Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đóng giỏ hàng

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho thấy, quý I, thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng có 20 dự án được chào bán với 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc. Lượng giao dịch đạt 58 căn, giảm đến 98% so với cùng kỳ năm 2022.

Nguồn cung sụt giảm mạnh 80% so với cùng kỳ. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và đưa vào khai thác theo kế hoạch để chờ đợi, quan sát thêm trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Sản phẩm căn hộ du lịch (condotel) gần như vắng bóng trên thị trường. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%.

Ở quý I/2022, nguồn cung hơn 5.200 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng hơn 3.750 sản phẩm. Sang quý II, nguồn cung có 6.000 sản phẩm, lượng giao dịch gần 4.500 sản phẩm. Đến quý III, thị trường bắt đầu đi xuống, khi nguồn cung có 4.500 sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 2.250 sản phẩm. Quý IV, nguồn cung chỉ đạt hơn 2.200 sản phẩm, lượng giao dịch sụt giảm trầm trọng khi đạt khoảng 750 sản phẩm. Qua quý I/2023, thị trường gần như "đóng băng" với số liệu nêu trên.

Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp được chủ đầu tư điều chỉnh tăng so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý I, III/2022. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán.

VARS đánh giá, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Sang quý II, nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ giảm do các chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính. Nếu pháp lý cho phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng sớm được thông qua, thị trường sẽ đón nhận các tín hiệu tích cực.

Theo tìm hiểu của Nhadautu.vn, trong quý I, tình hình bán hàng, giao dịch tại các dự án nghỉ dưỡng của Novaland, Hưng Thịnh, Nam Group, Charm Group… đều rất chậm. Lượng khách quan tâm đến BĐS nghỉ dưỡng vẫn có, nhưng chỉ tìm hiểu dự án, nghe ngóng thông tin chứ không "xuống tiền".

Châm Anh, nhân viên môi giới tại một dự án lớn ở Quy Nhơn cho biết, doanh nghiệp vẫn đang bán khu Canal District với dòng sản phẩm bizhouse, townhouse (một dạng của shophouse nhưng có nhiều công năng hơn). Chính sách chiết khấu đang là 17%, khách hàng thanh toán từ 10-50% giá trị sản phẩm sẽ tính lãi suất 24%/năm; từ 55-95% tính lãi suất 20%/năm.

"Hiện tại, tình hình bán hàng cũng chậm, 1 tuần chỉ chốt giao dịch từ 1-2 căn. So với đợt mở bán đầu tiên là rất thấp", Châm Anh nói và cho hay, sắp tới, công ty bắt đầu triển khai thêm condotel với mức giá từ 2,2 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, nói với Nhadautu.vn, P.M, Trưởng phòng Kinh doanh một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM cho biết, quý I, dự án BĐS nghỉ dưỡng của công ty ở Bà Rịa - Vũng Tàu gần như không có giao dịch, không có người mua. Tất cả nhân nhiên đều đang chạy lại giỏ hàng cũ để chờ thêm tín hiệu từ thị trường.

"Doanh nghiệp vẫn trông ngóng vào chính sách mới cho vốn tín dụng, bởi hiện giờ cũng nhiều doanh nghiệp không dòng tiền, khách hàng thì trong tâm thế thận trọng. Cứ đà này, doanh nghiệp sẽ còn khó khăn hơn nữa, sống sót qua năm nay là may mắn. Hiện nay chi phí thuê văn phòng, nhân viên, vận hành… cũng rất lớn, trong khi dự án có mà không bán được hàng", P.M cho hay.

Nhiều chỉ số ở mức rất thấp

Báo cáo thị trường của DKRA Group ghi nhận, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trong quý I, tỷ lệ tiêu thụ 21%. Nguồn cung mới có 42 căng, giảm 96% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ mới được 9 căn, giảm 98% so với cùng kỳ. Địa phương có nguồn cung mới là Hòa Bình.

Theo vùng miền, miền Bắc chiếm đến 81% tổng nguồn cung, miền Nam chiếm 19%, còn miền Trung không có nguồn cung. Giá bán sơ cấp ở miền Bắc cao nhất là khoảng 100 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 3,1 tỷ đồng/căn; miền Trung giá cao nhất lên đến 167,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 7,2 tỷ đồng/căn; miền Nam giá cao nhất là 155,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 7,9 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung tiếp tục đà giảm từ giữa quý II/2022 đến nay, mức giảm xấp xỉ 96% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây, chỉ bằng 2% so với cùng kỳ. Các dự án mới có tình hình bán chậm, trong khi những dự án cũ đa số đóng giỏ hàng, hơn 80% tổng số dự án sơ cấp không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Tuy nhiên, trước áp lực về dòng tiền, nhiều dự án ghi nhận mức chiết khấu lên đến 50% khi thanh toán nhanh. Những chính sách về hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết, chia sẻ lợi nhuận/doanh thu… tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Các chính sách tháo gỡ về room tín dụng được đưa ra trong thời gian qua vẫn chưa giải quyết được nhu cầu nguồn vốn của thị trường. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, nhiều dự án kéo dài thời gian triển khai bán hàng do thiếu vốn cũng như không đạt được lượng đặt cọc kỳ vọng.

Xu hướng chia sẻ doanh thu dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận. Những dự án áp dụng hình thức chia sẻ doanh thu cũng dần thu hút được sự quan tâm của khách hàng bởi tính minh bạch về dòng tiền.

Đối với shophouse nghỉ dưỡng, trong quý có 2 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ 57%. Nguồn cung mới có 21 căn, giảm 99% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ mới đạt 12 căn, giảm 99% so với cùng kỳ. Địa phương có nguồn cung mới là Bình Thuận và Kiên Giang.

Theo vùng miền, miền Nam chiếm 81% tổng nguồn cung, miền Trung chiếm 19% còn miền Bắc không có nguồn cung. Về giá bán sơ cấp, miền Bắc mức giá cao nhất là 60,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 6,6 tỷ đồng/căn; miền Trung cao nhất là 71,6 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 4,5 tỷ đồng/căn; miền Nam cao nhất là 83,4 tỷ đồng/căn, thấp nhấp là 6,8 tỷ đồng/căn. Tây Nguyên có mức giá cao nhất là 16,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn.

DKRA đánh giá, phân khúc này vẫn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường hơn so với các phân khúc nghỉ dưỡng còn lại, đặc biệt đối với những dự án có pháp lý đầy đủ và được sở hữu lâu dài thường ghi nhận tình hình bán hàng khả quan hơn so với các dự án khác trên thị trường.

Còn đối với condotel, thị trường có 2 dự án mở bán, trong đó có 1 dự án mới và 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 3%. Nguồn cung mới có 198 căn, giảm 69% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ mới chỉ được 6 căn, giảm 97% so với cùng kỳ. Địa phương có nguồn cung mới là Quảng Ninh và Bình Định.

Theo vùng miền, miền Bắc chiếm 71% tổng nguồn cung, miền Trung chiếm 19%, miền Nam không có nguồn cung. Về giá bán sơ cấp, miền Bắc có mức giá cao nhất lên đến 153,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 35,6 triệu đồng/m2; miền Trung cao nhất là 121,4 triệu đồng/m2, thấp nhất là 35,4 triệu đồng/m2; miền Nam cao nhất là 140,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 55,5 triệu đồng/m2

Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm qua, chỉ bằng 3% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án có tình hình bán hàng chậm, khách hàng có tâm lý thận trọng và ưu tiên giữ tiền mặt trong giai đoạn nhiều biến động hiện nay.

Đơn vị này dự báo, quý II, nguồn cung condotel dự kiến tăng so với quý I,  khoảng 300-350 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Ninh. Biệt thự nghỉ dưỡng có thể tăng nhẹ, dao động khoảng 100-150 căn, chủ yếu ở Kiên Giang. Shophouse nghỉ dưỡng dao động ở mức 150-200 căn, chủ yếu ở Kiên Giang.

Sức cầu chung thị trường tăng nhẹ so với quý I, tuy nhiên không có nhiều đột biến và chưa có dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của loại hình này trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá. Các chính sách chiết khấu, giảm giá tập trung ở phương thức thanh toán nhanh bằng vốn tự có sẽ được áp dụng rộng rãi trong quý II.