Nhà tập thể cũ tại HN: Khi diện tích sổ đỏ “vênh” với thực tế

Trong đó, những căn hộ thuộc khu tập thể cũ phố cổ được xếp vào loại không có “đối thủ” về giá bán. Tuy nhiên, theo giới đầu tư địa ốc sành sỏi, người mua nhà cần hết sức cẩn trọng bởi đặc thù của loại sản phẩm này thường có số liệu ghi trong sổ đỏ ít hơn diện tích thực tế đang sử dụng.

Rắc rối giấy tờ

Trên một trang rao vặt nhà đất đăng tin chủ nhân cần bán căn hộ tập thể tầng 1 - Hàng Đậu với thông tin khá mùi mẫn: “Nhà nằm trong khu phố cổ, thuận tiện cho mọi hoạt động sinh hoạt mua bán, cách mặt đường 20m, sân tập thể rộng rãi có thể để xe thoải mái. Nhà rộng 40m2 sử dụng, sổ đỏ chính chủ, có tầng lửng rộng 20m2, 2 phòng ngủ, bếp và nhà vệ sinh riêng biệt, có nhà kho để xe riêng, điện nước tốt, an ninh tốt. Giá giao dịch 2,3 tỷ đồng”.

Theo địa chỉ, phóng viên nhanh chóng có mặt. Tại đây, phóng viên được chủ nhà là anh H. dẫn đi giới thiệu phần diện tích 35m2 gia đình đang sử dụng và một kho 5m2 trước nhà dùng làm để xe, đồ đạc. Quy chiếu với thông tin rao bán trên mạng “nhà rộng 40m2” là hoàn toàn trùng khớp.

Tuy nhiên, khi phóng viên yêu cầu xem sổ đỏ thì phát hiện diện tích ghi trong sổ đỏ chỉ vỏn vẹn… 10m2. Trả lời thắc mắc, anh H. cho hay: “Đất này ngày xưa Nhà nước cấp cho gia đình tôi. Giai đoạn đấy được yêu cầu mua nốt phần đất kia (30m2 - PV) để hoàn thiện sổ đỏ nhưng bố mẹ tôi cho rằng sẽ ở đây luôn nên không cần phải mua nhằm giảm chi phí (?!)”.

Khi phóng viên đặt vấn đề điều chỉnh sổ đỏ theo đúng diện tích thực tế, anh H. hứa sẽ “chịu trách nhiệm đến cùng” làm lại diện tích “sổ đỏ” mới cho bên mua thành “40m2” rồi mới lấy nốt 5% tiền mua nhà. Anh H. còn khẳng định: “Thủ tục mua phần đất còn lại đăng ký tại văn phòng quản lý nhà đất của quận Hoàn Kiếm sẽ rất đơn giản vì gia đình tôi giữ đầy đủ giấy tờ sở hữu”.

Khảo sát một vòng các khu nhà tập thể tại số 11 Vọng Đức, Hàng Bài; 42 và 20 Hàng Vôi…, phóng viên ghi nhận tình trạng tương tự như trên. Anh Minh, chuyên môi giới bất động sản khu vực phố cổ cho biết, đang nhận bán rất nhiều căn hộ tập thể khu vực phố cổ. Hầu hết các căn hộ này đều có diện tích thực tế nhiều hơn số liệu ghi trong sổ đỏ. Ngoài nguyên nhân về giá cao, lượng khách có nhu cầu mua thường e dè vì quá trình đi điều chỉnh chênh lệch về diện tích thực tế so với sổ đỏ.

Chênh lệch trăm triệu đồng

Về mặt pháp lý, vấn đề người mua các căn hộ tập thể cũ có được quyền đề nghị điều chỉnh lại diện tích ghi trong sổ đỏ không, theo luật sư Bùi Sinh Quyền – Đoàn Luật sư TP Hà Nội, quy định tại khoản 5 Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 thì có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ) phần đất còn thừa ngoài sổ đỏ. Trình tự thủ tục làm hồ sơ xin xác minh nguồn gốc đất, biên bản không tranh chấp của các hộ lân cận, rồi nộp lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp phần đất còn thừa. Tuy nhiên, những phần đất lâu nay nằm ngoài số diện tích đất ghi trong sổ cũ, người mua nhà có thể phải nộp tiền thuế tính từ thời điểm cấp sổ cho đến nay.

Trao đổi lại với anh H., phóng viên đặt câu hỏi: “Chi phí điều chỉnh thông số diện tích ngôi nhà trong “sổ đỏ” (từ 10m2 lên 40m2) tại căn hộ của anh có được chiết khấu vào giá không?”, thì nhận được câu trả lời là giá bán giữ nguyên 2,3 tỷ đồng. Anh H. lấp lửng: “Thực tế thì không cần thiết phải làm. Gia đình tôi ở nhiều năm nay không vấn đề gì", đồng thời khẳng định: “Nhiều hộ trong các căn tập thể khác ở khu vực cũng như vậy nhưng sử dụng bình thường”!.

Tuy nhiên, nếu khách vẫn quyết chỉnh lý sổ đỏ, chủ nhà chỉ hỗ trợ sửa diện tích đất ghi trong sổ cho đến khi hoàn thành, còn số tiền 200 triệu đồng trong quá trình điều chỉnh, người mua phải chịu. Theo phân tích của gia chủ, phần tiền này đã tính toán trước và trừ vào giá giao dịch nên “không có chuyện giảm thêm”.

Thực tế, rất nhiều chủ nhân căn hộ tập thể cũ dù vướng diện tích sổ đỏ và thực tế sử dụng vênh nhau nhưng lại dùng dằng khi “cam kết” làm lại sổ đỏ cho khách hàng. Theo tính toán của phóng viên, ví dụ với mức giá bán khoảng 2,3 tỷ đồng - giá “chốt” của chủ nhà, sự khác biệt về diện tích như quảng cáo (40m2) với diện tích hợp pháp (10m2) sẽ khiến giá trên mỗi mét vuông của căn nhà chênh lệch lớn, lên đến hàng trăm triệu đồng.