Rà soát khu vực hạn chế xây cao ốc ở TP.HCM

Khu vực trung tâm TP.HCM đang đối mặt với tình trạng kẹt xe hầu như thường xuyên. Trong khi đó, việc xây chen cao ốc vẫn không ngừng gia tăng khiến áp lực về giao thông tại đây càng nặng nề hơn. trao đổi với PV Pháp Luật TP.HCM, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT TP, cho biết hiện sở đang rà soát về những khu vực hạn chế xây cao ốc và đưa ra các tiêu chí về xây dựng có liên quan. Dự kiến công tác này sẽ hoàn thành vào cuối năm 2017 để báo cáo UBND TP.

Khởi động đầu năm 2017

. Phóng viên: Được biết UBND TP chỉ đạo Sở QH-KT rà soát, xác định các khu vực hạn chế cấp phép xây cao ốc cũng đã khá lâu. Tại sao đến giờ này Sở vẫn chỉ đang ở giai đoạn nghiên cứu?

+ Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở QH-KT (ảnh): TP giao việc rà soát từ đầu năm và hiện nay Sở vẫn đang làm. Đây là vấn đề không hề đơn giản vì không chỉ rà soát mà còn phải xem xét, nghiên cứu các tiêu chí kèm theo cho từng khu vực như hệ số sử dụng đất, tầng cao cũng như các chỉ tiêu quy hoạch khác. Tuy nhiên, trong giai đoạn rà soát này, tất cả dự án xây dựng cao ốc trước khi được Sở Xây dựng cấp phép thì đều phải qua Sở QH-KT và Sở GTVT để đánh giá tác động về giao thông. Việc cấp phép xây dựng (CPXD) có một tổ chuyên gia do Sở Xây dựng chủ trì (gồm đại diện các sở, ngành có liên quan như Qh-kT, TN&MT, GTVT, Tài chính…) để xem xét từng trường hợp cụ thể. Những trường hợp đặc biệt thì phải xin ý kiến Sở GTVT bằng văn bản về tác động giao thông.

. Những trường hợp nào thì được xem là đặc biệt, thưa ông?

+ Chẳng hạn những khu vực mà hạ tầng giao thông chưa được đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt hoặc là khu trung tâm nội thành. Nếu hiện tại công trình cao ốc đảm bảo giao thông thì được cấp phép cho xây, còn không thì phải hạ thấp tầng cao xuống.

. Như ông nói, việc CPXD cao ốc có cả tổ chuyên gia với sự tham gia của các sở, ngành có liên quan. Tổ chuyên gia này có lẽ đã phải tính toán rất kỹ rồi nhưng tại sao cao ốc vẫn mọc lên ở những chỗ hạ tầng chưa đảm bảo?

+ Đúng là thực tế tại một số khu vực hạ tầng yếu, kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh cũng được CPXD cao ốc. Nhưng đó là giai đoạn trước năm 2017, lúc đó nếu dự án đáp ứng đủ điều kiện phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, có hồ sơ pháp lý về đất đai đầy đủ thì đều được xem xét cấp giấy phép xây dựng. Đến đầu năm 2017, khi tại Hà Nội có các chung cư mọc lên trong những con hẻm nhỏ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến giao thông, Thủ tướng Chính phủ cũng đã yêu cầu TP.HCM phải xem xét, đánh giá tác động giao thông lên hạ tầng khi cấp phép cho các công trình cao ốc.

Các dự án chung cư, căn hộ mọc lên san sát nhau trên đường Phổ Quang, quận Tân Bình. Ảnh trên là một dự án nhà ở vừa hoàn thiện, chuẩn bị đưa vào hoạt động thì không xa (ảnh dưới) là một dự án nhà ở khác đang được xây dựng. Ảnh: QUỐC VŨ

Độ vênh

. Tại sao không dùng quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc hoặc thiết kế đô thị vốn đã tích hợp tất cả yếu tố về chỉ tiêu quy hoạch, giao thông, tầng cao… để CPXD cao ốc, không phải mất thời gian lấy ý kiến các sở, ngành liên quan?

+ Thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc áp dụng với các công trình phổ biến, thông thường, thấp tầng hoặc đơn giản như nhà ở riêng lẻ thì rất thuận lợi. Riêng công trình cao tầng thì phải cân nhắc kỹ. Điều này cũng lý giải tại sao Luật Quy hoạch đô thị có quy định cấp giấy phép quy hoạch cho dự án. Khi nhà đầu tư được công nhận chủ đầu tư thì công trình đó phải được cấp giấy phép quy hoạch. Các công trình cao tầng đòi hỏi phải có đánh giá tác động nhiều mặt như giao thông, dân số… nên buộc phải có giấy phép quy hoạch. Và do đó việc duy trì tổ chuyên gia xem xét CPXD là cần thiết.

. Nếu vậy, việc CPXD cao ốc vẫn còn phụ thuộc vào tổ chuyên gia cho từng trường hợp thì sẽ không tránh khỏi yếu tố cảm tính?

+ Bởi vậy nên tôi cho rằng cần phải có một chương trình kế hoạch phát triển đô thị bài bản để làm cơ sở CPXD. Chẳng hạn con đường này năm năm nữa mới làm thì dự án cũng năm năm nữa mới được đưa vào sử dụng, lúc đó nhà ở mới đồng bộ với hạ tầng giao thông. Còn như hiện nay, thực tế cho thấy là tại nhiều khu vực đường giao thông chưa quy hoạch nhưng nhà ở đã mọc lên nên có độ vênh và thiếu sự đồng bộ.

Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM

. Có ý kiến cho rằng khi Nhà nước bỏ tiền ra làm hạ tầng, các dự án hoặc công trình xung quanh cũng được hưởng lợi nên nhà đầu tư phải có nghĩa vụ đóng góp tiền cùng Nhà nước làm hạ tầng. Ông đánh giá gì về ý kiến này?

+ Tôi đồng tình với ý kiến này. Khi Nhà nước làm hạ tầng, đường sá thì hệ số sử dụng đất và giá trị đất lên rất là cao. Chính các nhà đầu tư cũng được hưởng lợi trong khi không phải đóng góp đồng nào. Thực tế lâu nay đã có những câu chuyện là doanh nghiệp đón gió đầu tư. Chẳng hạn như metro đang hình thành, họ mua đất gần đó, khi làm xong metro, giá trị đất của họ lên rất cao nhưng Nhà nước chẳng thu được gì cả. Hoặc ví dụ doanh nghiệp mua đất trong hẻm, khi Nhà nước mở rộng đường thì thành đất mặt tiền, họ được hưởng mà mình không thu được gì. Với những trường hợp này, Sở kiến nghị mạnh dạn thu mới có nguồn lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng và đó cũng là điều hợp lý. Chủ đầu tư phải có nghĩa vụ đóng góp. Tuy nhiên, hiện nay mình chưa có luật, chưa có chính sách điều tiết nguồn thu từ những công trình kiến trúc bên trên, những dự án phát triển đô thị nên không dám thu, nếu thu là sai luật.

. Xin cám ơn ông.