Nguồn cung căn hộ Tp.HCM vẫn thấp kỉ lục, lộ diện khu vực giảm sâu nhất

Chuyên gia JLL chỉ ra, nhu cầu dự báo duy trì ở mức thấp cho đến khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc bình dân hơn, đồng thời còn dựa trên những biến động về lãi suất cũng như tình hình kinh tế.

Hiện tại, nhu cầu mua bán bất động sản có thể vẫn sẽ giữ ở mức ổn định khi cả người mua lẫn người bán đều cần thêm thời gian để quan sát những biến động của thị trường.

Các dự luật nhà ở mới được ban hành dự kiến phải đến năm 2025 mới có hiệu lực, vì vậy tình hình thị trường sẽ không thay đổi nhiều trong 12 tháng tới.

Theo JLL, trong quý 4/2023, Tp.HCM ghi nhận 39 giao dịch mua bán căn hộ cao cấp với tỉ lệ giao dịch theo quý 2,3% do thiếu nguồn cung mới. Trong đó, hầu hết các giao dịch đều đến từ một số dự án có mức chiết khấu đáng kể, cùng các lựa chọn thanh toán linh hoạt như chính sách trả góp, hỗ trợ lãi suất. Đây đều là những chiến lược hiệu quả được sử dụng để kích cầu.

Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận tổng cộng 58 giao dịch căn hộ từ nhiều phân khúc trong quý 4/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỉ lệ lấp đầy theo quý cải thiện đôi chút nhưng vẫn ở mức thấp với 15,1%, trong khi tỉ lệ lấp đầy theo năm đạt 30,9%.

Các chuyên gia cho rằng sự trầm lắng của thị trường bất động sản căn hộ mới được bán với giá tương đối cao. Ở phân khúc cao cấp, thị trường căn hộ không ghi nhận nguồn cung mới trong quý 4/2023. Tổng nguồn cung năm 2023 dừng ở mức 4.898 căn, giảm 6,1% so với cùng kỳ năm 2022.

Hầu hết chủ đầu tư vẫn cân nhắc về việc ra mắt dự án mới trong thời điểm này.

Còn báo cáo của Nhà Tốt mới đây chỉ ra, khi so sánh giữa quý 1/2024 với quý 4/2023, thị trường căn hộ của toàn Tp.HCM chưa có tín hiệu tích cực về nguồn cung. Lượng căn hộ căn hộ chào bán sụt giảm 43%. Theo xu hướng của toàn thành phố, thị trường căn hộ ở khu vực phía Tây cũng không ngoại lệ khi giảm đến 47% nguồn cung trong quý 1/2024 so với quý 4/2023. Đáng ghi nhận là quận Bình Tân, thị trường căn hộ giảm sâu hơn mức trung bình toàn thành phố và khu vực, với mức giảm là 63%.

Khi so sánh nguồn cung căn hộ tại của toàn thành phố và khu vực phía Tây Tp.HCM trong quý 1/2024 với cùng kỳ năm trước, nguồn cung năm 2024 cũng chỉ bằng khoảng 2/3 so với năm 2023.

Theo Savills, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp đối với thị trường căn hộ tại TP.HCM đạt 10.700 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Trong khi đó, lượng giao dịch căn hộ giảm 7% mỗi năm trong 10 năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023.

Theo Savills, lượng căn hộ bán thành công đạt mức đỉnh điểm vào quý 4 với mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%.

Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỉ đồng/căn.

Ông Troy Griffiths - phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết thách thức ngắn hạn vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Do đó, khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở mới phục hồi.

Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm đi trong 5 năm qua nhưng Savills cho hay mức lợi nhuận này vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi.

Savills nhận định dù lợi nhuận giảm, căn hộ vẫn là một trong những kênh đầu tư sinh lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi sẽ vẫn ở mức thấp.