Nhà cho thuê trên đà phục hồi

Theo Chợ Tốt Nhà, dù thị trường năm qua nhiều thăng trầm, nhu cầu tìm kiếm phòng trọ ở khu vực Tp.HCM vẫn được duy trì ổn định qua từng tháng, với trung bình hơn 96% tin đăng được liên hệ thuê, cao hơn so với năm 2019 (trung bình 79%) và năm 2020 (trung bình 86%). Tỷ lệ này đặc biệt cao vào thời điểm những tháng cuối năm - khi nhu cầu "an cư" của người dân tăng cao để sớm trở lại với nhịp sống công việc, với hơn 99% phòng trọ được liên hệ thuê.

Theo phân tích của đơn vị này, trung bình cứ 2 tin đăng cho thuê phòng trọ sẽ có 1 tin được người đi thuê liên lạc trong vòng 24h đầu tiên sau khi đăng. Tỷ lệ trên đạt ngưỡng cao nhất trong khoảng thời gian mà lượng tin đăng về phòng trọ cho thuê trên Chợ Tốt Nhà thấp nhất. Điều này có nghĩa là, nhu cầu của người đi thuê luôn hiện hữu và luôn ở mức thấp hơn so với nguồn cung của thị trường.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM, thị trường phòng cho Thuê dài ngày (hợp đồng trên 6 tháng) có thể chia làm 3 nhóm chính: Phòng trọ nhà cấp 4 giá dưới 2 triệu dành cho công nhân và các sinh viên nghèo; Phòng trọ nhà kiên cố giá 2,5 - 4 triệu dành cho dân văn phòng và sinh viên trung bình - khá; Phòng cao cấp giá 4,5 – 7 triệu dành cho người đi làm thu nhập cao và sinh viên nhà giàu.

Theo ông Kiên, sau Tết, lực lượng công nhân, sinh viên quay trở lại thành phố khá nhiều nên phân khúc phòng trọ dưới 4 triệu hồi phục mạnh mẽ. Tỷ lệ lấp đầy từ 60% - 70% trong giai đoạn dịch bệnh đã quay trở lại phổ biến trên 85% (trước khi dịch bệnh xảy ra, do Đây là phân khúc phổ thông nên có tỷ lệ lấp đầy rất cao, thường trên 90%).

Chẳng hạn, một khu trọ 64 phòng tại Q.9 trong giai đoạn dịch bệnh trống 22 phòng thì nay chỉ còn trống 3 phòng; 1 khu trọ khác ở Q.3 giai đoạn dịch trống 6/22 phòng thì nay chỉ còn trống 1 phòng; 1 khu trọ khác ở Bình Thạnh giai đoạn dịch trống 10/23 phòng thì nay cũng đã đầy; hay 1 khu trọ 30 phòng ở Tân Phú giai đoạn dịch trống 8/30 phòng nay cũng chỉ còn trống 1.

Giá cho thuê tuy vẫn phải giảm 10% so với giai đoạn trước dịch đầu 2020 (ví dụ trước dịch cho thuê 3,5 triệu, nay cho thuê 3,2 triệu), nhưng cũng đã hồi phục lại 15% - 25% so với giai đoạn trong dịch nguyên năm 2021 (trong dịch phải giảm còn 2 - 2,8 triệu).

Ở phân khúc phòng cao cấp, theo nhà đầu tư này cũng có hồi phục nhưng chậm hơn, vì những người có thu nhập khá cũng bị ảnh hưởng nặng nề túi tiền qua 2 năm dịch bệnh nên cũng có khuynh hướng thắt chặt chi tiêu. Tỷ lệ lấp đầy từ 4 - 60% trong giai đoạn dịch bệnh đã quay trở lại phổ biến trên 70% (trước khi dịch bệnh xảy ra, phân khúc này giá cao nên tỷ lệ lấp đầy phổ biến trong năm chỉ đạt 80%).

Ví dụ 1 khu 17 phòng ở Q.1 trong dịch trống 6/17 phòng thì nay chỉ còn trống 2; 1 căn nhà 12 phòng ở Tân Bình trong dịch trống 6 thì nay cũng chỉ còn trống 2; căn nhà 13 phòng ở Q.3 trong dịch trống 5 phòng thì nay chỉ còn trống 1; hay 1 căn nhà 11 phòng ở Q.10 trong dịch trống 4 phòng thì nay cũng chỉ còn trống 1. Giá cho thuê cũng vẫn phải giảm 10% - 15% so với giai đoạn trước dịch đầu 2020 (ví dụ trước dịch cho thuê 5,5 triệu, nay cho thuê 5 triệu), nhưng cũng đã hồi phục lại 20% so với giai đoạn trong dịch nguyên năm 2021 (trong dịch phải giảm còn 3,5 – 4 triệu).

Phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê dài ngày 8 – 12 triệu/tháng đã có khách thuê lại nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, chỉ mới tạm hồi phục lại ở những khu vực có người nước ngoài sang Việt Nam làm việc lâu dài (Chẳng hạn, khu Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng, trung tâm Q1,...).

Và do bị cạnh tranh gay gắt bởi nhóm căn hộ chung cư đang giảm giá mạnh, nên giá cho thuê cũng phải giảm 10% - 20% so với trước dịch để cố gắng duy trì tỷ lệ lấp đầy đạt 70%.

Thị trường phòng cho thuê ngắn ngày (Airbnb), theo ông Kiên chưa có dấu hiệu hồi phục, do khách hàng chính là khách Tây sang Việt Nam du lịch và Việt kiều về nước chơi vẫn còn rất hạn chế.

Cũng theo Chợ Tốt Nhà, xu hướng thông thường sau mỗi dịp Tết, thường rơi vào tháng 2, tháng 3 hàng năm, nhu cầu tìm kiếm phòng trọ sau Tết thường tăng gấp đôi so với 2 tháng trước Tết. Nhu cầu trở lại các thành phố lớn của nhóm người lao động về quê trước đó do dịch và nghỉ Tết Nguyên Đán. Theo khảo sát, con số người lao động ước tính quay trở lại khu vực Tp.HCM vào khoảng 350.000 người.

Nhu cầu mới tăng lên do quá trình nhập học trực tiếp tại trường của sinh viên sau thời gian dài bị gián đoạn do dịch và buộc phải học trực tuyến. Việc các trường đại học ở Tp.HCM dần công bố kế hoạch hoạt động trực tiếp tại trường trong giai đoạn học kì 2 kéo theo nhu cầu cần tìm phòng trọ của khoảng 180.000 sinh viên.

Với sự đa dạng trong nhu cầu của người đi thuê nhà, các khu vực với các phân khúc giá được phân bổ đều đặn sẽ thu hút tốt các phân khúc khách hàng đa dạng khác nhau.

Theo đơn vị này, với nhu cầu tăng mạnh sau Tết, việc đầu tư vào đúng loại hình phòng trọ là rất quan trọng. Số liệu cho thấy, phòng trọ có máy lạnh sẽ có ưu thế cạnh tranh rất cao so với các mô hình khác Yếu tố giá thành cũng sẽ là yếu tố quyết định với sự thành công của phòng trọ khi mà cả nhu cầu và độ quan tâm của người đi thuê đều tập trung vào phân khúc giá rẻ dưới 3 triệu/tháng. Ngoài ra sau đợt Tết nguyên đán, công nhân và sinh viên quay trở lại sau dịch, vấn đề tiền nhà và cọc nhà sẽ là một yếu tố tối quan trọng. Theo khảo sát từ Chợ Tốt Nhà, 60% người đi thuê sợ thông tin phòng trọ và chủ nhà không rõ ràng, 35% cho rằng số tiền cọc ban đầu khá lớn, và 25% sợ mất tiền cọc. Vì vậy việc tham gia chương trình "Cho thuê không cần cọc" cũng được coi là yếu tố quan trọng để các chủ nhà trọ cân nhắc trong việc thu hút người thuê mà vẫn đảm bảo được lợi ích của chủ nhà.