Những rủi ro nào khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Hình thức kinh doanh nhà hình thành trong tương lai (NOTL) đã được Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) cho phép và triển khai hơn 10 năm nay: Vừa giúp các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết pháp luật bắt buộc dự án đưa vào kinh doanh phải có sổ đỏ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà; trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý nhà nước… Hàng loạt chế tài này nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho người mua. Nhưng khó khăn nhất là làm sao để đưa những quy định này vào cuộc sống?

Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, lưu ý một dự án NOTL trước khi ký hợp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng có thể bảo lãnh toàn bộ dự án hoặc một phần, tùy theo từng dự án. Tuy nhiên, thống kê từ thực tế cho thấy, có ít nhất 5 rủi ro khách hàng rất dễ “sập bẫy”, từ hồ sơ pháp lý, tài chính ngân hàng cho đến tiến độ, chất lượng căn hộ…

Theo đó, đứng đầu trong các cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng khi ký hợp đồng mua bán NOTL thuộc về rủi ro hồ sơ pháp lý.

Đây là dạng vướng mắc hồ sơ ngay từ ban đầu. Khi mua NOTL loại này, người mua thường chịu thiệt, phát sinh liên quan đến các vướng mắc thủ tục pháp lý của dự án trong suốt quá trình triển khai xây dựng: không đóng tiền sử dụng đất; chưa được phép mở bán; nợ thuế... Và thực tế hiện nay gần như rất ít chủ đầu tư dự án đưa ra cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng trong hợp đồng mua bán.

Một dạng khác là khách hàng bỏ tiền đầu tư nhưng không nhận được nhà, do chủ đầu tư đã nhận tiền và bỏ trốn mà không tiến hành xây dựng, hoàn thành dự án như đã cam kết; hay cùng một căn nhà nhưng được rao bán cho nhiều người.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở cũng có thể gặp phải những rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai... Kết quả là người mua nhà mất tiền và không thể nhận được nhà như cam kết, trong đó có không ít khách hàng là người nghèo, dân lao động ít tiền, vay mượn từ nhiều nguồn để mua nhà.

Chẳng hạn, cách đây hơn 3 năm, chủ đầu tư Gia Phú Land (quận Thủ Đức) đã bán căn hộ cho hơn 300 khách hàng và thu về hàng trăm tỷ đồng; có căn hộ bán cho nhiều người, rồi chủ đầu tư bỏ trốn, dự án dở dang!

Thứ hai, rủi ro về tài chính. Thông thường chủ đầu tư chỉ bỏ ra phần vốn đầu tư dự án, còn lại là vốn vay, huy động từ khách hàng hoặc cả 2. Sau khi huy động được vốn, nhiều chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án khác hoặc sử dụng sai mục đích, từ đó liên tiếp phát sinh tranh chấp.

Rủi ro thứ ba phát sinh từ tranh chấp giữa ngân hàng và chủ dự án. Hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS mới đã siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc huy động tiền của khách hàng. Nhất là đối với các dự án sử dụng vốn vay mà tài sản hình thành trong tương lai đã được chủ đầu tư mang thế chấp tại các ngân hàng.

Do vậy nếu không có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của ngân hàng thì người mua nhà dễ trở thành nạn nhân, mất tiền, không nhận được nhà ở khi có tranh chấp phát sinh giữa nhà đầu tư và người cho vay.

Bởi lẽ, theo TS. Đinh Thế Hiển, tài sản hình thành trong tương lai đang được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng nhưng cũng tác động không nhỏ đến việc chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng bởi các chủ đầu tư không giải chấp dự án.

Thứ tư, rủi ro từ chính chủ đầu tư. Theo quy định, sau 50 ngày chủ đầu tư dự án phải thực hiện các thủ tục liên quan để cấp giấy chủ quyền nhà ở cho khách hàng sau khi bàn giao. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hiếm có chủ đầu tư nào tuân thủ đúng các quy định này.

Thay vào đó, sau nhiều năm dọn đến sinh sống, người mua nhà mới nhận được giấy tờ chủ quyền. Bởi chủ đầu tư phải chờ bán hết hoặc gần hết số nhà trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận một lần, hoặc dự án đó có sai phạm trong việc xây dựng không đúng giấy phép nên cơ quan nhà nước không giải quyết cấp giấy chứng nhận.

Cuối cùng, khách hàng sẽ "lãnh đủ" khi gặp rủi ro về tiến độ xây dựng và chất lượng dự án. Đánh giá của một số chuyên gia cho thấy, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều lý do để giải thích về nguyên nhân dự án bàn giao trễ, chất lượng xuống cấp ngay sau khi mới dọn vào ở không bao lâu...

Nhưng, đối tượng chịu thiệt nhất vẫn là khách hàng, do vậy để mua được ngôi nhà ưng ý, các chuyên gia khuyên khách hàng nên "có thực mới vực được đạo", tức là đến tìm hiểu một số dự án khác của cùng chủ đầu tư đã làm trước đây, nghe lời cư dân đang sinh sống ở đó nói để nắm thông tin.

Đối với một doanh nghiệp, khi đầu tư một căn hộ một số doanh nghiệp luôn đặt vị trí của mình là người đi mua nhà, phải làm sao đó là ngôi nhà mình có thể ở được và hài lòng thì mới bán cho khách hàng. Giá trị này không phải được tạo ra bởi một dự án hay một sớm một chiều, mà là cả một quá trình và như một sự cam kết.