Những "cú sốc" lớn trên thị trường địa ốc trong năm 2016

Nhìn lại thị trường năm 2016, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), ông Trần Kim Chung cho rằng khách hàng sẽ thận trọng hơn do đã "thấm" được nhiều câu chuyện nóng bỏng xảy ra trong năm nay, gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý và dòng tiền vào thị trường.

Doanh nghiệp chao đảo từ "cú sốc" công khai danh tính dự án cầm cố ngân hàng

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (TNMT) công bố 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng, nhiều đơn vị có tên trong danh sách đã đến Sở TNMT để khiếu nại vì cho rằng mình bị oan. Đa phần các công ty đều khẳng định việc cầm cố dự án là không sai luật, gần như 100% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đều cầm cố dự án nhưng chỉ số ít bị nêu tên, như vậy không công bằng.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản chuyên phân phối các dự án tại TP.HCM, cho biết khi thông tin doanh nghiệp thế chấp dự án được công bố, rất nhiều khách hàng đã gọi điện, kể cả to tiếng đòi nhân viên môi giới giải thích.

"Sau sự cố The Harmona, nhiều người nghĩ chuyện thế chấp dự án là rất tiêu cực, nhưng thực sự đa phần các chủ đầu tư, kể cả những doanh nghiệp uy tín, có vốn ngoại họ cũng thế chấp để vay vốn, miễn sao họ làm đúng quy định, giải chấp căn hộ đó trước khi bán cho khách hàng. Do vậy, thà không công bố thông tin thì thôi, đã công bố thì phải cụ thể để không bị xáo trộn thị trường", đại diện của Sàn BĐS này nói.

Khách hàng hoảng hốt vì "cú sốc" dừng cho vay gói 30.000 tỷ đồng

Ngày 28/3/2016, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn hỏa tốc gửi 19 ngân hàng thương mại tham gia cho vay mua nhà theo gói 30.000 tỷ đồng. Theo đó, từ ngày 31/3, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu dừng ký hợp đồng mới với toàn bộ các khách hàng của chương trình do gói chính sách này đã tiêu thụ hết "quota".

Cụ thể, theo ước tính của nhà điều hành, đến ngày 10/3, các nhà băng đã cam kết cho vay 30.122 tỷ đồng đối với 46.246 khách hàng. Như vậy, với quyết định này, sẽ không có thêm khách hàng được hưởng gói 30.000 tỷ.

Quyết định của Ngân hàng Nhà nước đưa ra trên cơ sở các quy định về chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở của gói 30.000 tỷ theo Thông tư 11. Điều 2 và 8 của Thông tư này quy định, Ngân hàng Nhà nước sẽ dừng tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại cho vay gói 30.000 tỷ khi giải ngân hết số tiền này nhưng tối đa là 36 tháng (từ ngày 1/6/2013).

“Rõ ràng gói 30.000 tỷ đã có tác động rất tốt đối với thị trường trong 3 năm 2014, 2015 và 2016, vì hỗ trợ lãi suất cũng như khả năng trả nợ cho người mua nhà. Do đó, khi gói này kết thúc thì lực vốn hỗ trợ cho người mua nhà không còn nữa. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng khá mạnh đến quyết định mua nhà của những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp”, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho hay.

Lo ngại tình trạng dư cung

Đây là một vấn đề khá quan trọng đối với thị trường BĐS hiện nay. Riêng thị trường TP.HCM các báo cáo cho thấy tốc độ tăng trưởng của 2016 chậm lại, và gần như chỉ tăng nhẹ so với 2015, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở cao cấp.

Trong năm 2015, thị trường BDS đã tăng trưởng mạnh mẽ, có nhiều dự án mới ra đời và hoàn thiện ở cả 3 phân khúc. Việc này đã tạo ra hệ lụy là tình trạng dư cung trên thị trường trong năm 2016. Vì thế khách hàng mua BĐS hiện nay ở TP.HCM có nhiều lựa chọn hơn và khắt khe hơn trong việc lựa chọn căn hộ.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS cần phải có thêm thời gian để hấp thụ lượng dư cung này. Theo số liệu thống kê từ 1 công ty BĐS, năm 2015 thị trường TP.HCM tiêu thụ 24.189 căn hộ và năm 2016 dự kiến là 25.000 căn hộ. Trên thị trường hiện đang còn tồn kho khoản 8.000 căn hộ.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản - ông Nguyễn Mạnh Hà cho hay, mặc dù thị trường đang phát triển tốt, xu hướng mua bán “bầy đàn” đã hạn chế, song thị trường bất động sản trong năm qua ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cao cấp. Hiện thị trường có dấu hiệu thừa nguồn cung cao cấp và thiếu đi nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp.

"Ông lớn" địa ốc chuyển hướng

Tập đoàn Vingroup vừa công bố chiến lược sẽ tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ với đự định sẽ xây dựng 200.000-300.000 căn hộ VinCity có mức giá chỉ từ 700 triệu đồng. Đơn vị này dự kiến sẽ triển khai đồng loạt thương hiệu VinCity được tại 7 tỉnh, thành phố lớn gồm Hà Nội, Hưng Yên, TP.HCM, Hải Phòng, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Nha Trang.

Nếu như trước đây, nhắc đến phân khúc nhà giá rẻ chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước tham gia phân khúc nhà ở xã hội như Viglacera, Handico 5, HUD, Vinaconex… Số ít các các doanh nghiệp tư nhân cũng tham gia vào phân khúc này như Tập đoàn Mường Thanh với một loạt dự án như Xa La, Đại Thanh, Tây Nam Linh Đàm và gần đây là Thanh Hà Cienco với mức giá chỉ trên dưới 10 triệu đồng một m2. Tuy nhiên, gần đây nhiều doanh nghiệp tư nhân tên tuổi lớn cũng có những động thái chuyển hướng hoặc chính thức công bố sẽ tham gia vào phân khúc căn hộ giá rẻ.

Từ đầu năm 2016, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) đã mở bán hàng nghìn căn hộ có giá từ 700 triệu đồng tại Khu đô thị Ecopark, Tập đoàn FLC công bố triển khai hàng loạt căn hộ có giá từ một tỷ đồng tại Đại Mỗ (Nam Từ Liêm)...

Tại TP.HCM, Công ty Địa ốc HimLam Land - một trong số các chủ đầu tư chuyên phát triển dòng sản phẩm căn hộ cao cấp, gần đây đã chuyển hướng phát triển thêm các dự án căn hộ giá bình dân. Cách đây không lâu, đơn vị này đã tung ra thị trường dự án Him Lam Phú Đông (quận Thủ Đức) với giá bán chính thức vào khoảng 1-1,2 tỷ mỗi căn. Mới đây nhất, doanh nghiệp này tiếp tục tung ra thị trường dự án nhà ở vừa túi tiền Him Lam Phú An ngay tại quận 9. Kế hoạch của Him Lam Land sẽ cung cấp cho thị trường ít nhất 2.000 căn hộ giá rẻ trong thời gian tới...

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, các đại gia BĐS nhảy vào phân khúc giá rẻ phản ánh đúng tâm lý đầu tư ăn chắc, mặc bền của mình. Thị trường sẽ quyết định DN đó lớn hay nhỏ. Trong nhiều năm qua, các DN lớn chỉ chăm chăm phát triển nhà tỷ đồng, vượt quá khả năng của bộ phận lớn người dân. Nhà ở giá rẻ khan hiếm nghiêm trọng, muốn mua phải dùng mọi biện pháp, cách thức. Nay các đại gia nhảy vào phân khúc bán lẻ, đó là xu hướng đầu tư và tự tái cơ cấu của mình.