Nhìn lại 3 năm niêm yết của Bất động sản An Gia

Báo lãi khủng nhờ nghiệp vụ tài chính

75 triệu cổ phiếu AGG của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia được niêm yết trên sàn HoSE vào ngày 9/1/2020.

Còn nhớ, trước thời điểm niêm yết trên sàn, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia từng chia sẻ trong tình hình cảnh khó khăn thị trường bất động sản: “Nếu các dự án trong thành phố đóng băng thì chúng tôi sẽ phát triển các dự án phía ngoài”.

Để tăng thêm sức hấp dẫn, An Gia cho biết năm 2020 chắc chắn sẽ đạt được 2.900 tỷ đồng doanh thu từ việc giao 1.000 căn hộ River Panorama 1 và 2 tại Quận 7, TP.HCM và lãi tối thiểu 500 tỷ đồng. Trong đó, ông Nguyễn Bá Sáng nhấn mạnh: “Đặc thù ngành bất động sản là lợi nhuận của chúng tôi đã có sẵn trong vòng 3 năm tới, cổ tức sẽ duy trì từ 10% đến 15% mỗi năm”.

Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 6 tháng niêm yết, tới Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020 diễn ra vào 24/6/2020 (roadshow giới thiệu cơ hội đầu tư cổ phiếu AGG ngày 19/12/2019), An Gia lại bất ngờ đặt kế hoạch năm 2020 với doanh thu 2.400 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 410 tỷ đồng, thấp hơn so với chia sẻ của ông Nguyễn Bá Sáng tại buổi giới thiệu cổ phiếu trước thềm niêm yết.

Mặc dù đã đặt kế hoạch giảm xuống nhưng kết thúc năm 2020, An Gia ghi nhận doanh thu 1.753,6 tỷ đồng lợi nhuận 414,7 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 73,1% kế hoạch doanh thu và 101,2% kế hoạch lợi nhuận.

Thực tế, nếu phân tích sâu về cơ cấu lợi nhuận năm 2020 sẽ thấy lợi nhuận không đến từ hoạt động cốt lõi mà đến từ hoạt động tài chính, chủ yếu là nâng sở hữu đơn vị thành viên và đánh giá lại khoản đầu tư, một hoạt động được các doanh nghiệp niêm yết thường xuyên sử dụng giúp báo cáo kết quả kinh doanh “đẹp hơn”.

Cụ thể, trong năm 2020, xét hoạt động kinh doanh cốt lõi (lợi nhuận gộp – chi phí tài chính – chi phí bán hàng & quản lý doanh nghiệp), An Gia ghi nhận nhận lỗ 9,35 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 106,97 tỷ đồng, tức giảm 116,32 tỷ đồng.

Ngược lại, doanh thu tài chính tăng 109,5%, tương ứng tăng thêm 232,86 tỷ đồng, lên 445,51 tỷ đồng (cùng kỳ 221,65 tỷ đồng). Trong đó, Công ty thuyết minh đóng góp chủ yếu do thu nhập từ tăng giá trị hợp lý của khoản đầu tư (đánh giá lại khoản đầu tư) là 338,8 tỷ đồng so với cùng kỳ là 212,65 tỷ đồng (2 năm liên tiếp doanh thu tài chính đến từ đánh giá lại khoản đầu tư).

Được biết, trong năm 2020, An Gia mua lại nhóm Công ty Hoàng Ân thêm 5% để nâng sở hữu từ 45,01% lên 50,01% vốn điều lệ, chuyển từ công ty liên kết sang công ty con; đồng thời, An Gia cũng mua thêm 5% tại nhóm Công ty Gia Khánh để nâng sở hữu từ 45,01% lên 50,01%, chuyển từ Công ty con sang Công ty liên kết.

Trong đó, tổng phần chênh lệch giữa giá trị hợp lý của khoản đầu tư từ 45,01% trong nhóm Công ty Hoàng Ân và nhóm công ty Gia Khánh ngày mua thêm và giá trị các khoản đầu tư theo phương pháp vốn chủ sở hữu là 338,8 tỷ đồng, được ghi nhận vào khoản doanh thu tài chính và đây chính nguyên nhân giúp Công ty thoát lỗ khi hoạt động cốt lõi lỗ 9,35 tỷ đồng trong năm 2020.

Nhìn lại 3 năm niêm yết

Sau khoảng 1 năm niêm yết, đầu tháng 1/2021, An Gia tiếp tục đưa ra bức tranh tài chính giai đoạn 2021-2025 thể hiện giai đoạn tăng trưởng vượt bậc khi năm 2021 lãi 500 tỷ đồng, năm 2022 lãi 690 tỷ đồng và mục tiêu tới 2025 lãi 1.730 tỷ đồng, tăng 246% so với kế hoạch lãi năm 2021.

Tuy nhiên, đó chỉ là kỳ vọng, tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2021 diễn ra 31/3/2021, An Gia đã đặt kế hoạch doanh thu giảm về còn 3.600 tỷ đồng và lợi nhuận giữ nguyên là 500 tỷ đồng, đồng thời dựa trên bức tranh tài chính tăng trưởng để lên kế hoạch chào bán cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 1:1 với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để huy động 827,5 tỷ đồng từ cổ đông.

Thực tế, kết thúc năm 2021, An Gia lần lượt ghi nhận doanh thu 1.808,4 tỷ đồng, lợi nhuận 419,4 tỷ đồng, lần lượt chỉ bằng 50,2% và 83,9% so với kế hoạch đầu năm.

Trong đó, hoạt động kinh doanh cốt lõi tiếp tục âm năm thứ 2 liên tiếp với giá trị âm 185,15 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 9,45 tỷ đồng, tăng lỗ thêm 175,7 tỷ đồng. Trong đó, Công ty tiếp tục thoát lỗ nhờ doanh thu tài chính ghi nhận 610,1 tỷ đồng, tăng gần 37% so với cùng kỳ.

Trong năm 2021, An Gia tiếp tục ghi nhận thu nhập từ tăng giá trị hợp lý của khoản đầu tư là 145,6 tỷ đồng so với cùng kỳ 338,8 tỷ đồng; lãi từ thanh lý khoản đầu tư 255,4 tỷ đồng so với cùng kỳ 71,3 tỷ đồng.

An Gia cho biết trong năm 2021 đã mua thêm 80,48% vốn tại nhóm công ty An Tường để tăng sở hữu từ 19,5% lên 99,98% vốn, chuyển từ khoản đầu tư khác sang thành đầu tư góp vốn vào Công ty con và phát sinh 145,6 tỷ đồng từ nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư này.

Ngoài ra, cũng trong năm 2021, An Gia đã bán ra cổ phần để giảm sở hữu từ 30,01% về còn 21,01% và tiếp tục nắm quyền ảnh hưởng đến các Công ty liên kết là CTCP Tư vấn AGI &GLC, Công ty tư vấn AGI & DDC và CTCP Tư vấn AGI & HVC, bên mua là Công ty TNHH Quản lý và Đầu tư Hoàng Vân, lãi từ nghiệp vụ thanh lý một phần là 255,4 tỷ đồng.

Bước sang năm 2022, An Gia đặt kế hoạch doanh thu 4.500 tỷ đồng và lãi 690 tỷ đồng. Tuy nhiên, lại một lần nữa, tại Đại hội cổ đông ngày 15/4/2022, Công ty lại đặt kế hoạch doanh thu 5.500 tỷ đồng và lãi 500 tỷ đồng, giảm 27,5% so với thời điểm đặt kế hoạch đầu năm 2021.

Mặc dù chỉ đặt 500 tỷ đồng nhưng kết thúc năm 2022, khi doanh thu tài chính từ (nghiệp vụ đánh giá lại khoản đầu tư và thanh lý một phần vốn góp) đáng kể, An Gia ngay lập tức báo cáo lợi nhuận giảm 95,5%, tương ứng giảm 400,41 tỷ đồng về còn 18,97 tỷ đồng và hoàn thành được 3,8% kế hoạch lợi nhuận năm. Trong đó, riêng quý IV/2022, Công ty báo lỗ 185,6 tỷ đồng, đây là quý lỗ đầu tiên sau khi niêm yết trên sàn HoSE ngày 9/1/2020.