Những “cú bồi” gây sốc cho thị trường bất động sản

Đó là ý kiến của khá nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS. Thậm chí, theo các chuyên gia, nếu room tín dụng không sớm được nới lỏng, thị trường BĐS sẽ đứng trước nguy cơ chuyển từ "đứng bánh" sang "tuột dốc". Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều lao đao.

Siết tín dụng khiến thị trường BĐS "tuột dốc"

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào BĐS giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn duy trì ở mức 12%. Tín dụng bất động sản chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, việc tín dụng bị kiểm soát chặt ở thời điểm hiện tại đang là "cú đấm bồi" đẩy doanh nghiệp BĐS vào tình trạng lao đao. Từ đó kéo theo nhiều hệ lụy xấu không chỉ cho doanh nghiệp mà cho cả thị trường bất động sản.

Theo ông Quang, nền kinh tế vừa bước qua 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19. Mọi lĩnh vực trong đó có bất động sản đều chịu nhiều tổn thương. Các doanh nghiệp gần như kiệt quệ, hàng loạt doanh nghiệp đã phải rút khỏi thị trường do sức đề kháng kém.

Trong khoảng 2 tháng gần đây, khi các ngân hàng đồng loạt kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Các giao dịch sản phẩm đã bắt đầu giảm sút, nhất là với sản phẩm cao cấp có giá trị cao như sản phẩm thuộc khu vực nội đô các thành phố lớn có giá trị trên 20 tỷ đồng hay các sản phẩm ngoại thành có giá trên 10 tỷ đồng.

"Giao dịch giảm không đơn giản vì giá bất động sản bị đẩy lên cao mà còn do thanh khoản sản phẩm kém. Mặc dù nhu cầu sở hữu bất động sản là rất lớn, song tính thanh khoản của các sản phẩm được chào bán trên thị trường rất thấp. Có thể khẳng định, thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến toàn thị trường hiện nay bị co hẹp", ông Quang nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho hay, những tác động từ việc siết tín dụng khiến cả nguồn cung và sức mua thị trường BĐS giảm sút. Hiện nay các ngân hàng thương mại không giải ngân vì room tín dụng chưa được mở nên việc mua được một ngôi nhà cũng đang rất khó khăn, mọi giao dịch gần như không thể thực hiện. Điều này vô tình đẩy thị trường bất động sản rơi xuống rất nhanh.

Theo ông Quang, hiện tại, thị trường bất động sản đang trong tình trạng giảm lời. Giảm lời ở đây là các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư phải giảm một phần lợi nhuận từ 5 - 10% để níu kéo người mua, tăng giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Song nếu những biện pháp thắt chặt nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài từ 3 tháng trở lên, thị trường sẽ chuyển từ trạng thái giảm lời sang cắt lỗ. Lúc này doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ phải giảm sâu, giảm mạnh giá thành sản phẩm để vớt vát. Mức độ giảm có thể trên 20%. Tuy nhiên, việc giảm sâu này cũng chưa chắc khiến khách hàng xuống tiền, chưa chắc giao dịch đã có thể diễn ra. Và khi tình trạng này xuất hiện, thị trường bất động sản đang thực sự đáng báo động.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Theo các chuyên gia, BĐS là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm ra thị trường thì cũng cần cho người dân mua bán, đầu tư.

Việc ồ ạt siết tín dụng bất động sản còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Thêm "cú bồi" tâm lý về niên hạn chung cư 50-70 năm

Mới đây, trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường BĐS bởi những vướng mắc chưa có lời giải rõ ràng.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho hay, Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Khương cũng cho rằng, trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được nêu rõ. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn . Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó cũng cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua khu đất và xây dựng lại trên đất.

"Hiện các dự án chung cư cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ, vì vậy, sau thời hạn 50-70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi chủ đầu tư bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, cần điều chỉnh tiền sử dụng đất để giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp thực tế", ông Khương nhấn mạnh.

Trên thị trường có 2 loại hình căn hộ là sở hữu lâu dài và có thời hạn 50-70 năm. Các căn hộ sở hữu có thời hạn thường có giá bán rẻ hơn khoảng 20-30% so với căn hộ sở hữu lâu dài vì chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm. Trong khi đó, đối với những dự án có thời hạn lâu dài, chủ đầu tư phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn. Một số ý kiến cho rằng, đề xuất này giúp những người thu nhập trung bình dễ mua căn hộ hơn.

Tuy nhiên, theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, đề xuất chung cư sở hữu 50-70 năm nên lấy ý kiến người dân một cách rộng rãi. Nếu được đa số người dân ủng hộ thì mới áp dụng vào thực tiễn.

Giữa bối cảnh nhiều thông tin "bất lợi" cho thị trường BĐS theo các chuyên gia việc quy định niên hạn cho chung cư vô hình dung tạo nên "cú bồi" tâm lý thêm cho người mua nhà. Đây cũng chính là một trong các nguyên nhân khiến thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng.

Giá bất động sản vẫn ở ngưỡng cao

Theo các chuyên gia, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước. Trong khi, giá BĐS vẫn cao so với giá trị thực cũng như so với thực tế thu nhập của người dân.

Một vị chuyên gia trong ngành cho biết, cùng với giá cao, sức mua hiện tại suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp, nhất là ở phân khúc hạng A. Mới đây 1 dự án cao cấp đưa ra giới thiệu gần 200 căn nhưng số lượng booking chỉ đạt 2/3 trong khi những năm trước booking luôn gấp 2 – 3 số lượng hàng. Nguồn cung thấp trong khi nhu cầu cao (cả đầu tư và để ở) cùng với những chiến lược làm giá của CĐT làm cho giá BĐS liên tục tăng vượt quá giá trị thực. Một số khu vực dù chỉ mới "manh nha" thông tin thị trường, giá đã tăng gấp 2 sau 3 năm. Điều này khiến sức mua thị trường giảm.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, việc giảm giá sơ cấp là một bài toán khó. Chủ đạo có thể mức giá sơ cấp vẫn đi ngang như trong nửa đầu năm 2022, các CĐT có thể sẽ gia tăng các chính sách bán hàng. Đối với thị trường thứ cấp vẫn thiếu sôi động tích cực ở mọi phân khúc, nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi thoát hàng. Trong khi nguồn cung mới vẫn duy trì ở mức giới hạn, không thể bùng nổ như giai đoạn 2019.