Nhìn lại cơn "sốt đất": Hiệu ứng đám đông và tư duy "được ăn cả, ngã... bỏ cọc"

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, trải qua 4 tháng đầu năm 2021 liên tục sốt đất ở nhiều nơi, mới đây, thông tin xuất hiện hiện tượng bỏ cọc đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã đặt ra câu hỏi liệu chăng cơn sốt đất đã hạ nhiệt.

Hàng trăm người dân tham gia đấu giá đất ở tại Hội trường đa năng tỉnh Bắc Giang diễn ra mới đây. Tuy nhiên, sau phiên đấu giá hàng loạt lô đất đã bị khách hàng bỏ cọc

Trên thực tế, chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, đại diện một sàn môi giới nhà đất tại Đông Anh (Hà Nội) cho biết, trong thời gian qua, dù giá đất nền riêng lẻ, đất thổ cư tại Đông Anh được đẩy lên khá cao. Tuy nhiên, các giao dịch chủ yếu là hình thức đặt cọc, nhà đầu tư chỉ giữ đất và sau đó tìm người để sang tay. Do đó, dù giá cao nhưng số tiền cọc lại chưa bằng một phần 10 tổng giá trị khu đất.

Nguyên nhân chính là tâm lý hiệu ứng đám đông, không cần quá hiểu biết về thị trường, không định giá sản phẩm, đánh giá rủi ro mà chỉ chạy theo thông tin nhất thời. Theo vị môi giới, thời gian qua, các giao dịch luôn là đặt cọc sang tay, rất ít nhà đầu tư "ôm đất" như trước, giá đặt cọc cũng được đàm phán ở mức thấp nhất.

Cơn sốt đất đang hạ nhiệt, xuất hiện tình trạng bỏ cọc.

Bên cạnh đó, việc thông tin quy hoạch vẫn còn xa vời, các đề nghị bổ sung quy hoạch thực tế cũng không được quá quan tâm. Nhà đầu tư luôn có tâm lý đổ tiền vào đất sẽ không bao giờ lỗ. Đơn cử như đợt "sốt" ảo gần nhất, đại đa số nguyên nhân "thổi" giá đều dựa vào quy hoạch như quy hoạch khu đô thị, đường vành đai lớn... để vẽ ra viễn cảnh về một cơ hội thu lãi khủng, thu hút người đến sau.

Theo bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam, các nhà đầu tư lao vào cơn sốt đất là đối tượng sẵn sàng bỏ qua việc kiểm tra kỹ càng thông tin bất động sản cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch. Họ không tính đến việc đầu tư lâu dài mà chỉ quan tâm đến việc lướt sóng kiếm lợi nhuận chênh lệch.

Mức tiền cọc luôn được các nhà đầu tư đàm phán xuống thấp nhất để giảm thiểu tổn thất khi thị trường đi xuống.

Đồng quan điểm, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZLand cho biết điểm khác giữa cơn sốt đất hiện nay và cách đây 10 năm chính là phương thức đặt cọc và tính hiện hữu của sản phẩm đầu tư.

Thời điểm 2011 – 2012, nhà đầu tư đổ tiền vào ngay cả sản phẩm không có thật, còn hiện tại, đất nền vẫn là sản phẩm hiện hữu, có pháp lý rõ ràng. Mặt khác, thời điểm đó, nhà nhà lao vào cơn sốt đất, "ôm quá sâu", số tiền bỏ ra quá lớn, do đó mới xuất hiện tình trạng nhà đầu tư cuối cùng ôm đất cả 10 năm không thể thoát hàng.

"Còn hiện tại, mỗi lô đất chỉ cần cọc 100 – 200 triệu đồng, sau đó sang tay cho người khác, nhà đầu tư luôn tìm cách để giảm thiểu rủi ro. Hiện tượng bỏ cọc mới đây cũng là minh chứng cho tâm lý thà bỏ cọc còn hơn "lún sâu" của nhà đầu tư" – ông Toản cho cho biết.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá đất leo thang do đầu tư "lướt sóng", cứ thế nhảy lên, về bản chất chỉ làm lợi cho nhóm "cò mồi", còn người mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, dù chịu bỏ cọc cũng gây thiệt hại lớn cho kinh tế.

Mặt khác, ngoài ảnh hưởng đến thị trường, theo chuyên gia kinh tế  Lê Xuân Nghĩa, kinh tế thực của Việt Nam có thể sẽ không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn của Nhà nước. Cùng với đó, các nguy cơ về bùng nổ tài chính có thể xảy ra. Do vậy, không nên đua theo dòng tiền của đất nền "sốt" ảo bởi rất dễ dẫn đến đổ vỡ bất động sản. 

"Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường BĐS phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào đầu cơ BĐS để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế" - GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ quan điểm.