Nhà riêng lẻ 4 tầng hầm ở Hà Nội: Viện dẫn một đằng, cấp phép một nẻo?

Viện dẫn một đằng, cấp phép một nẻo

Trước những ý kiến, những phản ánh của dư luận về việc cấp Giấy phép xây dựng (GPXD) cho công trình nhà ở riêng lẻ cao 5 tầng nổi nhưng có tới 4 tầng hầm tại lô đất B3 phố Tây Sơn phường Điện Biên, phía phòng Quản lý đô thị quận Ba Đình tiếp tục có văn bản gửi UBND quận này để lý giải về việc cấp GPXD ở công trình này.

Công trình nhà ở riêng lẻ tại lô đất B3, phố Sơn Tây (phường Điện Biên, quận Ba Đình, Hà Nội) được cấp phép 5 tầng nổi nhưng có tới 4 tầng hầm. Trong đó, diện tích 4 tầng hầm gần bằng tổng diện tích các sàn sử dụng (5 tầng nổi-PV) đã gây nhiều tranh cãi.

Tại văn bản số 602/QLĐT ngày 25/08/2020 gửi UBND quận, phòng Quản lý đô thị Ba Đình (đơn vị tham mưa về cấp GPXD-PV) tiếp tục đưa ra các căn cứ về quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng để cấp và điều chỉnh GPXD cho công trình nhà ở riêng lẻ có 4 tầng hầm với tổng diện tích gần bằng tổng diện tích sử dụng (5 tầng nổi-PV).

Theo đó, đơn vị này viện dẫn văn bản số 24/QHKT ngày 03/01/2017 của Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội cung cấp thông tin quy hoạch phục vụ cấp GPXD lần đầu tại lô đất B3 nêu rõ:"Theo thiết kế đô thị công trình tại khu đất nêu trên cao 5 tầng, có thể bố trí sàn tầng lửng tại tầng 1 và tum thang kết hợp với bộ phận kỹ thuật trên mái với yêu cầu diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn tầng 1; diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái và chỉ dùng để bao che thiết bị kỹ thuật, khu vực lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy. Riêng đối với tầng chứa bộ phận kỹ thuật và thang máy tại tum thang (nếu có) được phép cao hơn phù hợp với tính năng kỹ thuật đó”.

Tiếp đến, đơn vị này viện dẫn theo văn bản 6761/QHKT ngày 22/11/2019 của Sở Quy hoạch-Kiến trúc phục vụ cấp GPXD điều chỉnh tại thửa đất lô B3 nêu rõ: “Việc nghiên cứu xây dựng 4 tầng hầm (tương đương với công trình cấp II) cần đảm bảo các yêu cầu về PCCC, thoát người khi có sự cố, tuân thủ quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn PCCC cho nhà và công trình QCXD 06:2010/BXD...”.

Cùng với đó là viện dẫn văn bản số 5135/SXD-CP ngày 15/6/2017 về việc hướng dẫn thẩm quyền cấp GPXD nhà ở gia đình tại 22,24 phố Phó Đức Chính: “...Quyết định số 20/2016 ngày 24/6/2016 của UBND TP Hà Nội quy định UBND cấp huyện cấp GPXD công trình nhà ở riêng lẻ trong đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ kết hợp chức năng khác không phân việt quy mô và nhà biệt thự (tại khoản 3 điều 3). Sở Xây dựng cấp phép xây dựng công trình cấp I, cấp II (tại điểm a, khoản 1, điều 3)”.

Đồng thời, đơn vị này lý giải, căn cứ văn bản số 4174 năm 2017 của UBND TP Hà Nội về việc “Hướng dẫn xác định quy mô tầng hầm phục vụ đỗ xe các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn”, đã nêu: “Các công trình nhà dân thuộc nhóm các dự án khuyến khích xây dựng bổ sung thêm diện tích tầng hầm (phải đảm bảo đáp ứng đủ chỗ đỗ xe cho nhu cầu của bản thân công trình).

Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 “Nhà ở cao tầng – tiêu chuẩn thiết kế” của Bộ Xây dựng thì tầng hầm có thể được sử dụng làm tầng kỹ thuật, chỗ để xe, bố trí tủ điện và máy bơm nước cho tòa nhà”…

Từ các viện dẫn trên, phòng Quản lý đô thị quận Ba Đình cho rằng, ngày 18/12/2019 UBND quận Ba Đình cấp GPXD số 617 điều chỉnh GPXD số 447 ngày 24/9/2019 cho ông Lê Công và bà Vương Thị Lan Anh với nội dung điều chỉnh số tầng hầm và chiều cao tầng hầm (từ 1 tầng hầm lên 4 tầng hầm; chiều cao 2,4m lên 3,3m-PV), là phù hợp.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc cơ quan chức năng UBND quận Ba Đình viện dẫn các căn cứ, tiêu chuẩn để cấp phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ tại lô đất B3 phố Sơn Tây (phường Điện Biên) là không đúng quy định hiện hành, sai thẩm quyền cấp phép.

Theo phân tích của các chuyên gia quy hoạch và luật sư, việc cơ quan chức năng quận Ba Đình viện dẫn các quy định, tiêu chuẩn trên để cấp GPXD bổ sung với 4 tầng hầm cho công trình nhà ở riêng lẻ là không đúng các quy định hiện hành: "Ở đây họ viện dẫn một đằng nhưng lại cấp phép một nẻo. Bởi như văn bản 6761 của Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội trả lời rõ về thông tin quy hoạch tại thửa đất lô B3 xây dựng có 4 tầng hầm là tương đương với công trình cấp II. Nếu là cấp II thì thẩm quyền cấp GPXD là của Sở Xây dựng", Luật sư Trần Thanh Quyết nói.

Ngoài ra, vị luật sư này phân tích tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng “Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng” tại Phụ lục 2 “Phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu”, đối với nhà ở riêng lẻ thuộc công trình cấp III độ sâu ngầm nhỏ hơn 6m và số tầng hầm 1 tầng. Đối với công trình cấp II thì mới được cấp phép từ 2 đến 4 tầng hầm, độ sâu ngầm từ 6 đến 18m...

Khoảng trống pháp lý hay chạy theo nhu cầu chủ đầu tư?

Việc UBND quận Ba Đình viện dẫn căn cứ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 để cấp 4 tầng hầm là không phù hợp. Bời vì, hiện nay Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 đã bị hủy bỏ theo Quyết định số 212/QĐ-BXD ngày 25/2/2013 của Bộ Xây dựng về việc hủy bỏ Tiêu chuẩn ngành Xây dựng (đợt 1).

"Đối chiếu các quy định pháp luật hiện hành, việc cấp GPXD đối với công trình trên vừa sai thẩm quyền vừa sai so với các tiêu chuẩn về số tầng hầm và chiều cao của các tầng hầm", Luật sư này phân tích.

Người dân cho rằng, cần phải làm rõ việc thẩm định mục đích, công năng sử dụng của 4 tầng hầm là gì? Nếu không rất dễ trở thành một 8B Lê Trực dưới lòng đất. (Ảnh: Công trình nhà ở riêng lẻ cấp GPXD 4 tầng hầm nằm đối diện công trình sai phép 8B Lê Trực).

Trước đó, trả lời báo Tiền Phong, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội thừa nhận, hiện có nhiều “khoảng trống” pháp lý trong quản lý cấp phép với nhà ở riêng lẻ, trong đó có quy định về hệ số sử dụng đất.

Trong khi đó, người dân ở cạnh công trình này cho rằng, việc cấp GPXD cho nhà ở riêng lẻ tại khu đông đúc dân cư thuộc quy hoạch Khu trung tâm hành chính Ba Đình có đến 4 tầng hầm với tổng diện tích hầm gần bằng tổng diện tích tầng sàn sử dụng (5 tầng nổi) là bất thường, là “lách luật” để chạy theo nhu cầu của chủ đầu tư: "Cần phải làm rõ việc thẩm định mục đích, công năng sử dụng của 4 tầng hầm là gì? Nếu không rất dễ trở thành một 8B Lê Trực dưới lòng đất, bởi vì công trình này nằm đối diện công trình sai phạm 8B Lê Trực hiện đang bị xử lý sai phạm về chiều cao và mật độ xây dựng”.

Theo tìm hiểu của PV, Bộ Xây dựng đã có các văn bản trả lời rõ Sở Xây dựng Hà Nội về thẩm quyền cấp GPXD và thẩm định hồ sơ thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ có từ 2-5 tầng hầm theo phân cấp quy định tại Thông tư số 03/2016 của Bộ Xây dựng.

Cụ thể, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) khẳng định: "Việc xác định thẩm quyền thẩm định thiết kế đối với công trình nhà ở riêng lẻ có từ 2 tầng đến 5 tầng hầm theo phân cấp công trình quy định tại Thông tư số 03/2016 và Thông tư số 07/2019/BXD sửa đổi, bổ sung của Bộ Xây dựng...

Trước đó, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cũng có văn bản trả lời Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: "Việc thẩm định hồ sơ thiết kế đối với nhà ở riêng lẻ (từ 2 tầng hầm đến 5 tầng hầm-PV) là công trình cấp I, cấp II; Sở quản lý xây dựng chuyên ngành (Sở Xây dựng-PV) chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật (trường hợp thiết kế 3 bước); thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp thiết kế 2 bước) công trình nhà ở dưới 25 tầng; công trình xây dựng có ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường, an toàn cộng đồng với công trình cấp II, cấp III..."

"Tại Phụ lục 2 - Phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu (Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng) đã quy định, loại kết cấu nhà, thuộc cấp công trình cấp III chỉ được phép xây dựng 1 tầng hầm, với số tầng nổi từ 2-7 tầng", văn bản quy định nêu rõ.