Qua nửa chặng đường của năm 2017, thị trường địa ốc TP.HCM tăng trưởng ra sao?

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhìn toàn cục thị trường BĐS trong 6 tháng qua vẫn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, tình trạng sốt đất ảo đang diễn ra trên toàn địa bàn TP.HCM...

Báo cáo mới đây của HoREA cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người.

Thành phố đang thực hiện đầu tư 9 dự án nhà tái định cư với quy mô 10.229 căn hộ và nền nhà; Thành phố cũng đang lựa chọn nhà đầu tư, và khẩn trương xây dựng tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế để thực hiện mục tiêu nâng cấp, xây dựng lại tối thiểu 50% trong tổng số 474 chung cư cũ từ nay đến năm 2020...

Tính đến 31/12/2016, toàn thành phố có 13.220 doanh nghiệp bất động sản (gồm 4.970 công ty cổ phần, 5.878 công ty TNHH 2 thành viên trở lên, 2.140 công ty TNHH một thành viên, 232 doanh nghiệp tư nhân); Trong 6 tháng đầu năm, đã có 18.000 doanh nghiệp được thành lập, nhưng có đến khoảng hơn 1/3 doanh nghiệp bất động sản ra đời, phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản.

"Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, nhưng cũng đặt ra vấn đề về năng lực hoạt động, tính chuyên nghiệp, và cơ quan quản lý nhà nước cần hết sức quan tâm công tác quản lý và hỗ trợ các doanh nghiệp mới thành lập", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Về thị trường nhà ở thương mại, trong 6 tháng qua đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. HoREA đánh giá rằng đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, nhìn tổng thể thì số lượng nhà ở chào bán giảm so với cùng kỳ năm 2016: Phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%, có những chủ đầu tư lớn chuyên phát triển dự án nhà ở trung cấp không có sản phẩm bán trong 06 tháng đầu năm nay.

Thị trường BĐS tăng trưởng mạnh đồng nghĩa với tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư do các hộ dân nộp hàng tháng, về chất lượng xây dựng chung cư, chất lượng thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy.

Trong các loại tranh chấp thì đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không làm "sổ đỏ" cho người mua nhà qua nhiều năm, trong đó có nhiều trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn...

Cũng theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong 6 tháng qua thị trường địa ốc đã phải chứng kiến những cơn sốt đất làm "chao đảo" thị trường tại nhiều khu vực vùng ven trên địa bàn. Theo đó, do giới đầu nậu và cò đất không chính quy lợi dụng các thông tin về quy hoạch hạ tầng giao thông và một số siêu dự án đang còn trên giấy để bơm thổi giá đất, tạo tâm lý đám đông. Ngay lập tức, chính quyền TP.HCM đã có những chỉ đạo kịp thời nhằm làm giảm nhiệt cơn sốt nóng ảo này bằng nhiều giải pháp khác nhau, từ việc xây dựng hệ thống cung cấp thông tin quy hoạch qua điện thoại di động, công bố thông tin tức thời đến việc chỉ đạo cơ quan công an vào cuộc điều tra những đối tượng tạo nên cơn sốt này.

Thị trường văn phòng cho thuê đang phát triển khá ổn định tại TP.HCM, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê hiện nay có khoảng 1,8 triệu m2 sàn; trong 6 tháng đầu năm, giá thuê văn phòng hạng A bình quân khoảng 37 USD/m2/tháng, hạng B khoảng 22 USD/m2/tháng, tăng nhẹ từ 1,2% - 4,8%; không có nguồn cung mới văn phòng hạng A; nguồn cung mới văn phòng hạng B chỉ có 01 tòa nhà với 5.500 m2;

Về thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, serviced apartment), báo cáo của HoREA nhận định đang có sự phát triển rất lớn, rất nhiều trong thời gian qua, có dấu hiệu cung vượt cầu.

Theo đó, tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (chỉ chiếm 44%) tổng nguồn cung là không bình thường, vì thông thường ở các nước, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Đặc biệt, việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Một vấn đề cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.