Nhà phố, biệt thự Đồng Nai chạm mốc đỉnh 230 tỉ đồng/căn, nhà đầu tư đang tìm kiếm mức giá nào nhiều nhất?

Theo dữ liệu từ DKRA Group, nhà phố - biệt thự tại Đồng Nai trong quý 2/2024 có mức giá sơ cấp cao nhất là 228,5 tỉ đồng/căn, thấp nhất là 1,6 tỉ đồng/căn. Trong khi tại Tp.HCM chỉ số này là 750 tỉ đồng/căn (cao nhất) và 5,5 tỉ đồng/căn (thấp nhất).

Đơn vị này chỉ ra, trong quý 2, sức cầu nhà phố, biệt thự Tp.HCM và vùng phụ cận cải thiện đáng kể. Lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước. Phần lớn giao dịch tập trung ở sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Cùng với đó, nguồn cung phân khúc này cũng ghi nhận mức tăng 12% so với quý trước; tăng 4,3 lần so với cùng kì năm ngoái. Nguồn cung phân bổ chủ yếu ở ba khu vực: Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương - tương đương khoảng 91% tổng cung sơ cấp của thị trường.

Về mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm. Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1/2024. Thanh khoản thứ cấp tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng cũng như pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín.

Về nhu cầu, sức mua nhà phố, biệt thự khu vực phía Nam đang tập trung mạnh ở dòng sản phẩm giá 6-8 tỉ đồng/căn. Ngay tại Đồng Nai hay Bình Dương, giá sơ cấp một số sản phẩm chạm mốc hơn 200 tỉ đồng/căn nhưng nhu cầu trong quý tăng phần nhiều đến từ các dự án có giá dưới 10 tỉ đồng/căn.

Chẳng hạn, tại Tp.Biên Hoà (Đồng Nai), sản phẩm nhà phố Izumi City do Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) phát triển đang giao dịch mức giá trên dưới 8 tỉ đồng/căn, được người mua quan tâm khá tốt. KĐT này có quy mô 170ha, nằm ngay vị trí trung tâm trong quần thể các đô thị mới phía Đông đang phát triển như Vinhomes Grand Park, Swan Bay, Swan Park… được quy hoạch bài bản, dựa trên 5 trục kết nối riêng biệt: trục thương mại, trục nhịp sống, trục thư giãn, trục sinh thái, trục sông nước. Quý 4/2023, chủ đầu tư đã bàn giao giai đoạn đầu tiên - phân khu 1A1 với hơn 200 sản phẩm. 

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngoài đất nền thì phân khúc nhà phố, biệt thự liền kề tại Đồng Nai có sự chuyển biến tích cực khi nhu cầu tìm mua biệt thự Đồng Nai tăng 90%, tăng mạnh nhất ở các sản phẩm có giá bán từ 6 - 8 tỷ đồng/căn. Trong đó, khu vực Biên Hoà, Nhơn Trạch, Long Thành dẫn đầu lượt tìm kiếm.

Báo cáo thị trường nhà phố, biệt thự quý 2/2024 của Savills mới đây cũng ghi nhận, nhu cầu nhà phố, biệt thự đang dịch chuyển về Bình Dương, Đồng Nai do Tp.HCM hầu hết có mức giá trên 30 tỉ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân.

Tại Tp.HCM nguồn cung nhà phố, biệt thự mới bị hạn chế do quỹ đất khan hiếm, các thủ tục pháp lý phức tạp và tâm lý thận trọng từ các chủ đầu tư. Các sản phẩm đắt tiền có giá trên 30 tỷ đồng chiếm đa số với hơn 77% nguồn cung sơ cấp nhưng tỉ lệ hấp thụ chỉ 6%. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở Tp.Thủ Đức.

Vì thế, thị trường Tp.HCM đang vấp phải sự cạnh tranh sức cầu từ các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam cho rằng, hiện nhu cầu nhà phố, biệt thự được đáp ứng ở các tỉnh lân cận. Khi giá loại hình này tại Tp. HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua đã thúc đẩy những người mua nhà với mục đích ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn.

Theo vị này, dự kiến đến năm 2026, Tp.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng/căn và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

Lý giải về nhu cầu bất động sản nhà thấp tầng dịch chuyển mạnh sang vùng ven Tp.HCM, chuyên gia Savills phân tích, các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương có lợi thế hiện có cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển một cách đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn từ Tp.HCM sang.

Cũng nhờ hạ tầng phát triển, trong những năm vừa qua, các chủ đầu tư lớn đã thâu tóm quỹ đất tại các thị trường vùng ven này để triển khai các dự án quy mô lớn, đầu tư bài bản. Bên cạnh đó, giá bán tại các tỉnh lân cận đang cạnh tranh hơn so với TP.HCM, khi giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương và Đồng Nai lần lượt tương đương với 16% và 22% giá bán tại Tp.HCM.

Ở góc độ phát triển, chuyên gia Savills đánh giá, trong bối cảnh thị trường khó khăn như giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư. Vì vậy, các dự án nhà liền thổ, đặc biệt là tại những khu đô thị vệ tinh, các chủ đầu tư dự án cần chú trọng hơn về vị trí phát triển ở những khu vực có nhu cầu ở thực cao, đầu tư vào chất lượng phát triển, quy hoạch bài bản, giá bán hợp lý, tiến độ xây dựng rõ ràng và pháp lý minh bạch... mới thu hút được đa dạng nhu cầu mua đổ về.