Nửa đầu 2021 thị trường Bất động sản liên tục chao đảo

Cung cầu qua các đợt sóng covid-19

Đợt dịch đầu tiên khởi phát từ sát Tết Nguyên đán khiến thị trường giao dịch toàn quốc trầm lắng trên diện rộng bởi nguồn cung hạn chế: bất động sản cho thuê giảm gần 40%, nhà đất đăng bán giảm 33%. Nhờ kiểm soát dịch hiệu quả, thị trường nhanh chóng bắt lại nhịp sôi động ngay sau khi quay về trạng thái bình thường mới, giúp lượt tìm kiếm mua bán & cho thuê giữ đà tăng trưởng dương.

Đợt thứ hai diễn ra cục bộ ở Đà Nẵng vào giai đoạn nhập học, nên nguồn cầu bị ảnh hưởng không đáng kể. Mảng cho thuê - dù nhạy cảm với tình hình dịch cũng ghi nhận nguồn cung tăng 10%. Các chủ thuê đã phải "ngâm" một thời gian dài từ đợt dịch đầu, bỏ lỡ mùa cao điểm thứ nhất - sau Tết, nên sẽ cố gắng "đẩy hàng" để tìm khách thuê khi mùa cao điểm thứ hai đến - nhập học.

Dù đợt dịch thứ ba tại Hải Dương có quy mô nhỏ, nhưng dư âm từ hai đợt dịch trước vẫn khiến thị trường mua bán bất động sản ở tất cả loại hình tiếp tục "lặng sóng", chưa ghi nhận dấu hiệu khởi sắc nào.

BĐS cho thuê giảm 30% nguồn cung trong Quý 02/2021 (Nguồn: Chợ Tốt Nhà)

Đợt thứ tư xuất hiện ngay sau lễ 30/4 - 1/5 năm nay với tác động lớn chưa từng có, khiến TP.HCM liên tục thực hiện giãn cách xã hội, đã giáng đòn mạnh mẽ vào nền kinh tế cả nước. Ghi nhận từ chuyên trang Chợ Tốt Nhà, thị trường toàn quốc chứng kiến số lượt tìm mua giảm 15% sau một tháng, số tin đăng bán có mức giảm sâu nhất nửa đầu năm - âm 41%. Thị trường cho thuê không tránh khỏi ảnh hưởng khi nguồn cung một lần nữa trở về mức giảm hơn 30%. Nguồn cầu đón nhận dấu hiệu ảm đạm chưa từng có khi tăng trưởng âm 23% chỉ trong một tháng.

Sau bốn đợt dịch Covid-19, bất động sản ngày càng hạ nhiệt bởi nhiều nguyên nhân nội tại và ngoại lực: tình trạng chung của các doanh nghiệp khiến dòng vốn đầu tư vào Việt Nam bị giảm; giá bán bất cập trong khi thu nhập của người mua chịu ảnh hưởng nặng nề vì dịch; các chủ đầu tư dè chừng hơn khi quyết định đầu tư mới hoặc mở rộng dự án khiến nguồn cung không còn dồi dào; tâm lý người dân lo sợ bị chôn vốn vào các kênh đầu tư có tính dài hạn;…

Mặc cho cầu giảm, giá vẫn neo cao

Đợt dịch thứ tư với số ca nhiễm ngày một tăng và có tính lây lan diện rộng đã làm giảm sức hút của bất động sản. Những tỉnh thành có lượng tìm mua & thuê giảm sâu trong Quý 02/2021 như Đà Nẵng (-27%), Hà Nội (-14%), TP.HCM (-12%) đều là những đại đô thị. Hải Phòng là một trong số những địa phương giữ được tốc độ tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh đại dịch, nhưng sức hút bất động sản nơi đây vẫn giảm mạnh 35%.

Những năm gần đây, người dân tại TP.HCM có xu hướng tìm về các vùng ven như Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn. Tình hình dịch khiến nguồn cầu trong Quý 02 giảm 12% nhưng giá đất thổ cư ở các quận huyện này dao động không đáng kể, mức giảm sâu nhất là Quận 2 (Tp. Thủ Đức), từ giá trung bình 63 triệu/m2 xuống còn 57 triệu/m2. Những địa phương có giá bán đi ngang trong suốt nửa đầu 2021 gọi tên Huyện Bình Chánh, Quận 9 (Tp. Thủ Đức) và Huyện Củ Chi với giá đất thổ cư cho mỗi mét vuông lần lượt là 13.3 triệu, 39.5 triệu và 9 triệu.

Những địa phương có tín hiệu sôi động ở phân khúc đất nền trong Quý 01 thì sang Quý 02 đã nhanh chóng "sóng yên biển lặng" với giá bán đi ngang như: Nha Trang (Khánh Hoà, 18 triệu/m2), Thuỷ Nguyên (Hải Phòng, 14 triệu/m2), Phú Quốc (Kiên Giang, 12 triệu/m2), Đức Hoà (Long An, 8 triệu/m2). Ở một diễn biến khác, một số địa phương đã chứng kiến dấu hiệu tăng giá đất nền trong quý này gồm có Phan Thiết (Bình Thuận), Đông Anh (Hà Nội), Tp. Thanh Hoá.

Lúc này, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đặt câu hỏi: "Đâu là kênh đầu tư thích hợp?", "Liệu có nên xuống tiền lúc này?". Dù sẽ an tâm hơn khi giữ tiền bên người, bởi nền kinh tế đang bị ảnh hưởng nên sẽ khó đánh giá được tiềm năng sinh lời. Nhưng việc để dòng tiền nhàn rỗi bị nghẽn một thời gian quá lâu cũng khiến nhiều người ‘ngồi trên đống lửa’, bởi mất đi cơ hội khiến tiền đẻ ra tiền và thất thoát dần theo tỷ lệ trượt giá.

Bất động sản là kênh đầu tư dài hạn với kỳ vọng bền vững khi không phụ thuộc các phiên giao dịch. Dù liên tiếp chịu ảnh hưởng bởi dịch, tỷ suất sinh lời ở vùng ven 12 tháng qua vẫn ghi nhận chỉ số tích cực, đặc biệt là khu vực ngoại thành TP.HCM. Tuy vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng khi lựa chọn vị trí và tính pháp lý của miếng đất, cũng như nhẫn nại quan sát tình hình trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp.