'Nỗi buồn' của thành phố 'mọc' trên mặt nước ở 1 quốc gia Đông Nam Á: Dự án 100 tỷ đô thể hiện tham vọng của nhà phát triển BĐS lớn nhất Trung Quốc nhưng gần như trống không

Để đến một thành phố xa xôi ngoài khơi bờ biển phía nam Malaysia, du khách sẽ phải đi trên một con đường xuyên qua các đồn điền trồng cọ và vùng ngoại ô rộng lớn. Thành phố này hiện rõ phía sau những ngọn cây với tấm biển: "Chào mừng đến với Forest City".

Đây là một hòn đảo nhân tạo với vô số toà nhà cao sừng sững "mọc lên" trên mặt nước. Giai đoạn đầu tiên của dự án này có thể tiêu tốn tới 100 tỷ USD. Và đây cũng là dự án thể hiện cho khoản đặt cược táo bạo vào sự bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Cách cổng chào vài phút lái xe là những toà nhà cao tầng màu trắng, nằm dọc những con phố vắng vẻ. Xung quanh thành phố này là các nhóm nhân viên môi trường đang di chuyển để chăm sóc cây cối, cùng nhóm bảo vệ đứng chờ ở các trạm kiểm soát an ninh.

Rất ít người trong số 9.000 cư dân của thành phố xuất hiện vào đúng thời điểm nắng nóng trong ngày. Trong khi đó, Forest City được xây dựng để thu hút số lượng cư dân đông hơn gấp 10 lần con số trên.

"Ván cược" đầy tham vọng của nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc

Trong chưa đầy 1 thập kỷ qua, thành phố nằm ở vịnh đối diện Singapore này đã phải đương đầu với nhiều thách thức. Việc xây dựng vấp phải các vấn đề về quy định, chính trị, đại dịch. Hơn nữa, dự án này đang có nguy cơ bị cuốn vào đợt suy thoái của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Country Garden - nhà phát triển của Forest City, đã bác bỏ những ý kiến cho rằng dự án này đang gặp rủi ro và cho biết thành phố sẵn sàng để phát triển. Tuy nhiên, các vấn đề tài chính mà Country Garden và các nhà phát triển ở đại lục gặp phải đang làm dấy lên mối lo ngại về "hiệu ứng lây lan".

Dọc các bờ biển Đông Nam Á cũng có nhiều tổ hợp bất động sản hạng sang, nhưng Forest City lại nổi bật khi nói đến quy mô và sự táo bạo. Country Garden tham vọng xây dựng 4 hòn đảo nhân tạo ở eo biển hẹp giữa Malaysia và Singapore, sau đó phát triển một thành phố thân thiện với môi trường để hút khách hàng nước ngoài giàu có.

Dự án này mất vài thập kỷ để xây dựng, tiêu tốn hàng tỷ USD và có khả năng phục vụ 700.000 cư dân. Nếu Country Garden có thể hiện thực hoá những mục tiêu đó, Forest City sẽ có diện tích bằng 1 nửa Mahanttan cả về diện tích đất đai và quy mô dân số.

Theo mục tiêu của Country Garden, cư dân của Forest City sẽ là những người đang tìm kiếm second home, nơi đầu tư hoặc cả 2. Sức hấp dẫn của thành phố này là thời tiết ấm quanh năm, chi phí sinh hoạt tương đối rẻ và nằm gần Singapore, cùng nhiều đô thị khác của châu Á.

Đầu năm 2014, Country Garden đã khởi động việc cải tạo đất. Không lâu sau, nhà phát triển này bắt đầu tìm kiếm người mua, chủ yếu đến từ Trung Quốc. Nhiều người mua căn hộ ở các toà chung cư vẫn đang xây dựng. Khi đó, căn hộ 2 phòng ngủ có thể có giá khoảng 165.000 USD, mức cao so với thu nhập trung bình của 1 hộ gia đình ở Malaysia là khoảng 16.400 USD/năm. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn so với Thượng Hải hay Bắc Kinh.

Chỉ 6 tháng sau, Country Garden đã tạm dừng hoạt động xây dựng khi các nhà quản lý Malaysia cho biết công ty này chưa tìm hiểu kỹ lưỡng tác động môi trường của dự án. Chính phủ Singapore cũng bày tỏ lo ngại vì dự án này nằm quá gần biên giới 2 nước.

Năm 2018, Thủ tướng Malaysia khi đó là Mahathir Mohamad cho biết Forest City "được xây dựng cho người nước ngoài" vì nằm ngoài khả năng tài chính của hầu hết người dân trong nước. Do đó, ông thông báo sẽ không cấp visa cho những người đến và sinh sống tại đây. Do đó, Country Garden đã đàm phán với chính phủ Malaysia về việc xây dựng những ngôi nhà phù hợp cho người dân nước này.

Kế hoạch của Country Garden cũng gặp rào cản khi chính phủ Trung Quốc hạn chế người dân mua bất động sản ở nước ngoài. Sau đó, đại dịch bùng phát và khiến mọi hoạt động bị đình trệ. Công ty phải đưa công nhân về nước và phần lớn cư dân nước ngoài ở Forest City cũng rời đi.

Năm nay, khi hoạt động di chuyển trở nên dễ dàng hơn, Forest City dường như đã dỡ bở được gánh nặng. Song, Country Garden lại lỡ hạn thanh toán đối với 2 trái phiếu USD hồi đầu tháng 8. Nền kinh tế Trung Quốc giảm tốc, khiến nhiều nhà quan sát lo ngại lĩnh vực bất động sản còn gặp nhiều khó khăn hơn.

Forest City liệu có thể giúp Country Garden giảm bớt gánh nặng nợ nần?

Dẫu vậy, Country Garden khẳng định Forest City vẫn "ổn". Phó chủ tịch khu vực của Country Garden - Qiu Lipeng, cho biết 80% trong số 26.000 căn hộ trên đảo đã được bán và chỉ ra thành tích của họ khi tạo ra nhiều việc làm trong khu vực.

Edward Glickman, cựu giáo sư tại Trường Kinh doanh Đại học New York, nhận định tỷ lệ bán nhà 80% của thành phố chỉ là thành tích "tạm thời". Dự án này cũng phải tính đến chi phí cải tạo đất mà các nhà phát triển tương đương không phải thực hiện.

Hơn nữa, Forest City vẫn chưa thể hiện được rằng họ có thể tạo ra một cộng đồng cư dân thực sự. Trong số cư dân đến từ 38 quốc gia sở hữu bất động sản ở đây, hầu hết họ là người Trung Quốc. Tuy nhiên, việc sở hữu bất động sản ở nơi này lại khác với việc họ có sinh sống ở đây hay không.

Một yếu tố quan trọng thu hút cư dân đến đây là trường nội trú danh tiếng Mary's khai trương chi nhánh ở đây vào năm 2018. Theo Serina Rahman, giảng viên chính trị môi trường tại Đại học Quốc gia Singapore, ngôi trường này "nhịp đập" của Forest City. Khoảng 200 sinh viên đang theo học tại đây và học phí hàng năm lên tới 36.000 USD.

Ông Qiu cho hay, trong thời gian tới, Country Garden sẽ nỗ lực thu hút các doanh nghiệp đến khu công nghiệp được xây dựng ở phía bắc Forest City. Ông cho biết, khu nghỉ dưỡng gần đó với sân golf 18 lỗ đã thu hút khoảng 75.000 du khách đến mỗi năm.

Muhammad Najib Razali, phó giáo sư ngành bất động sản tại Đại học Công nghệ Malaysia, cho biết nếu người mua nước ngoài ngừng đến, người dân địa phương khó có thể mua nhà ở Forest City. Họ chỉ đủ tiền mua các căn hộ nhỏ nhất tại đây. Tuy nhiên, nếu giá giảm, thì Country Garden sẽ gặp khó về khả năng thu hồi vốn.

Một số đại lý bất động sản cho rằng Forest City sẽ dần thu hút người dân Singapore đang tìm thuê nhà giá rẻ hơn. Sau đại dịch, thành phố này cũng đón số lượng du khách Singapore và địa phương ngày càng nhiều.

Vào tháng 8, Thủ tướng Malaysia Anwar Ibrahim cho biết Forest City sẽ được xác định là một khu tài chính đặc biệt, mang lại cho người dân nhiều lợi ích, bao gồm thị thực nhập cảnh nhiều lần, lao động có tay nghề có thể nhanh chóng tiếp cận Singapore và mức thuế thu nhập cố định ở mức 15% cho lao động tri thức.

Các chủ nhà thực sự vẫn chưa xuất hiện

Vào một ngày của tháng 6, khách sạn Marina với 283 phòng ở Forest City đã đón một đoàn khách đông đúc đến từ Trung Quốc. Nhân viên của khách sạn chia sẻ anh đã đón khoảng 20 khách trong ngày hôm đó.

Trong trung tâm mua sắm ở cuối phố, một nhóm người đang di chuyển nhanh qua những căn nhà trống để tìm đến cửa hàng bán lẻ duy nhất phát triển mạnh ở đây: cửa hàng rượu miễn thuế. Đây là một trong số ít các mặt hàng ưu đãi thuế mà Forest City được hưởng và cũng là điểm thu hút ở một quốc gia có thuế rượu thuộc hàng cao nhất thế giới.

Khi Forest City chìm trong hoàng hôn, lối đi dạo bên bờ biết bắt đầu náo nhiệt hơn. Các nhóm công nhân nhập cư - từ bảo vệ, đến người làm vườn, công nhân xây dựng, nằm dài trên ghế ngắm nhìn ánh đèn lấp lánh từ phía Singapore. Họ trò chuyện với nhau bằng tiếng Bengali, Hindi hay Indonesia.

Với mức lương trung bình, khó có ai đi dạo trên bãi biển ngày hôm đó đủ khả năng sở hữu một căn hộ ở Forest City. Có tin đồn cho rằng, nhiều trong số chủ sở hữu của những ngôi nhà đó vẫn chưa xuất hiện và đến lấy chìa khoá nhà.

Tham khảo Bloomberg