Những nguyên nhân khiến giá nhà tại TP.HCM được dự báo tiếp tục tăng

Nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao

Theo phân tích của các nhà nghiên cứu thị trường, nhu cầu trên thị trường bất động sản đang biến đổi theo sự phát triển kinh tế Việt Nam. Nền kinh tế Việt Nam trong ba quý đầu năm 2018 đã tăng trưởng 6,98%. Dự kiến mức tăng trưởng cả năm 2019 đạt mức 6,9%. Chỉ số quản lý thu mua (PMI) của Việt Nam trong tháng 10 và 11 vừa qua vươn lên dẫn đầu đầu trong khối các nước ASEAN.

Điều này đồng nghĩa với đời sống người dân ngày một được cải thiện, vì thế nhu cầu nhà ở của họ cũng bắt đầu có sự thay đổi. Ông Jimmy Chan, Tổng giám đốc Alpha King, cho rằng "người Việt Nam bắt đầu có nhiều sự lựa chọn hơn" bởi họ đã bắt đầu biết đến sự tồn tại của các khoản vay mua nhà và chủ động tìm hiểu thông tin về các dự án. Trong đó, hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đang gia tăng nhu cầu về nhà ở.

"Trong tâm thức của người Việt Nam, nhà ở luôn là một tài sản có giá trị, nơi họ tích lũy tài sản và có thể để lại cho con cháu đời sau thừa kế. Nhà ở có chất lượng cao, được xây dựng với tầm nhìn xa và có thể tồn tại trong thời gian dài chính là một trong những mối bận tâm hàng đầu khi người dân Việt Nam chọn mua nhà ở", ông Chan nói thêm.

Trong thời gian tới, yếu tố hàng đầu tác động đến giá bán nhà đất tại TP.HCM chính là "cơn lốc" đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông. Theo đó, với tốc độ phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Việt Nam vẫn đang tăng. Chẳng hạn tại TP.HCM, các dự án bất động sản bám dọc tuyến tàu điện Metro đã cho thấy cú huých của hạ tầng giao thông lên sự phát triển của thị trường địa ốc. Hiện nay, một số tuyến cao tốc đang chuẩn bị được đầu tư cũng đã làm thay đổi nhiều mức giá bán của những dự án đã và đang tổn tại ở đây.

Yếu tố thứ 2 sẽ đẩy giá nhà lên một mức cao nữa xuất phát từ nguồn cung trong năm 2020 được dự báo là sẽ không dồi dào như kỳ vọng. Dự báo về diễn biến thị trường trong năm 2020, một số nhận định cho rằng, nguồn cung mới nhà ở trong năm 2020 sẽ có xu hướng ít hơn so với năm 2019 trong bối cảnh hàng tồn kho vẫn còn, tín dụng bất động sản bị kiểm soát.

Cùng với đó, diễn biến về giá sẽ tuỳ thuộc vào từng phân khúc. Trong đó, giá căn hộ hạng C hiện đang có dấu hiệu sẽ tăng. Căn hộ hạng A cũng nhiều khả năng sẽ tăng. Trong bối cảnh quỹ đất tại những vị trí đẹp hạn chế, các chủ đầu tư sẽ hướng đến việc phát triển các sản phẩm có chất lượng ngày càng cao hơn. Chính việc nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. 

Theo dự báo của CBRE, trong năm 2020, sẽ có 4 xu hướng dẫn dắt thị trường căn hộ, bao gồm các đô thị ở các vùng ngoại vi thành phố sẽ là nơi tạo nguồn cung chính; khả năng hấp thụ thị trường vẫn tốt hơn trong bối cảnh giá bán ổn định. Các nhà phát triển bất động sản sẽ chú trọng đa dạng sản phẩm mới nhưng tập trung vào sự tiện lợi của cư dân và tối đa hóa diện tích sử dụng. Một yếu tố quan trọng nữa sẽ thúc đẩy giá căn hộ tiếp tục tăng trong tương lai đến từ việc kết nối hạ tầng liên tỉnh, bao gồm các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Giá nhà đất khu vực nào đang tăng mạnh nhất?

Tìm hiểu thực tế cho thấy, mặt bằng giá trung bình trong quý sau tăng hơn 2% so với quý trước, nhiều dự án còn ghi nhận mức tăng 5-7%. Nếu so sánh giá bán căn hộ tại Quận 2, Quận 9 ở thời điểm hiện tại với cách đây khoảng 2 năm, có thể thấy các căn hộ tại đây đã gia tăng trung bình từ 40 – 60% giá trị thậm chí có nhiều nơi tăng lên vài trăm phần trăm, và tính thanh khoản luôn đạt tỷ lệ hơn 90%.

Đặc biệt, các dự án đã và đang hoàn thiện nằm dọc những trục đường chính của khu Đông đều được "săn" liên tục.

Chẳng hạn, một số dự án khu đô thị dọc tuyến đường dẫn lên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đều có mức tăng mạnh như Lakeview City của Novaland tăng từ 4,5 tỷ/căn lên 7-8 tỷ/ căn; khu dân cư Merita của Khang Điền đã tăng khoảng 2 tỷ đồng/căn so với thời điểm đầu năm 2016; khu đô thị Palm City của Keppel Land cũng tăng khoảng 3 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tháng công bố dự án ra thị trường.

Hay như dự án Him Lam Phú An nằm trên trục Xa lộ Hà Nội, bên cạnh cầu Rạch Chiếc (quận 9), so với hồi đầu năm mỗi căn hộ ở đây đã tăng từ 500 triệu đồng. Một dự án khác của Him Lam Land nằm cạnh đại lộ Phạm Văn Đồng (Thủ Đức) đã có mức giao dịch tăng hơn 60% so với thời điểm mở bán hồi năm 2015.

Bên cạnh đó, còn có một số dự án biệt thự, nhà liền kề quanh trục đường Nguyễn Thị Định, Đồng Văn Cống cũng đang có giao dịch tăng lên so với quý trước do tận dụng một số dự án cầu giao thông mới vừa khởi công xây dựng. Trong đó, nhiều dự án dọc tuyến đường Đồng Văn Cống đang có mức tăng mạnh nhất do "ăn theo" một loạt dự án hạ tầng giao thông đã và đang triển khai quanh đây.

Theo đó, ngay sau khi dự án vòng xoay 3 tầng Mỹ Thuỷ hoàn thành và đưa vào vận hành giai đoạn một, nhiều dự án chung cư cao cấp đã được tung ra thị trường ngay từ đầu năm 2019, và đến nay mức giá đang tăng từ 30 triệu/m2 lên 50-70 triệu/m2 tuỳ vị trí. Song song đó, ngay sau khi có thông tin TP.HCM và Đồng Nai đã thống nhất phương án xây dựng cầu Cát Lái nối quận 2 với huyện Nhơn Trạch, nhiều dự án nhà ở cũng lập tức thiết lập một mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, được biết nguồn cung căn hộ tại khu Nam TP.HCM trong 2 năm qua không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, trong khi giá bán đang được thiết lập lên một mức mới. Theo đó, một số dự án nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ hiện giá chào bán từ 65-85 triệu/m2, với một số dự án đất nền hiện giá niêm yết khoảng 65-70 triệu/m2. Trong khi đó, tại trục đường Nguyễn Lương Bằng, chỉ có 3 dự án đang được chào bán trên thị trường, với giá từ 45-60 triệu/m2, biệt thự và nhà phố có giá 7-12 tỷ đồng/căn.

Hay như tại một dự án nằm cuối đường Huỳnh Tấn Phát, qua tìm hiểu được biết, chỉ mới khoảng 10 ngày trước đây, giá chào bán chỉ 30-35 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã "vọt" lên gần 40 triệu đồng/m2. Theo một số nhân viên môi giới, mặc dù nguồn cung căn hộ đang tập trung nhiều tại khu vực quận 7, nhưng do mỗi dự án đều có số lượng căn được bán ra, do vậy giá bán ở thị trường thứ cấp đang có chiều hướng tăng.

Ngay trục đường Đào Trí, nhờ triển vọng và tiến độ thi công của một số dự án lớn, giá bán tăng cao so với hồi đầu năm 2019. Theo khảo sát, giá bán căn hộ hiện nay vào khoảng 50-70 triệu/m2 tuỳ vào số tầng và hướng nhìn. Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ đang có chiều hướng tăng từ 3-5% mỗi căn hộ. Còn tại tuyến đường Phú Thuận giá căn hộ cũng tương đương, trong khi đó giá nhà phố tăng thêm từ 3-5 triệu/m2 tuỳ vị trí, bình quân khoảng 12-20 tỷ/căn rộng 150m2.

Khi bàn về những nơi xứng đáng đặt tiền vào đầu tư, các diễn giả tại một hội nghị về thị trường BĐS mới đây, chia sẻ tầm nhìn của nhà đầu tư nên gắn liền với quá trình phát triển cơ sở hạ tầng tại khu vực. Việt Nam hiện đang bắt tay vào thi công tuyến tàu điện ngầm chạy quanh thành phố, do đó các nhà đầu tư thường có khuynh hướng chọn nơi đầu tư theo đường tàu cao tốc chạy qua. 

Ông Andy Han Suk Jung, Tổng giám đốc, Sơn Kim Land, cho hay đây là xu hướng chung, giống với các quốc gia đang phát triển như Mỹ và Hàn Quốc. Các khu vực nội thành vẫn là khu vực đầu tư lý tưởng. Khu vực quận 9 đang thu hút được rất nhiều sự chú ý. Ngoài ra không thể không kể đến những mảnh đất ở Thủ Thiêm quận 2 và cả khu vực quận 7 với cơ sở hạ tầng đang dần được phát triển hoàn thiện.

Ngoài ra khi bàn về loại căn hộ nên đầu tư, ông cũng cho rằng phân khúc nhà ở trung cấp nên là trọng tâm bởi lẽ phân khúc này vẫn đang tiếp tục phát triển theo chiều hướng khả quan trong thời gian sắp tới.