Phía Tây chiếm 76% nguồn cung tương lai: Tòa nhà văn phòng cũ tại Hà Nội buộc phải “thay áo”

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội MarketBeat quý 1/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường văn phòng đang tiếp tục mở rộng. Khoảng 29.900 m² diện tích cho thuê thuần mới đã được đưa vào thị trường từ hai dự án đạt chứng nhận LEED tại khu vực phía Tây, củng cố vị thế của khu vực này như hành lang tăng trưởng trọng điểm của thành phố đối với nguồn cung văn phòng hiện đại. Trong thời gian tới, khoảng 370.000 m² diện tích văn phòng mới dự kiến sẽ được bổ sung trong giai đoạn 2026–2028, trong đó khu vực phía Tây chiếm 76% nguồn cung tương lai.

Theo ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Tư vấn cho thuê và Đại diện khách thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn cạnh tranh hơn, với khu vực phía Tây nổi lên là tâm điểm của nguồn cung tương lai. nhận định.

“Nguồn cung văn phòng sắp tới cho thấy rõ xu hướng phát triển của thị trường: hướng đến các tòa nhà chất lượng cao hơn, bền vững hơn và được quản lý chuyên nghiệp hơn. Các tòa nhà hiện hữu sẽ cần thích ứng với môi trường cho thuê ngày càng cạnh tranh. Những chủ đầu tư chú trọng đầu tư vào chất lượng tài sản và trải nghiệm khách thuê sẽ có vị thế tốt hơn để nắm bắt nhu cầu, khi kỳ vọng của khách thuê tiếp tục thay đổi”, ông Nguyễn Phước Thuận nhận định.

Trong quý 1/2026, thị trường ghi nhận khoảng 29.900 m² diện tích cho thuê thuần mới từ hai dự án mới tại khu vực phía Tây, bao gồm một tòa nhà Hạng A và một tòa nhà Hạng B. Cả hai dự án đều đạt chứng nhận LEED, cho thấy xu hướng gia tăng áp dụng các tiêu chuẩn ESG trong phân khúc văn phòng.

Diễn biến này phản ánh sự tập trung ngày càng lớn của các chủ đầu tư vào yếu tố môi trường, đồng thời phù hợp với kỳ vọng gia tăng từ phía khách thuê đối với các tòa nhà xanh nhằm hỗ trợ mục tiêu ESG và nâng cao hiệu quả vận hành dài hạn.

Trong quý 1/2026, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc Hạng A và Hạng B. Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng Hạng A tăng lên khoảng 78% (+0,7 điểm % QoQ; +3,4 điểm % YoY), cho thấy nhu cầu vẫn duy trì ổn định, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật cao và công tác quản lý chuyên nghiệp. Đặc biệt, khối ngân hàng – tài chính và công nghệ tiếp tục đóng vai trò là nhóm dẫn dắt nhu cầu thuê trong quý.

Ở chiều ngược lại, phân khúc Hạng B ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ khi tỷ lệ lấp đầy giảm xuống khoảng 83% (-1,1 điểm % QoQ; -0,1 điểm % YoY). Nguyên nhân chính đến từ việc ba dự án Hạng B mới được bàn giao vào cuối năm 2025 và đầu năm 2026, làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Tuy vậy, nhu cầu đối với các tòa nhà Hạng B có mức giá hợp lý và vị trí thuận tiện vẫn được đánh giá là ổn định, đặc biệt tại các khu vực đang được hưởng lợi từ cải thiện hạ tầng.

Về giá, trong quý 1/2026, giá chào thuê trung bình của văn phòng Hạng A đạt khoảng 32,1 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,2% theo quý và 0,4% theo năm. Trong khi đó, phân khúc Hạng B ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ, với giá thuê tăng 1,0% theo quý nhưng giảm 0,6% so với cùng kỳ.

Sự phân hóa này chủ yếu đến từ việc nguồn cung Hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng áp lực cạnh tranh và thúc đẩy các chủ tòa nhà áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn.

Triển vọng, giai đoạn 2026–2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 370.000 m² nguồn cung mới. Đáng chú ý, khu vực phía Tây tiếp tục giữ vai trò trung tâm, chiếm tới 76% tổng nguồn cung tương lai.

Trong bối cảnh các dự án mới sở hữu tiêu chuẩn kỹ thuật cao và chứng nhận xanh ngày càng phổ biến, các tòa nhà hiện hữu - đặc biệt là những dự án đã vận hành lâu năm - sẽ đứng trước áp lực tái định vị thông qua cải tạo, nâng cấp hoặc điều chỉnh chiến lược khai thác để duy trì sức hấp dẫn trên thị trường.