Nhìn lại những lần lúc nóng, lúc đóng băng của thị trường bất động sản trước động thái siết tín dụng

Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản chịu tác động mạnh tới kênh đầu tư này. Bởi thực tế, nguồn vốn vay trên với thị trường bất động sản phụ thuộc 70-75% nguồn vốn của ngân hàng thương mại. Thế nên, các động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến với thị trường bất động sản, khiến cho thị trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng bất động sản.

Giai đoạn 2007 - 2011, thị trường bất động sản cũng từng rơi vào tình cảnh biến động lên xuống bởi chính sách tín dụng. Theo đó, năm 2007, lãi suất cho vay chỉ dao động trong khoảng 9 - 12% thì đến đầu năm 2008, phản ánh chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN nhằm kiềm chế lạm phát, mức lãi suất đã tăng lên 18,5% và tiếp tục tăng sau đó lên mức trên 21% vào cuối năm 2008. Trong năm 2009 và 2010, lãi suất cho vay trung dài hạn giảm nhẹ xuống còn khoảng 12 - 16%. Tuy nhiên đến năm 2011, trước tình hình lạm phát cao quay trở lại, một lần nữa lãi suất cho vay lại tăng vọt lên mức trên dưới 20%.

Việc bùng nổ tín dụng năm 2007 đã trực tiếp dẫn đến bong bóng chứng khoán và bất động sản, làm tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Sang đến năm 2008, để kiềm chế lạm phát đã vọt lên trên 20%/năm trong bối cảnh cung tiền mở rộng quá mức, NHNN đã buộc phải thắt chặt cung tiền, và phải thắt chặt gấp và mạnh nhằm đưa nó trở lại mức tăng trưởng bình thường. Việc này đã gây ra hậu quả nghiêm trọng khi bong bóng tài sản xì hơi, dẫn đến làm giảm mạnh chất lượng bảng cân đối tài sản của các ngân hàng thương mại do nợ xấu tăng đột ngột. Thị trường địa ốc bị "phanh gấp" mà không kịp điều chỉnh.

Thời kỳ 2009 – 2010, van tín dụng vào bất động sản lại được mở. Thị trường bất động sản lại nóng mạnh, xuất hiện bong bóng tài sản.  Sau đó, việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản đã dần kéo theo sự bắt đầu đổ vỡ thị trường bất động sản.

Năm 2011, thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

Khi thông điệp thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất vừa được ngành ngân hàng phát đi, thì việc cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực địa ốc phải đối mặt với khó khăn là một điều hiển nhiên. Thực tế, do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp.

Đó là thời điểm mà đầu tư đua nhau khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng nhưng đều không cải thiện được tình hình. Hàng loạt dự án bất động sản thời điểm đó phải ồ ạt giảm giá, nhiều nhà đầu tư phải rao bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ nặng để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. 

Lý giải về nguyên nhân giảm giá, đại diện chủ đầu tư khi đó cho biết, do chính sách thắt chặt tín dụng, dù dự án đã bán được 70% lượng căn hộ, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn khi bước vào đợt nộp tiền thứ 2 theo tiến độ. Thêm nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng.

Việc siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản lúc đó cũng khiến nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực bất động sản cùng bị rơi vào khó khăn.

Đến năm 2014, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi, tăng trưởng nóng thể hiện ở các sản phẩm bất động sản mới xuất hiện, lượng giao dịch và giá bất động sản gia tăng. Chính sách tín dụng từ năm 2015 đến 2019 có xu hướng thắt chặt nhằm giảm nguồn vốn từ ngân hàng thương mại đổ vào thị trường bất động sản với mục tiêu ổn định thị trường bất động sản, tránh tăng trưởng nóng gây tình trạng vỡ bong bóng bất động sản. 

Đến thời điểm hiện tại, khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng khi sốt đất bùng nổ ở mọi nơi, chính sắt tín dụng có xu hướng kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào địa ốc. Trước đó, ngày 18/3/2022, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

NHNN cũng chỉ đạo các nhà băng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp.

Cuối tháng 3/2022, một số nhà băng cũng đã có động thái hạn chế vốn vay bất động sản. Tín hiệu này cảnh báo kịch bản hạ nhiệt của thị trường địa ốc.