Nhà đầu tư F0 ồ ạt đổ tiền bất chấp rủi ro là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng mạnh trong năm 2020

Đánh giá thị trường bất động sản TP. Hà Nội năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới cho biết không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Căn hộ bình dân, giá thấp ngày càng chiếm tỉ trọng thấp. Hà Nội trong năm xuất hiện nhiều sản phẩm thấp tầng. Trong đó, nhà phố, shophouse là phổ biến điển hình ở những dự án của Vingroup, Hà đô, An lạc, Himlam,…

Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài. Tuy nhiên, lực cầu từ sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác lại tăng làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Nhiều nhà đầu tư F0 lao vào thị trường đã làm thị trường bất động sản nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên Quận.

Tuy nhiên, ở phân khúc căn hộ chung cư chỉ số cho thấy giá tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp, phân khúc cao cấp trên thực tế cho thấy đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có biến động. Do tính thanh khoản chậm nên các nhà đầu tư có hiện tượng cắt lỗ và chủ đầu tư gia tăng chính sách hỗ trợ, khuyến mại….Hàng tồn trên thị trường chủ yếu nằm ở căn hộ có giá cao hơn 35 triệu đồng/m²

Trái ngược với phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc nhà thấp tầng là "món ăn" ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội và một phần cũng là dòng sản phẩm hàng hiếm. Vì vậy, mặc dù Covid nhưng nhiều dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt đã tăng giá mạnh, tăng khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã thành lập những mức giá kỷ lục như: Kiến Hưng Hà Đông có giá 200-250 triệu đồng/m², Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m².

Việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…cũng đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019. Do có thông tin lên Quận, thông tin phát triển đầu tư đã làm sốt đất bùng phát ở một số vùng như: Hòa lạc, Tây sơn, Thạch thất, Hoài Đức, Đông Anh….Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. 

"Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại", ông Đính nhận định.

Còn tại TPHCM, ông Đính cho rằng Covid 19 dường như không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. Những thông tin tích cực vĩ mô cho thấy nhiều dấu hiệu để TP Hồ Chí Minh sẽ tăng tốc phát triển kinh tế như: Thành phố nhiều cơ chế đặc thù để chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt đang dần hình thành. Cộng với đó là việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai và đặc biệt là thành lập TP. Thủ Đức đã tạo một lực hút đầu tư rất mạnh ở TP. Hồ Chí Minh.

Lực cầu của thị trường bất động sản tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Hiện lực cầu tại TP. Hồ Chí Minh hiện đang dồn phần lớn về khu vực thành lập TP. Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức và lan tỏa sang cả khu vực Miền Đông Nam bộ. Làn sóng cầu này hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Những ở căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70 triệu đồng/m2) thì hấp thụ yếu hơn.

Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản TP. HCM cho thấy đang chiếm tỷ trọng khá lớn (ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh). Tuy nhiên, cầu này là ngắn hạn chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn. Đó chính là tính ảo của thị trường BĐS.

Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP. Hồ Chí Minh đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,... Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của Dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính,…", ông Đính cho biết.