Những dự án bất động sản ‘chết lâm sàng’, khách hàng không biết tương lai ngày mai

Khách hàng mòn mỏi đợi dự án hồi sinh

Chị N.T.T, ngụ quận 11 TP.HCM cho biết, năm 2015 chị mua căn hộ chung cư tại dự án mang tên The Park Avenue trên mặt tiền đường 3/2 quận 11 với giá gần 3 tỷ đồng và được chủ đầu tư cam kết năm 2018 sẽ bàn giao nhà. Chị T cho biết khi đó chủ đầu tư đã tiền hành xây dựng xong móng và bắt đầu xây lên tầng. Tuy nhiên, tới năm 2017, không hiểu vì sao dự án dù đã xây tới tầng thứ 5 thì bị ngưng triển khai tới nay vẫn chưa thấy triển khai trở lại.

Theo tìm hiểu của PV Nhadautu.vn, dự án The Park Avenue được quy hoạch xây dựng trên khu đất có khuôn viên lên đến 8.937,4 m2, The Park Avenue gồm 2 block cao 32 tầng với 3 tầng hầm. Việc bị ngưng triển khai xây dựng bởi dự án bị thanh tra việc chuyển quyền sử dụng đất dự án từ đất sản xuất sang đất nhà ở thương mại không đúng pháp luật.

Tại quận 2, Dự án khu dân cư 30.224 ha thuộc phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM có tên thương mại là The Water Bay, trải dài gần 500m bên đại lộ Mai Chí Thọ, có vị trí bên sông Sài Gòn, Khu đô thị mới Thủ Thiêm và đảo Kim Cương. The Water Bay có quy mô 5.000 căn hộ chung cư do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (Century 21) là chủ đầu tư. Dự án được mở bán năm 2017, hiện nay đã được tiến hành xây phần móng. Thế nhưng, tới nay dự án này nằm trong danh sách cách dự án bị Thanh tra Chính phủ thanh tra và đưa ra kết luận UBND TP.HCM để chủ đầu tư chuyển đổi sai mục đích sử dụng đất từ đất tái định cư sang đất nhà ở thương mại.

Đồng thời, theo Thanh tra Chính phủ, TP.HCM đã không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất đối với dự án khu dân cư này. Dự án này đang bị tạm ngưng nhiều năm qua để phục vụ công tác thanh tra, kiểm tra khi đã san lấp mặt bằng, hoàn thiện phần móng, xây dựng cảnh quan, hạ tầng của gần chục block nhà. Tới nay, hàng ngàn khách hàng mua nhà tại đây dù đã đóng trên 30% giá trị sản phẩm nhà chung cư nhưng vẫn chưa biết tới ngày nào mình nhận được nhà ở.

Cũng tại quận 2, được bán từ năm 2018 dự án The Palace Residence tới nay vẫn chưa thể xây dựng dù đã bán hết cho khách hàng. Được biết, dự án xây dựng trên diện tích 2,45ha, mật độ xây dựng khoảng 28%. Quy mô gồm 2 khu là khu căn hộ có 6 tháp cao 35 tầng nổi với 2 tầng khối đế là các căn shophouse và 2 tầng hầm, khu còn lại gồm 2 tháp văn phòng. Dự kiến tổng thể dự án cung ứng khoảng 1.820 căn hộ (gồm căn thường và officetel) ra thị trường. Giá bán căn hộ tại đây là 6 đến 7 tỷ đồng/căn tùy vào diện tích và hướng, hiện chủ đầu tư đã thu 30% giá trị sản phẩm bán cho khách hàng tuy nhiên vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán. Theo chủ đầu tư dự án này, dự án đang bị vướng pháp lý về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nền chưa được cấp phép xây dựng.

Một dự án nữa được mở bán rầm rộ vào cuối năm 2017 mang tên Dream Home Riverside do Công ty Nhà Mơ làm chủ đầu tư có tổng diện tích 5,1ha gồm 6 block với hơn 2.000 căn hộ và 5 tầng thương mại, tọa lạc trong tổng thể khu dân cư hiện hữu ven sông rộng 51,5ha, trên 2 mặt tiền đường lớn Nguyễn Văn Linh – Phạm Thế Hiển, quận 8 với số tiền chào bán mỗi căn hộ là khoảng 1,7 đến 2 tỷ đồng/căn và chủ đầu tư đã thu 15% giá trị căn hộ và cam kết sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2020. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn chưa thể tiến hành xây dựng móng, lý do bởi chưa được UBND TP.HCM chấp thuận cấp phép xây dựng dự án này.

Dự án đang làm cả chủ đầu tư và khách hàng đau đầu trong việc đợi cấp phép trở lại mang tên Charmington Iris. Được biết, tháng 6/2018, Dự án Charmington Iris do Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP làm chủ đầu tư, Công ty TTC Land và Vietcomrel phát triển công bố mở bán ra thị trường. Dự án nằm tại số 76 Tôn Thất Thuyết, phường 16, quận 4, TP.HCM, có tổng diện tích 16.654 m2, gồm 2 tòa tháp cao 35 tầng và 1 tầng hầm, dự kiến cung ứng thị trường 1.438 căn hộ và 14 căn shophouse, cùng nhiều tiện ích.

Dự án đã được cấp phép xây dựng, đã xây xong móng và khách hàng cũng đã mua gần hết sản phẩm. Tuy nhiên, đầu tháng 1/2019, UBND TP.HCM ra quyết định thu hồi quyết định chủ trương đầu tư Dự án Charmington Iris. Nguyên nhân, theo UBND TP.HCM là do liên quan tới nguồn gốc của khu đất này. Dự án hiện đã bán gần hết số lượng hang cho khách hàng cũng như thu 30% giá trị sản phẩm căn hộ mà khách hàng mua.

Trao đổi với Phóng viên Nhadautu.vn, ông Lê Anh Tuấn thành viên điều hành công ty Sabeco HP cho biết hiện doanh nghiệp đã tiến hành hoàn thiện pháp lý dự án theo yêu cầu cửa UBND TP.HCM để được tái cấp phép xây dựng dự án này. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn phải chờ cấp phép lại, tuy nhiên thời điểm được cấp phép xây dựng lại dự án vẫn chưa thể biết.

Ngoài ra, theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, hiện trên địa bàn TP.HCM có khoảng 150 dự án đang bị vướng thủ tục pháp lý, trong đó đa phần các dự án được doanh nghiệp bất động sản triển khai mở bán cho khách hàng nhưng tới nay vẫn chưa thể tái khởi động bởi thủ tục pháp lý vẫn chưa được UBND TP.HCM thông qua.

Mòn mỏi chờ được hồi sinh dự án

Nhìn về câu chuyện quá nhiều dự án BĐS tại TP.HCM "chết lâm sàng" dù lãnh đạo UBND TP.HCM đã có những cuộc họp với doanh nghiệp địa ốc để bàn cách hồi sinh các dự án này nhưng qua bao năm vẫn bặt vô âm tín chuyện hồi sinh dự án chết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, những động thái giải quyết thực tế, cụ thể của Thành phố là tích cực. Tuy nhiên, còn rất nhiều vướng mắc, có việc sự vụ, có việc liên quan đến thay đổi của pháp luật. Có thể tạm chia các vướng mắc làm 2 nhóm chính, đó là nhóm khó khăn thuộc thẩm quyền xử lý của lãnh đạo TP.HCM và nhóm vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Bộ Xây dựng và Chính phủ.

Nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay thuộc về lĩnh vực đất công, thuộc thẩm quyền xử lý của Trung ương. Loại đất công đầu tiên là đất có nguồn gốc từ Nhà nước quản lý, theo quy định phải đấu giá, nhưng trước đây các cơ quan chức năng lại giao chỉ định, dẫn đến dự án bị dừng lại để xem xét lại pháp lý.

Ông Châu cho rằng, nhiều tháng qua, Chủ tịch UBND TP.HCM đã chủ trì tổ công tác đầu tư để tháo gỡ khó khăn cho một vài dự án, Phó chủ tịch Thành phố Võ Văn Hoan cũng chủ trì với các sở ngành để họp tháo gỡ. Tuy nhiên, đến nay nhìn lại số lượng các dự án được tháo gỡ vẫn chưa bao nhiêu vì còn phải lấy ý kiến của nhiều sở ngành, đó là chưa kể một số sở, ngành hiện nay vẫn đang còn đùn đẩy trách nhiệm lẫn nhau.

"Hiện Hiệp hội vẫn chưa thống kê được những dự án nào được tháo gỡ dứt điểm, nhưng hầu hết các sở ngành vẫn đá quả bóng trách nhiệm lẫn nhau. Lãnh đạo Thành phố chuyển cho sở này, chuyển cho sở kia và yêu cầu xem xét gấp trong vòng mấy ngày, nhưng thực tế thì các sở, ngành ít khi thực hiện đúng theo thời gian mà lãnh đạo Thành phố đưa ra", ông Châu nói.

Để giải quyết được vấn đề hồi sinh các dự án "chết lâm sàn", ông Châu cho rằng có bốn vấn đề lớn nhất hiện nay khiến cho việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản bị chậm lại là quy trình 5 bước thực hiện nhà ở thương mại, thứ hai là quy định đất ở hợp pháp, thứ ba là đất xen cài trong dự án nhà ở thương mại và thứ tư là những dự án đã được chấp thuận đầu tư nhà ở liên quan đến đất công.

Nếu nghị định sửa đổi Luật Đất đai được thông qua thì phải giải quyết được vấn đề đất nhà nước xen cài thì sẽ giải quyết được vướng mắc cho rất nhiều dự án ngay trong năm 2020.

Vấn đề thứ hai là đất ở hợp pháp, nếu dự thảo Luật Đầu tư được thông qua về cơ bản sẽ tháo gỡ được, nhưng với điều kiện là cán bộ nhà nước phải có trình độ tổng hợp, nghĩa là khi nói về Luật Đầu tư nhưng có liên quan đến Luật Đất đai, liên quan đến Luật Nhà ở. Chứ nếu chỉ hiểu được 1 luật thôi thì không thể nắm và giải quyết được vấn đề.

Nhóm vấn đề thứ ba là các dự án thương mại liên quan đến đất công, vấn đề này cơ quan thanh tra cũng đang tiến hành kiểm tra một số dự án.

Vấn đề thứ tư không thuộc về trách nhiệm của cơ quan Trung ương mà thuộc về cách thực hiện của từng địa phương là quy trình 5 bước thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy trình này Hiệp hội cũng đấu tranh nhiều, từ 6 bước rút gọn thành còn 5 bước, nhưng thực tế thì quy trình không khác gì mấy, các doanh nghiệp cũng phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được cấp phép đầu tư xây dựng, điều này khiến cho các dự án bị kéo dài, chi phí đầu tư xây dựng tăng cao và sẽ tác động lên người mua nhà.

Đứng trên góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings kể ra câu chuyện mà chính doanh nghiệp mình đang gặp khó đó là doanh nghiệp công hiện đang bị vướng mắc một số dự án nhưng thời gian qua vẫn chưa tháo gỡ được mà chủ yếu là vướng ở thuật ngữ 100% đất ở hợp pháp.

Theo ông Sơn, trước đây khi chưa có Luật Nhà ở, các dự án được triển khai theo kiểu dự án đầu tư. Đối với các dự án sau khi được Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận xong sẽ được lập dự án quy hoạch rồi mới phê duyệt dự án đầu tư, khi đó mới có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật rồi mới tính ra tiền sử dụng đất, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tính tiền sử dụng đất thì mới được giao đất, mà đất ở đây là đất ở 100%.

Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở ra đời thì phải đòi hỏi có đất ở hợp pháp mà đất ở hợp pháp nghĩa là dự án đó phải có 100% đất ở. Tuy nhiên, hiện nay một dự án để có 100% đất ở sẽ rất hiếm, đa số bị vướng mắc ở đất xen cài hoặc ở thuật ngữ đất ở hợp pháp.

Trước đây, khi thực hiện dự án nhà ở thường áp dụng theo Luật Đầu tư, nhưng khi có Luật Nhà ở rồi thì lãnh đạo Thành phố áp dụng luật này trong việc chấp thuận đầu tư mà áp dụng theo Luật nhà ở thì sẽ gặp vướng.

"Ở một số địa phương khác thì có sự linh hoạt hơn, cũng là trường hợp như thế nhưng họ áp dụng Luật Đầu tư nên khi cấp phép dự án rất trôi chảy, nhưng tại TP.HCM thì các cơ quan chức năng không làm thế, họ chỉ áp dụng Luật Nhà ở. Cho nên để gỡ những vướng mắc này phải bắt đầu từ việc sửa đổi Luật, nhưng hơn 2 năm nay với nhiều hội thảo được tổ chức, đến giờ vẫn chưa giải quyết được", ông Sơn nói.

Và cũng chính vì không giải quyết được các khó khăn trên mà nhiều năm qua dù quỹ đất rất nhiều nhưng các doanh nghiệp lớn như Himlamland, Hà Đô, Vietcomreal, TTC Land, Phát Đạt… vẫn không thể triển khai được dự án mới tại TP.HCM.

Còn khách hàng đã lỡ mua nhà tại các dự án mà PV Nhadautu.vn nhắc ở bên trên vẫn mòn mỏi đợi được chủ đầu tư trả nhà, còn chủ đầu tư thì cũng miệt mài đợi được khơi thông…