Quy tắc 5% bất kỳ ai đang phân vân nên thuê hay mua nhà đều cần phải biết

Trên thị trường bất động sản, việc có một khoản tiền nhưng không biết nên thuê hay mua nhà lợi hơn là câu hỏi của nhiều người. Vậy nếu gặp khó khăn hãy áp dụng ngay quy tắc 5% dưới đây để giải quyết bài toán thuê hay mua.

Tất nhiên nếu cảm thấy nhức đầu với phần tính toán dưới đây, hãy nhảy thẳng đến kết luận để hiểu quy tắc 5% giúp bạn chọn thuê hay mua nhà như thế nào.

So sánh chi phí

Theo chuyên gia đầu tư Ben Felix người Canada, chúng ta cần phải so sánh chi phí giữa việc mua hay thuê nhà để ra quyết định chính xác. Trong khi chi phí thuê nhà là số tiền thuê hàng tháng thì chi phí sở hữu 1 ngôi nhà lại khá phức tạp. Nó bao gồm thuế bất động sản, chi phí bảo dưỡng và chi phí vốn gốc.

Đầu tiên, Felix giả định thuế bất động sản vào khoảng 1% tổng giá trị căn nhà bạn mua, chi phí bảo dưỡng là 1% tiếp theo còn chi phí vốn vào khoảng 3%.

Thông thường khi mua nhà mọi người sẽ vay vốn. Giả sử bạn đặt cọc 20% bằng tiền và vay thế chấp 80% tổng giá trị còn lại. Như vậy chi phí vốn sẽ bằng chi phí nợ cộng chi phí 20% tiền mặt của bạn cho cả căn nhà.

Chi phí vốn=Chi phí vốn chủ sở hữu (20%) + Chi phí nợ (80%)

Tại Canada, lãi suất vay vốn thế chấp vào khoảng 3% nên đây sẽ là chi phí nợ .

Về chi phí vốn chủ sở hữu, Felix tính đến chi phí cơ hội. Giả sử lợi nhuận hàng năm cho kinh doanh bất động sản là 3% và cho đầu tư chứng khoán là 6,57%, vậy khoản chênh 3,57% giữa 2 kênh đầu tư này là chi phí cơ hội khi mua nhà thay vì mua cổ phiếu.

Như vậy nếu bỏ 100.000 USD mua nhà thì chi phí cơ hội hay chi phí vốn chủ sở hữu sẽ là 3.570 USD.

Tuy nhiên để thận trọng hơn, Felix đã hạ chi phí cơ hội này xuống còn 3%. Như vậy với chi phí nợ 3% và chi phí vốn chủ sở hữu cũng 3%, tổng chi phí vốn ban đầu sẽ là 3%.

Sau đây chúng ta sẽ áp dụng quy tắc 5%:

-Đầu tiên tính 5% tổng giá trị căn nhà

-Chia chúng cho 12 tháng

-Kết quả là điểm cân bằng chi phí giữa thuê và mua. Nếu giá thuê hàng tháng thấp hơn con số này thì nên THUÊ và ngược lại.

Lấy một ví dụ đơn giản, nếu bạn nhịn ăn tiết kiệm được 500.000 USD mua nhà nhưng không biết thuê hay mua lợi hơn, hãy áp dụng quy tắc:

-Tỷ lệ 5% của 500.000 USD là 25.000 USD

-Chia cho 12 tháng là 2.083 USD/tháng

-Nếu giá thuê nhà thấp hơn 2.083 USD/tháng thì bạn nên thuê bởi đây là chi phí hàng tháng bạn phải bỏ ra nếu mua. Ngược lại nếu cao hơn thì quyết định sở hữu một căn nhà là không tồi.

Chú ý

Việc áp dụng quy tắc 5% rất linh hoạt bởi chúng không cho ta một con số cố định tuân theo. Quy tắc này nhắm đến việc so sánh chi phí cơ hội giữa mua và thuê nhà để đưa ra quyết định.

Lấy thành phố Toronto của Canada làm ví dụ, giả sử bạn có 1 triệu USD thì theo quy tắc 5%, bất cứ ngôi nhà nào có giá thuê dưới 4.166 USD/tháng và hợp ý bạn thì nên thuê hơn là mua. Tại thành phố này, giá thuê nhà bình quân vào khoảng 2.260 USD/tháng, do đó bạn nên thuê nhà ở Toronto hơn là mua nếu có 1 triệu USD.

Tuy nhiên bất cứ quy tắc nào cũng không cố định cho thị trường bất động sản. Ví dụ nếu bạn mua căn nhà 3 phòng, chỉ ở 1 phòng và cho thuê lại 2 thì chi phí cơ hội sẽ không còn chính xác trong quy tắc 5%.

Bởi vậy hãy suy xét tùy tình hình cho phủ hợp bản thân. Quy tắc 5% trên chỉ là định hướng đại khái cho những người tốn công nhịn ăn tiết kiệm một khoản tiền mà chưa rõ mình nên đầu tư như thế nào.