản, đây là lần đầu tiên rơi vào tình thế khó khăn nhưng so với giai đoạn năm 2008 - 2014 thì thời điểm hiện nay vẫn có những điểm khác nhau.

Giai đoạn 2008 - 2014 có thể nói là khủng hoảng về lĩnh vực bất động sản, nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp rất nhiều, hàng tồn rất lớn. Như vậy dẫn đến tình huống cung lớn hơn cầu, việc này liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng Nhà nước đối với các doanh nghiệp bất động sản”.

Nhưng theo ông Chiến, đối với giai đoạn hiện nay vấn đề không phải là cung lớn hơn cầu. Trái lại, cầu đang rất lớn, nhưng cung lại không có, rất ít những dự án mới được mở trong thời gian vừa qua dẫn đến nguồn cung thị trường rất hiếm, như vậy giá không hề giảm và có xu hướng còn tăng lên.

Theo ông Chiến, giữa hai giai đoạn đó nhìn nhận lại, riêng lĩnh vực khó khăn của bất động sản có thể quy tụ ở 3 vấn đề chính như sau: Thứ nhất, khó khăn về vấn đề pháp lý; thứ hai, vấn đề về nguồn vốn; thứ ba, quy trình, trình tự thủ tục hay có thể nói là thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Về mặt pháp lý tập chung ở 3 mảng lớn: Thứ nhất, tính thực thi của các Văn bản quy phạm pháp luật, trong quá trình thực thi kể cả những văn bản mới ban hành nhưng trong quá trình áp dụng thì thường sẽ gặp khó khăn, vướng mắc bởi tính khả thi của nó.

Thứ hai, sự đan xen chồng chéo giữa các Văn bản quy phạm pháp luật. Ở Luật này cho phép, nhưng ở Luật khác lại không. Làm theo Luật này thì đúng nhưng đem so với Luật kia lại chưa đúng. Việc này dẫn đến tính rủi ro rất lớn, không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp kinh doanh, mà ngay cả đối với đội ngũ công chức của Nhà nước thực thi nhiệm vụ cũng gặp rất nhiều rủi ro trong tình huống này. Vậy nên tâm lý né tránh sợ trách nhiệm trong thời gian gần đây được nêu lên trên các diễn đàn, trên các báo cáo, trong các hội nghị của Chính phủ cũng đã nhìn ra vấn đề như vậy, đây cũng chính là hệ lụy.

Thứ ba, một số vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng pháp luật chưa hiểu hết. Ví dụ, căn hộ Condotel có trên thị trường hàng chục năm nay, số lượng có đến hàng chục nghìn sản phẩm ở 15 tỉnh thành, việc tồn kho ở lĩnh vực này không nhỏ. Có thể nói đây những vấn đề đi trước nhưng pháp luật vẫn chưa điều tiết. Thậm chí, hiện nay trong phần sửa đổi Luật đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở,…còn đang đề nghị đưa vào để chính thức định danh.

Nhưng ngược lại, hàng loạt những cái khác cũng đang tiếp tục xuất hiện trong thực tế cũng chưa được định danh. Ví dụ, bất động sản nông nghiệp, đây là lĩnh vực hết sức mới, nhưng homestay đã xuất hiện rất lâu, nay xuất hiện thêm Farmstay, Orestay, EcoStay, Garden Stay,…rất nhiều những sản phẩm như vậy hình thành trên đất nông nghiệp và cũng chưa được pháp luật điều tiết. Vị này cho rằng, nếu bây giờ không có những định hướng, không có kiểm soát thì một thời gian sau sẽ lại giống như sản phẩm của các sàn giao dịch bất động sản vừa qua.

“Có thể nói ba rào cản lớn nhất hiện nay, đó chính là khâu pháp lý. Theo thống kê hiện nay, con số 70% vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp lại là vấn đề pháp lý. Ngay cả khi doanh nghiệp có vốn trong tay nhưng vướng quy định pháp luật thì sẽ không triển khai được. Vậy nên chúng ta vẫn phải tập trung vào khâu xử lý vướng mắc về mặt pháp luật, rồi mới đến vấn đề về vốn như ngày hôm nay chúng ta đang bàn về cách tiếp cận của các doanh nghiệp về vấn đề vốn”, ông Chiến nói.

Theo Phó Chủ tịch VNREA, về thủ tục hành chính, riêng về lĩnh vực bất động sản, “năm bước” sẽ đụng chạm hàng chục luật, và thêm “30 bước” trong quá trình triển khai. Như vậy là một “rào cản” vô cùng lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, làm nản lòng các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, mất đi cơ hội.

Ông Đỗ Viết Chiến cho rằng: “Có thể nhận thấy Chính phủ đang vào cuộc rất quyết liệt, hiện nay đã sửa đổi bổ sung 3 Luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đó là Luật Đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản. Trong bước đi ngắn hạn, có thể nói chưa bao giờ có sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng đến như vậy, trong 3 ngày có 3 Công điện đều trong lĩnh vực về vốn, về bất động sản, về đất đai. Thậm chí còn thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ Tướng tới các địa phương để lắng nghe, giải quyết kịp thời".