Nhơn Trạch được quy hoạch trở thành đô thị vệ tinh vùng Tp.HCM, bất động sản nơi đây hiện thế nào?

Theo báo cáo tóm tắt đồ án “Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2045” của đơn vị tư vấn, phạm vi lập điều chỉnh quy hoạch là toàn bộ ranh giới hành chính huyện Nhơn Trạch với tổng diện tích 37.678 ha, bao gồm 01 thị trấn và 11 xã. Dự báo quy mô dân số toàn đô thị đến năm 2030 khoảng 400.000 - 430.000 người. Đến năm 2045, dân số toàn đô thị khoảng 700.000 - 730.000 người.

Về quy mô đất đai, dự báo đến năm 2030, đất xây dựng dân dụng khoảng 3.688 - 4.282ha. Đến năm 2045, đất xây dựng dân dụng khoảng 5.788 - 7.282ha.

Đô thị mới Nhơn Trạch hướng tới trở thành trung tâm tổng hợp cấp tỉnh, là đô thị vệ tinh vùng TP.HCM; trung tâm công nghệ sạch, công nghiệp đa ngành, đổi mới sáng tạo, dịch vụ công nghiệp và logistics, trung tâm giải trí và du lịch cảnh quan sinh thái của vùng; là đầu mối giao thông cấp vùng về đường bộ, đường sắt, đường thủy đường hàng không, cửa ngõ kết nối quốc tế, cực phát triển trọng điểm phía Đông, có vị trí quan trọng về an ninh, quốc phòng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Góp ý cho đồ án “Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai đến năm 2045” của đơn vị tư vấn, các thành viên Hội đồng thẩm định cho rằng địa phương cần rà soát, đánh giá hiện trạng phát triển; có quản lý bảo vệ rừng ngâp mặn, đất nông nghiệp.

Tỉnh cần nhấn mạnh vị trí trung tâm, kết nối quan trọng của đô thị; bổ sung thêm bản đồ hiện trạng đầu tư xây dựng; cập nhật quy hoạch quốc gia, quy hoạch ngành, đặc biệt là quy hoạch giao thông đường bộ, cảng, đường thủy; nêu được động lực phát triển trong thời gian tới.

Ông Võ Tấn Đức, quyền Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho biết tỉnh sẽ tích cực phối hợp với đơn vị tư vấn tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trên cơ sở tiếp thu ý kiến của thành viên Hội đồng thẩm định.

Đồng thời, địa phương cần bổ sung thêm số lượng dự án bất động sản, diện tích nhà ở, đất ở trong khu dân cư; đánh giá tác động các quy hoạch cấp quốc gia đến việc phát triển đô thị;

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn cho hay, Nhơn Trạch cần rà soát các dự án đã triển khai và làm rõ tính pháp lý của các dự án trên địa bàn. Thống nhất nguyên tắc tính toán dân số; đánh giá, phân tích hệ thống giao thông tốt hơn; xác định động lực, tính chất đô thị để thu hút nguồn nhân lực…

Tiếp thu ý kiến của các đại biểu, ông Võ Tấn Đức, quyền Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cho biết tỉnh sẽ tích cực phối hợp với đơn vị tư vấn tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trên cơ sở tiếp thu ý kiến của thành viên Hội đồng thẩm định.

Trước đó, vào đầu năm 2023, Ban Thường vụ Tỉnh uỷ Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết số 09-NQ/TU về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040. Nghị quyết đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 sẽ thành lập Tp.Nhơn Trạch đạt các tiêu chí cơ bản của một đô thị loại II. Những năm tiếp theo, tiếp tục đầu tư xây dựng, nâng cấp đô thị đạt tiêu chí của đô thị loại I. Cũng theo Nghị quyết, đến năm 2025, Nhơn Trạch đạt các tiêu chí của đô thị loại III.

Như vậy, giữa bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn, các thông tin này tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư khu vực Nhơn Trạch, song song với thông tin hạ tầng tuyến vành đai 3 sắp khởi công. Quan sát thị trường bất động sản Nhơn Trạch cho thấy, thời gian qua, phân khúc đất nền trầm lắng giao dịch, một số nhà đầu tư cắt lỗ để thu dòng tiền thì dòng căn hộ giá vừa túi tiền lại được quan tâm.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ khu vực này vẫn rất khan hiếm. Ghi nhận cho thấy, chỉ một số dự án có dấu hiệu ra thị trường tại khu vực như Thị trấn Hiệp Phước, Long Tân, Phước An (Nhơn Trạch). Nhu cầu chủ yếu vẫn là mua ở thực và đầu tư cho thuê. Chẳng hạn, hiện khu vực này có dự án FIATO City của Thang Long Real Group đã khởi công xây dựng, có khoảng cách gần với Tp.HCM, sẽ là nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực. Đặc biệt, dự án này gần các khu công nghiệp của Đồng Nai nên đang thu hút lượng quan tâm đáng kể của đối tượng khách hàng là chuyên gia, kỹ sư... ở các khu công nghiệp.

Tìm hiểu được biết, các bất động sản gần khu công nghiệp tại Nhơn Trạch đang được quan tâm ở giai đoạn. Nhà đầu tư hướng đến nhu cầu cho thuê, sinh dòng tiền ổn định theo tháng, vì thế, loại hình căn hộ giá vừa tầm cho chuyên gia, hộ gia đình trẻ thuê ghi nhận có thanh khoản.

Nhu cầu mua căn hộ ở thực tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã có dấu hiệu tăng lên từ quý 2/2023. Ảnh: HV

Có một điểm khá mới tại thị trường bất động sản Nhơn Trạch ở thời điểm này là giá nhà đất đã tiệm cận với nhu cầu thực. Sau khoảng thời gian im ắng, hiện giá bất động sản nơi đây không còn tăng nóng như giai đoạn trước. Các dự án ra hàng ở giai đoạn này đã điều chỉnh phù hợp với nhu cầu số đông. Đặc biệt, một số dự án nằm trong khu dân cư hiện hữu tiện ích, đồng bộ cư dân được người mua ở thực quan tâm.

Cùng với thông tin quy hoạch và hạ tầng đang được thúc đẩy, chuyên gia trong ngành nhận định, điều này giúp tâm lý người mua và thị trường bất động sản khu vực Nhơn Trạch có tín hiệu nguồn cầu trở lại. Mặc dù, thời điểm này chủ yếu vẫn là sân chơi của phân khúc căn hộ, nhà phố - biệt thự, trong khi phân khúc đất nền vẫn khá trầm lắng.

Ở phân khúc đất nền tại Nhơn Trạch, hiện giá đã ghi nhận giảm phổ biến từ 20-30% so với giai đoạn đầu năm 2022. Đây được xem là sự điều chỉnh khi phân khúc này đã từng biến động tăng giá bằng lần sau nhiều lần nóng sốt cục bộ trước đó. Theo các môi giới, đất nền hiện đã giảm giá từ 300-500 triệu đồng/nền, tuy nhiên thanh khoản rất chậm. Trong khi loại hình mới như căn hộ, nhà phố lại được quan tâm trở lại.

Mặc dù chưa bùng nổ như giai đoạn trước nhưng ghi nhận cho thấy, tín hiệu nhà đầu tư vào đón sóng hạ tầng, quy hoạch của khu vực Nhơn Trạch đã hiện hữu trong thời gian qua. Những nhà đầu tư này thường tham gia ở giai đoạn đầu của các dự án, sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo thông tin một sàn giao dịch từng bán căn hộ, biệt thự - nhà phố khu vực này cho thấy, mức độ biến động tăng giá bất động sản khu vực này rơi vào mức trung bình từ 15-25%/năm. Với giai đoạn thị trường nóng sống, sự biến động này có thể tăng hơn. Thời gian qua, do thị trường trầm lắng chung nên mức độ tăng giá bất động sản Nhơn Trạch có phần khựng lại. Tuy vậy, các thông tin hạ tầng, quy hoạch xuất hiện gần đây đang góp phần tạo tâm lý tốt cho thị trường bất động sản nơi đây. Dự báo sẽ phần nào thúc đẩy giá trị bất động sản khu vực tăng trong tương lai.

Từng chia sẻ về nhu cầu thị trường bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai), bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Tp.HCM cho rằng, Bình Dương và Đồng Nai là hai thị trường vệ tinh liền kè của Tp.HCM. Nếu so với Bình Dương thì Đồng Nai là thị trường đi sau. “Hàng xóm” này của Tp.HCM ở giai đoạn đầu phát triển nên nhìn chung còn dư địa. Tuy vậy, chỉ các bất động sản có lợi thế gần khu công nghiệp, hoặc dễ kết nối vào các khu vực trung tâm mới có lợi thế phát triển và tăng giá trị bất động sản.