Quy định dành đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội: Doanh nghiệp địa ốc nói gì?

Quy định còn nhiều "bất cập"

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo rà soát và đề xuất quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần diện tích đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Trong đó, HoREA cho rằng, tại khoản 2 điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định "chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%" để làm nhà ở xã hội đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III, là không phù hợp trái với khoản 2 điều 16 Luật Nhà ở quy định "tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Khoản 5 điều 13 Luật Nhà ở 2014 quy định: "UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở".

Lý giải về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, Luật Nhà ở 2014 chỉ có một cách hiểu đúng, đó là tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, loại II, loại III và các đô thị còn lại đều phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ, hoặc UBND cấp tỉnh.

Chính vì thế nên điều 5 (cũ) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã quy định đúng, khi yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại "không phân biệt quy mô diện tích đất", tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, điều 5 (mới) Nghị định số 100/2015/NĐ-CP không còn sử dụng cụm từ "không phân biệt quy mô diện tích đất" và lại quy định dự án nhà ở thương mại "nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án".

"Có nghĩa là các dự án nhà ở thương mại dưới 2ha, hoặc dưới 5ha nêu trên thì không phải thực hiện nghĩa vụ dành một phần diện tích đất ở dự án để phát triển nhà ở xã hội, nên không phù hợp trái với Luật Nhà ở, quy định này lại gây ra tình trạng không công bằng giữa các dự án nhà ở thương mại", ông Châu Lý giải.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị lưu ý trường hợp hoán đổi quỹ đất 20% do có sự thay đổi quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp.

Bởi lẽ, Luật Quy hoạch đô thị quy định "quy hoạch chi tiết được lập cho khu vực theo yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tư xây dựng", hoặc quy định "chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", nên có thể dẫn đến tình trạng rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẽ căn cứ khoản 3 điều 5 (mới) Nghị định 100/2015/NĐ-CP để đề xuất hoán đổi quỹ đất 20% "vin" vào lý do không phù hợp quy hoạch.

Doanh nghiệp địa ốc gặp khó

Ở góc độ doanh nghiệp, trao đổi với Nhadautu.vn về quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần diện tích đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chủ trương này có từ trước, tuy nhiên, khi đưa vào áp dụng thì tính khả thi không cao, bởi vì có nhiều bất cập trong thực tế.

Thứ nhất là có sự không đồng đều về cách phân bố môi trường sống, khiến chủ đầu tư rất khó khăn trong việc sắp xếp đối tượng, việc chủ đầu tư bán sản phẩm không chỉ đảm bảo về nhà ở mà cả chất lượng dịch vụ đi kèm, do đó hai khu vực khác nhau về chất lượng thì không có tính đồng bộ.

Thứ hai, hiện nay, doanh nghiệp địa ốc rất hạn chế đầu tư vào các dự án thuộc phân khúc nhà ở xã hội, dù quy định bắt buộc đa số phân khúc dưới 10ha phải xây dựng nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, tuy nhiên, thực tế nếu vị trí các khu đất nằm trong khu vực nội đô, chủ đầu tư thường sẽ ưu tiên đầu tư xây dựng các dự án cao cấp, cận cao cấp thay vì thực hiện những dự án nhà ở xã hội, nếu cùng lúc đưa vào hai phân khúc này trong một khu sẽ làm ảnh hưởng từ hai phía là cả chủ đầu tư và khách hàng.

"Việc đưa dự án nhà ở xã hội thực hiện trong khu nhà ở cao cấp mới nghe đã có sự mâu thuẫn, ở đây tôi không phân biệt giai cấp giàu nghèo, tuy nhiên, để cùng lúc thực hiện hai phân khúc trong một dự án sẽ gây nhiều bất cập về môi trường sống, giá cả, chất lượng dịch vụ, bởi cung cấp giữa hai bên không có sự đồng bộ", bà Hương lý giải.

Trong khi đó, nói về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Thắng Lợi (Thắng Lợi Group) cho rằng, Việt Nam là quốc gia có dân số trẻ, trong đó có gần 60 triệu người đang trong độ tuổi lao động, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Cần Thơ,… chính vì thế, nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội sẽ giúp đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nơi an cư dành cho người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, một thực tế đang hiện hữu chính là sự mất cân đối cung – cầu, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, giá bán cao, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp, phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

"Điều này hoàn toàn có thể hiểu được bởi quỹ đất tại các thành phố lớn hiện đang trong tình trạng vô cùng khan hiếm, chính sách siết chặt xây dựng dự án mới đã đẩy giá bán lên cao, do đó, nếu dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ vô hình chung tạo áp lực cho các chủ doanh nghiệp phát triển dự án", ông Quyền nhận định.

Bên cạnh đó, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group cũng chỉ ra những điểm tích cực và tiêu cực khi áp dụng quy định trên. Theo đó, về mặt tích cực, ông Quyền cho rằng, việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà thương mại để xây dựng nhà ở xã hội sẽ giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Nhưng về mặt tiêu cực, việc dành đất làm nhà thương mại thì chủ đầu tư có nhiều lợi nhuận hơn, nên vấn đề này đang bị bỏ lơ. Mặt khác, một số địa phương lại chọn địa điểm xây dựng nhà ở xã hội không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không có nhiều người mặn mà đến ở.

Cần sửa đổi phù hợp

Để đảm bảo sự công bằng cho tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung trong quy định tất cả dự án nhà ở thương mại đều phải dành một phần diện tích đất ở của dự án để phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 1 điều này, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

HoREA cũng cho rằng, đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn.

Điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có).

Bên cạnh đó, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn".

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land đề nghị, các cơ quan chức năng cần sửa đổi quy định, nên có cơ chế linh hoạt trong việc quy hoạch, phân bổ vị trí thực hiện các dự án nhà ở xã hội, để chủ đầu tư có thể lựa chọn vị trí phù hợp. Mặt khác, thay vì bắt buộc phải dành một phần đất thì có thể quy ra thành tiền để chủ đầu tư đóng góp vào ngân sách thực hiện những dự án này.

"Nút thắt quan trọng nhất hiện nay vẫn là quy mô và vị trí thực hiện dự án, đặc biệt là trong khu vực nội thành chỉ phù hợp cho những dự án cao cấp, bởi giá trị, giá thành đầu vào nhưng vị trí này rất cao cho nên khi triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ gặp nhiều khó khăn, hạn chế", bà Nguyễn Hương nói.

Tương tự, theo ông Nguyễn Thanh Quyền, để thị trường bất động sản phát triển ổn định thì cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện. Đặc biệt, cần rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp nhằm bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, ngân hàng cần có những chính sách ưu đãi để phù hợp với khả năng chi trả của người mua, từ đó thúc đẩy phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp. Bên cạnh đó, các chủ đầu nên được khuyến khích phát triển và được tạo điều kiện để thực hiện triển khai nhà ở xã hội ngay tại các dự án của mình.