Nguồn lực xã hội đang “chôn” hết vào đất: Rủi ro tiềm tàng

Trong những tháng đầu năm 2022, thị trường đang ghi nhận tình trạng sốt giá (có nơi mức tăng 2-3 lần so với trước đó) và quy mô mua bán đất và bất động sản ăn theo các dự án và thông tin quy hoạch hạ tầng lan rộng ra nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, các khu vực lân cận TP.HCM...

Cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị "chôn" hết vào đất

Các nhân tố tác động đến thị trường

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 2/2022 so với tháng 1/2021, nhu cầu tìm mua đất, đất nền tại Hà Nội tăng 8% và Tp.HCM tăng 18%, thậm chí Lâm Đồng tăng 41%, Khánh Hòa tăng 35%, Đà Nẵng tăng 32%, Đồng Nai tăng 25%.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2021, giá đất nền tăng từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Cá biệt, có thời điểm đất nền tại một số địa phương ở vùng ven Hà Nội như Ba Vì tăng 45%, hay Đà Bắc, tỉnh Hòa Bình tăng 46%...

Báo cáo về thị trường vốn đầu tư quí 1/2022 của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy tổng lượng giao dịch M&A bất động sản trên cả nước gần 900 triệu đô la. Dù ghi nhận trong một quý, nhưng con số này cao hơn khoảng 10% so với kết quả giao dịch của cả năm 2019 và chỉ thấp hơn khoảng 10% so với cả năm 2017, 2018 – giai đoạn trước khi đại dịch xuất hiện.

Về tổng thể, có nhiều cơ sở tin rằng các phân khúc bất động sản (BĐS) trong năm 2022 sẽ có sự hồi phục chung tích cực hơn hai năm qua theo cả về tổng cung và tổng cầu, cùng chiều với với quá trình phục hồi chung của nền kinh tế gắn với thành công chiến lược bao phủ diện rộng tiêm vắc xin để đạt miễn dịch cộng đồng vào đầu năm 2022, cũng như nhờ hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, nhờ lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà theo Thông tư 11/2013 là 4,8%/năm và nhờ đẩy mạnh đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng...

Ngoại trừ yếu tố tâm lý, sự tăng giá và tăng quan tâm đến bất động sản hiện nay gắn với nhiều nguyên nhân, như chênh lệch cung-cầu; nhiều thông tin quy hoạch mới được công bố; sự dịch chuyển lợi nhuận và dòng vốn đầu tư từ TTCK sau cơn sốt nóng trên thị trường này.

Đặc biệt là sự hấp dẫn của bất động sản với tư cách nơi bảo toàn giá trị tài sản trong bối cảnh sức ép lạm phát gia tăng (theo Tổng cục Thống kê, do chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị trên thế giới, cùng với đà phục hồi kinh tế tại nhiều quốc gia và trong nước, quý I/2022, CPI bình quân tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, lạm phát cơ bản tăng 0,81%; chỉ số giá sản xuất, chỉ số giá nguyên nhiên vật liệu dùng cho sản xuất, chỉ số giá xuất khẩu, nhập khẩu quý I năm 2022 đều tăng so với cùng kỳ năm 2021).

Giá bán liên tục leo thang

Xu hướng đầu tư nóng vào BĐS năm 2022 được củng cố bởi căng thẳng địa chính trị trên thế giới và xu hướng lạm phát gia tăng trên phạm vi toàn cầu; giá vàng và giá dầu mỏ liên tiếp đạt mức cao nhất mọi thời đại và lãi suất tiết kiệm tiền gửi ngân hàng hiện vẫn chưa thực sự hấp dẫn.

Một trong các lý do khiến giá cả và dòng đầu tư bất động sản tăng trong bối cảnh lạm phát là khi lạm phát tăng cao, chi phí nguyên vật liệu đầu vào và lãi suất vay tín dụng tăng nhanh trong khi giá bán chưa theo kịp, cộng với việc nhu cầu tiêu dùng khó tăng nhanh, sẽ làm nhà kinh doanh đẩy tiền vào tích lũy tài sản và sẽ tăng giá bất động sản bán ra để chống trượt giá. Sự phổ biến các động thái này sẽ hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường bất động sản, kể cả bất động sản hình thành trong tương lai...

Khi lạm phát cao, không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi mà nguy cơ cả giới DN cũng muốn đổ vốn vào bất động sản do e ngại giá sản xuất đầu vào tăng nhanh, nhưng giá bán không thể bù đắp cho lạm phát. Nói cách khác, khi lạm phát cao, đầu tư cho sản xuất, kinh doanh sẽ kém hấp dẫn hơn so với đầu cơ tài sản.

Việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư (Ảnh: LV)

Chính cuộc đua sở hữu bất động sản sẽ dẫn đến hiện tượng giá thị trường liên tục leo thang và các nguồn lực xã hội sẽ bị "chôn" hết vào đất. Đồng thời, thị trường bất động sản lúc này sẽ tích tụ nhiều rủi ro tiềm tàng. Nếu tham gia vào giai đoạn sớm, tức là mua từ đầu với giá thấp thì rủi ro thấp; nhưng càng mua về cuối thì giá cao, rủi ro sẽ cao.

Về cơ bản, lạm phát và giá bất động sản di chuyển cùng hướng với nhau. Khi lạm phát tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên theo. Nhưng giá quá cao thì tính thanh khoản sẽ kém. Trong quá khứ, lạm phát cao từng khiến giá bất động sản tăng cao và bị trì trệ.

Gánh nặng lớn cho nhà đầu tư

Nói cách khác, lạm phát cao, giá bất động sản tăng, nhưng tính thanh khoản có thể không tăng tương ứng và làm xuất hiện nghịch lý: "Nhiều bất động sản, nhưng không có tiền". Khi đó, việc dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho nhà đầu tư và gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Thích ứng với trạng thái này, nhà đầu tư cần cân nhắc danh mục đầu tư, theo đó để đề phòng rủi ro, những nhà đầu tư vốn mỏng nên đầu tư vào khu vực gần trung tâm, lợi nhuận ít hơn, nhưng dễ thanh khoản hơn và tập trung vào các nhu cầu ở thực với phân khúc căn hộ mức giá trung bình, nhà ở giá rẻ hay đất nền ven đô, đất nền tỉnh, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường đang phát triển với mức giá còn thấp, dư địa tăng trưởng còn cao.

Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc lạm phát cao, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó để đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn, tránh thiệt hại do trữ tiền mặt nhàn rỗi.

Dự báo, trước sức ép cộng hưởng gia tăng cả lạm phát tiền tệ, lạm phát chi phí đẩy, lạm phát cầu kéo và lạm phát ngoại nhập ngày càng đậm, dòng tiền và giá cả trên thị trường bất động sản cũng sẽ ngày càng tăng trong năm 2022 và tiếp theo, cả trên thị trường bất động sản trong nước và nước ngoài.