Nhà giàu "mạnh tay" xuống tiền mua biệt thự/liền kề Hà Nội, Đông Anh sẽ áp đảo nguồn cung trong tương lai

Ông Matthew Powell - Giám Đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường biệt thự/liền kề Hà Nội đã có dấu hiệu phục hồi qua sự tăng trưởng nguồn cung, lượng giao dịch và giá bán thứ cấp. Sự cải thiện sẽ rõ ràng hơn tới 2025, đặc biệt với nguồn cung từ đại dự án mới.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2024 của Savills, nguồn cung mới của phân khúc biệt thự/liền kề đạt 176 căn, tăng 38% theo quý, đến từ 3 dự án hiện hữu là: Thanh Lâm Đại Thịnh 2 (Mê Linh), Solasta Mansion (Hà Đông) và Him Lam Thường Tín mở bán các căn shophouse mới.

Nguồn cung sơ cấp quý này đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Biệt thự và Liền kề là loại hình chiếm ưu thế, mỗi loại chiếm 38% nguồn cung sơ cấp.

Đặc biệt, số lượng giao dịch trong quý 3/2024 tăng mạnh 194% theo quý và 223% theo năm, đạt 326 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý tăng 30 điểm % theo quý, đạt mức 48%. Mức tăng trưởng được góp phần bởi sự giao dịch tốt tại dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2, đã bán được 85% nguồn cung mới mở bán, và chiếm 37% lượng giao dịch trong quý tại Hà Nội. Các dự án An Quý Villa, Solasta Mansion và Him Lam Thường Tín cũng đóng góp cho sự cải thiện này.

Các dự án tại khu vực ngoại thành như Quận Hà Đông, Huyện Mê Linh và Thường Tín có nguồn cầu lớn. Mê Linh dẫn đầu lượng giao dịch sơ cấp với 37%, theo sau là Hà Đông với 33% và Thường Tín với 12%.

Lượng nguồn cung sơ cấp lớn tại các dự án ngoại thành với giá thấp như Thanh Lâm Đại Thịnh 2 và Him Lam Thường Tín khiến giá sơ cấp chung của thị trường giảm. Giá sơ cấp biệt thự giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm 17% theo quý xuống 156 triệu đồng/m2. Giá shophouse giảm 14% theo quý xuống 249 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, giá bán biệt thự và liền kề thứ cấp tăng và cao hơn giá sơ cấp. Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13%, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.

Sự chênh lệch về giá này sẽ thu hẹp khi dự án Vinhomes Global Gate gia nhập thị trường vào quý 4/2024, Savills nhận định.

Về triển vọng, 3 dự án sẽ tiếp tục cung cấp tổng cộng 2.975 căn trong quý tiếp theo. Him Lam Vĩnh Tuy là dự án mới sẽ cung cấp khoảng 147 căn, và Solasta Mansion sẽ mở bán thêm nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, dự án Vinhomes Global Gate đã bắt đầu nhận đặt cọc từ tháng 9 vừa qua đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng và dự kiến sẽ cung cấp khoảng 2.599 căn từ tháng 10/2024 khi toàn bộ các căn sẽ có hợp đồng mua bán.

Như vậy, huyện Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai với 19%. Huyện Mê Linh theo sau với 16% và quận Hà Đông với 15%.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới tăng nhưng vẫn còn hạn chế với các sản phẩm giá phải chăng được mở bán ở khu vực ngoại thành. Quý 3/2024 ghi nhận 145 căn mới, tăng so với mức 10 căn ở quý trước (quý 2/2024) và mức 0 căn cùng kỳ năm ngoái (quý 3/2023), từ dự án mới The Meadow tại Bình Chánh và giai đoạn tiếp theo của The Sholi Bình Tân.

Trong quý này, nguồn cung sơ cấp đạt 766 căn, tăng 15% theo quý và không đổi theo năm. Mặc dù các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm ưu thế với 63%, nhưng phân khúc dưới 10 tỷ đồng đã tăng 14 điểm phần trăm thị phần lên 29%, nhờ dự án mới ở khu vực ngoại thành. Tp.Thủ Đức dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 67%, tiếp sau là Bình Chánh với 19%.

Phân khúc có giá phải chăng hoạt động tốt. Số liệu Savills chỉ ra, lượng giao dịch trong quý đạt 173 căn, tăng 140% theo quý và 170% theo năm, với tỷ lệ hấp thụ là 23%, tăng 12 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm.

Dự án mới có tình hình hoạt động tốt, đóng góp 70% tổng lượng giao dịch trong quý và đạt tỷ lệ hấp thụ đến 90%. Điều này chủ yếu nhờ uy tín từ chủ đầu tư, tình trạng pháp lý rõ ràng, chất lượng phát triển tốt và giá bán cạnh tranh.

Giá sơ cấp trung bình giảm 14% theo quý và 28% theo năm xuống 275 triệu đồng/m2, do dự án mới ở khu vực ngoại thành có giá thấp hơn trung bình toàn thành phố.

Các sản phẩm phải chăng có giá dưới 10 tỷ đồng hoạt động tốt trong bối cảnh hàng tồn kho đắt đỏ và nguồn cung sơ cấp hạn chế. Trong quý 3/2024, phân khúc này ghi nhận 126 giao dịch, chiếm 73% lượng giao dịch toàn thành phố, với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tăng 33 điểm phần trăm theo quý và 37 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu nhờ dự án mới. Điều này cũng cho thấy nhu cầu mạnh mẽ đối với các sản phẩm phải chăng, ngay cả khi chúng nằm ở khu vực ngoại thành và xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, các bất động sản cao cấp có giá trên 30 tỷ đồng vẫn tiếp tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp với chỉ 7%.

Về triển vọng, trong quý 4/2024, gần 140 căn từ 3 giai đoạn tiếp theo dự kiến sẽ được mở bán. Trong khi một số dự án khác đã lùi lịch mở bán sang năm 2025 để chờ điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Đến năm 2027, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 5.182 căn. Khu vực ngoại thành (Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ) sẽ chiếm 59%, Tp. Thủ Đức chiếm 28%, Bình Tân chiếm 12%, và còn lại là Quận 8.

Nhìn chung, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu Tư đánh giá: "Tại TP.HCM, nhu cầu đối với phân khúc phải chăng tiếp tục duy trì mạnh mẽ. Tuy nhiên, tâm lý đối với bất động sản cao cấp vẫn thận trọng”.