Ngược đời, chung cư sốt giá lên 100 triệu/m2 nhưng nhà giá rẻ chưa đến 20 triệu/m2 vẫn lay lắt "ế"

Trong thời gian qua, chung cư vẫn là phân khúc "một mình một ngựa" tăng giá do đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong tháng 3 và tháng 4/2024 ghi nhận, mặt bằng giá căn hộ chung cư của Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao. So với tháng 2/2024, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 3 và tháng 4 tiếp tục tăng từ 100-300 triệu đồng/căn tại hầu khắp các dự án.

Mức tăng mạnh nhất trong 2 tháng qua thuộc về các dự án khu vực nội đô trung tâm Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Ba Đình… mức tăng đạt trung bình 200-300 triệu đồng/căn. Một số quận cận kề vùng ven hoặc thuộc vùng ven hẳn như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, mức tăng thấp hơn, đạt trung bình 100-200 triệu đồng/căn.

Giá không ngừng leo thang nhưng căn hộ chung cư vẫn liên tục thu hút người mua săn đón. Điển hình như thời gian qua, sự kiện mở bán dự án chung cư Lumi Hà Nội đã gây "sốt nóng" thị trường cửa ngõ phía Tây khi thu hút khoảng 5.000 khách hàng phải xếp hàng từ sáng sớm để "tranh" được suất mua. Đã có 2.500 căn ra hàng và bán hết sạch chỉ vọn vẹn trong vòng 2 tiếng. Điều này cho thấy nhu cầu mua căn hộ chung cư là rất lớn, bất chấp giá căn hộ tại đây lên đến gần 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Trong khi nhiều dự án thương mại đắt đỏ vẫn hút khách thì nhiều dự án nhà ở xã hội rao bán với giá rẻ hơn rất nhiều lại rơi vào tình cảnh "ế", mãi chưa hết hàng. Đơn cử, chỉ cách Lumi Hà Nội chưa đầy 10km, cũng nằm tại cửa ngõ phía Tây Thủ đô, dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và Dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội), sau 26 lần mở bán từ năm 2015 đến tháng 4/2023, dự án mới bán được 869 căn nhà xã hội và 235 căn nhà cho thuê.

Trong khi, dự án có tổng số căn hộ lên tới 1.496, gồm 264 căn bán thương mại, 911 căn hộ nhà ở xã hội để bán và 321 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Giá bán căn hộ nhà ở xã hội tại đây chỉ hơn 14 triệu đồng/m2, giá cho thuê là hơn 61.000 đồng/m2/tháng.

Lý giải về điều này, một Lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết dự án nhà ở xã hội tại Hoài Đức hay các huyện ngoại thành do xa trung tâm nên người dân cảm thấy bất tiện. Vì vậy, dù giá rẻ hơn nhiều nhưng người dân cũng không mặn mà.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với gần 412.000 căn. Trong đó, 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025. Số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 127 dự án, với 107.896 căn. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 301 dự án (265.486 căn). Giá bán trung bình các sản phẩm nhà ở xã hội ở mức 18 triệu đồng/m2. Với một số dự án "hot", có hiện tượng khách hàng cần trả thêm tiền chênh lệch để tiếp cận nhưng về tổng thể, giao dịch vẫn rất chậm, cả quý 1 chỉ có 221 căn, tương đương 19% trong tổng nguồn cung mở bán.

Giải thích về nguyên nhân chính khiến nhà ở xã hội “vừa thiếu, vừa “ế”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thời gian qua, một số chủ đầu tư đã chọn xây dựng nhà ở xã hội ở vị trí khá xa trung tâm của tỉnh, thành phố, không có đủ dịch vụ, tiện ích hay kết nối giao thông thuận tiện, dẫn đến nhiều dự án mở bán nhưng không có người mua.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội rất lớn nhưng có sự chênh lệch về khu vực. Các dự án ở Hoài Đức vẫn có người mua, nhưng là những người làm việc ở gần khu vực đó, những người làm việc ở trung tâm gần như không tới mua. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông tại các khu vực này chưa đồng bộ, bài bản. Khoảng 5 - 10 năm nữa hạ tầng giao thông công cộng tốt hơn, đi lại thuận tiện, quy hoạch được bài bản có trường học, siêu thị, công viên... thì các khu vực này mới trở nên thu hút, hấp dẫn được.

Còn ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc CTCP G-Home cho rằng, nghịch lý “thiếu - ế” trên thị trường hiện nay đến từ việc người cần mua không mua được, trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua.

“Mục đích chính của chương trình phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp. Vì vậy, để xóa bỏ nghịch lý thì phải tìm ra những lời giải chi tiết cho bài toán bán đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Hoàng Nam nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra ý kiến, Bộ Xây dựng cần phải tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập...