Nhìn lại một năm “bất thường” của thị trường địa ốc: Giá tăng mạnh đầu năm sau đó đột ngột lao dốc

Đó là nhận định của GS.TS. Tô Trung Thành tại hội thảo Đánh giá kinh tế Việt Nam 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản do Trường đại học Kinh tế quốc dân phối hợp Ban Kinh tế Trung ương và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.

Thị trường bất động sản 2022 diễn biến "bất thường"

Tại hội thảo, GS. TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã có chia sẻ tóm tắt về báo cáo nghiên cứu của nhóm tác giả trường Đại học Kinh tế Quốc dân về thực trạng phát triển của thị trường địa ốc năm 2022.

Theo GS. TS Tô Trung Thành, năm 2022 ghi nhận nguồn cung bất động sản khan hiếm, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm bất động sản phục vụ đầu tư, sản phẩm nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.

Trong khi đó, cầu ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung nhà ở không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp. Điều này dẫn đến tỷ lệ giao dịch thấp, khả năng hấp thụ của thị trường yếu.

"Thị trường bất động sản có xu hướng chững, trầm lắng và ngừng giao dịch. Các chủ thể phía cầu bất động sản thay đổi hành vi, sang trạng thái thăm dò, chờ đợi những động thái và tín hiệu mới của thị trường", GS. TS Tô Trung Thành nhận định.

Trong khi đó, các phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, đất nền có xu hướng giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch trong năm 2022. Giá cả có xu hướng chững, và giảm ở một số khu vực do bị đẩy giá quá cao trong đợt sốt năm 2021.

Cũng theo ông Thành, nguồn cung nhà ở thương mại cho thị trường chủ yếu từ những dự án cũ, bên cạnh lượng nhà ở tồn kho đang trong quá trình xây dựng, thị trường được bổ sung thêm lượng nhà ở đã hoàn thiện.

Về lượng giao dịch bất động sản nhà ở trên thị trường năm 2022, GS.TS. Tô Trung Thành nhận định, con số này là thấp, nhiều nơi không có giao dịch. Đây là diễn biến trái chiều so với thời điểm năm 2020 và năm 2021. Trong đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công năm 2022 bằng khoảng 138,6% so với năm 2021. Kết quả thống kê cho thấy lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định.

Gía bất động sản hạ và làn sóng cắt lỗ 

Trong khi đó, giá bất động sản nhà ở, giá giao dịch nhà ở riêng lẻ, đất nền trong các dự án tại nhiều địa phương trong năm 2022 tăng cao trong hai quý đầu năm và giảm dần về cuối năm. Trong quý 4 năm 2022, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều. Cụ thể, đầu năm 2022, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại một số địa phương tăng mạnh từ 20% đến 30%, mức giá này đã tăng cao so với giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm, giá nhà ở lại có hiện tượng giảm. Giá bất động sản vẫn cao hơn so với nhu cầu thực của người dân mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng và không xuất hiện giao dịch.

Ông Thành cũng đưa ra nhận định đáng lưu ý đó là cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ do ảnh hưởng từ các chính sách tài chính và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Giá bất động sản được điều chỉnh về giá trị thực so với thời điểm trước năm 2021, khi chưa có cơn sốt đất.

Trái ngược với diễn biến của thị trường, phân khúc nhà ở chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá. Nguyên nhân do mặt bằng giá sơ cấp căn hộ không giảm do chi phí đầu vào (giá nguyên vật liệu xây dựng và chỉ số giá nhà ở) đã tăng khoảng 6% so với đầu năm 2022, do lạm phát và lãi suất ngày càng tăng cao. Cá biệt, các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, tính thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá.