Nhà phố - biệt thự vùng lân cận Tp.HCM còn là kênh bỏ tiền an toàn?

Ngoài các yếu tố "nhất vị - nhị giá", giới đầu tư BĐS cho rằng cần chọn đúng thời điểm để xuống tiền mua BĐS, nhất là loại hình nhà phố, biệt thự biệt lập. Đây cũng chính là phân khúc có biên lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư những năm qua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh thị trường Tp.HCM khan hiếm nguồn cung nhà phố, biệt thự thì các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai lại phát triển khá sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây.

Hiện tại, ở Bình Dương, nguồn cung nhà phố, biệt thự đang bổ trợ rất lớn cho thị trường nhà ở Tp.HCM. Trong đó, các dự án có khoảng giá từ 4-7 tỉ đồng/căn có mức độ quan tâm khá tốt. Ngưỡng giá này chỉ bằng 2/3 hoặc một nửa so với nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM. Chẳng hạn, tại khu vực đường Trịnh Công Sơn (Tân Phước Khánh 10 cũ) có khu biệt lập The Standard của An Gia đang chào bán các căn villa giá từ 22 triệu đồng/m2 diện tích sử dụng, đang gây chú ý thị trường thời gian gần đây.

Tại Đồng Nai, phân khu River Park 2 tại dự án Aqua City đang chào mức giá thấp nhất là khoảng 8 tỉ đồng/căn nhà phố. Trong khi nhà phố dự án Izumi City cũng dao động từ 7-8 tỉ đồng/căn. Nhà phố tại Swanbay La Maison có giá từ 5-7 tỉ đồng/căn…

Trong khi tại thị trường Long An, sản phẩm nhà phố, biệt thự tại dự án The Sol City của Thắng Lợi Group có giá trên dưới 4 tỉ đồng/căn; tại dự án Waterpoint của Nam Long Group, các căn nhà phố tầm trung có giá dao động 5-6 tỉ đồng/căn… Các dự án này được nhà đầu tư Tp.HCM quan tâm do giá còn ở ngưỡng mềm so với nhà phố, biệt thự tại trung tâm TP. Đồng nghĩa với biên lợi nhuận đầu tư còn cao. Dự báo mức giá này còn sẽ tiếp tục tăng trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, khảo sát nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM cho thấy, mức giá liên tục thiết lập kỷ lục mới. Trong giai đoạn 2016 - nay, giá nhà phố liền thổ Tp.HCM tăng trung bình 2,5-3 lần. Chẳng hạn, căn nhà 112m2 tại Q.3 có giá 9 tỷ đồng năm 2016 nay 27 tỷ; nhà 42m2 ở Q.10 có giá 2,3 tỷ năm 2016, hiện nay là 6 tỷ…

Ông Phan Vi, Chuyên môi giới Nhà phố Tp.HCM cho rằng, nói về thị trường nhà phố, phân khúc nhà riêng lẻ hay biệt thự tại Tp.HCM, luôn có nhu cầu từ thị trường. Tuy nhiên, khi so về giá sau dịch Covid19, hầu như người mua cân nhắc khá kỹ tính, do một phần tâm lý sau dịch chắc giá sẽ giảm. Nhưng thực tế giá nhà không giảm mà có phần tăng cao đột biến khá bất ngờ (có thể nói là ngáo giá) vì tâm lý người muốn bán được giá cao để bù lại khoản thâm hụt vì dịch cũng như lạm phát. Một số nhà của đầu tư muốn đẩy hàng nên có giá mềm hơn nhưng thực ra vẫn là giá thị trường.

Còn theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, giá bất động sản liền thổ tại Tp.HCM tăng mạnh, các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Có dự án nhà phố, biệt thự chạm mốc 200-400 triệu mỗi m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỷ đồng mỗi căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường nhà liền thổ Tp.HCM.

Vị chuyên gia này cho rằng, ở khu vực Bình Dương, các dự án nhà phố khi còn giá từ 5-7 tỉ đồng/căn là khá phù hợp với nhu cầu thị trường, không quá cao cũng không quá thấp. Đặc biệt, những dự án nhà nằm trong khu biệt lập có an ninh, dịch vụ hỗ trợ sẽ là những sản phẩm được cả NĐT lẫn người dân địa phương tìm kiếm mạnh, mức độ tăng giá sẽ khá tốt.

"Thực tế nhu cầu về phân khúc BĐS liền thổ tại Bình Dương luôn ở mức cao. Theo đó, việc các CĐT phát triển nhóm sản phẩm nhà phố tại khu vực này vẫn đạt hiệu quả tốt trong những năm qua. Mặc dù, cản trở tại Bình Dương là việc di chuyển từ Tp.HCM về đó sinh sống nhưng nhóm nhà phố liên kế, nhà phố thương mại có mức giá dao động từ 5-7 tỉ đồng/căn lại được thị trường khá quan tâm", ông Kiệt nhấn mạnh.

Theo chuyên gia CBRE, mặc dù quỹ đất tại Bình Dương còn dồi dào so với Tp.HCM nhưng BĐS liền thổ (gồm đất nền, nhà phố, biệt thự) vẫn là nhóm sản phẩm về lâu dài càng hạn chế quỹ đất. Nếu dự án nằm ở khu vực phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện, tiện ích nội – ngoại khu đảm bảo thì chắc chắn tốc độ tăng giá sẽ rất tốt.

Còn theo ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư bất động sản kì cựu, nhu cầu mua nhà phố liền thổ tại Tp.HCM luôn cao với những người có nhu cầu: để ở, tích lũy tài sản an toàn, có thể kinh doanh tạo dòng tiền, cần thanh khoản nhanh, và cần đòn bẩy ngân hàng tốt. Nếu không có có ít nhất 3/5 tiêu chí trên, nhà đầu tư trong 3 năm nay có khuynh hướng dời ra xa ở vùng ven để thu được lợi nhuận tốt hơn.

Theo các chuyên gia trong ngành, nhà phố, biệt thự lân cận Tp.HCM còn biên lợi nhuận cao do giá còn ngưỡng mềm hơn Tp.HCM

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam đánh giá, nhà phố, biệt thự biệt lập là phân khúc có tiềm năng sinh lời tốt trong dài hạn, nếu nhà đầu tư nắm bắt đúng thời cơ. Một trong những lý do là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung phân khúc này ngày càng hạn hẹp nên sẽ có xu hướng tăng giá đáng kể theo thời gian. Cụ thể, quý đầu tiên của năm 2022, Colliers nhận thấy đa phần nguồn cung đến từ những dự án còn dang dở trước đó.

Hơn nữa, với nhiều người Việt, nhà phố và biệt thự biệt lập được coi là tài sản sở hữu lâu dài, có thể truyền cho con cháu. Do đó, dù chi phí đầu tư lớn, giá chuyển nhượng cao nhưng vẫn được quan tâm.

Tuy nhiên, theo ông David Jackson, vì nhà phố và biệt thự là khoản đầu tư lớn nên nhà đầu tư cần đánh giá nhiều khía cạnh để đảm bảo giá trị sinh lời dài hạn trước khi ra quyết định. Cụ thể, nhà đầu tư cần xác định mục đích mua để sử dụng hay kiếm lời, hay cả hai. Đồng thời, cần cân nhắc khả năng chi trả, tính thanh khoản của dự án, khả năng sinh lời ổn định và rủi ro đầu tư. Không những thế, cần nghiên cứu kỹ lưỡng thương hiệu dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ pháp lý, các không gian công cộng như tiện ích và mảng xanh.

Ngoài ra, nên có tầm nhìn dài hạn đến hạ tầng giao thông và khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu. Đương nhiên, kỳ vọng lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa nhà đầu tư phải xác định rằng mức độ rủi ro cũng không ít. Vậy nên, việc tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư cũng như các yếu tố liên quan về pháp lý, quy hoạch hay ngân hàng bảo lãnh là đặc biệt quan trọng.