Rủi ro mua bán đất nền khu tái định cư sân bay Long Thành

Rao bán đất nền, suất tái định cư Lộc An - Bình Sơn

Khu tái định Lộc An - Bình Sơn được quy hoạch rộng 282 ha, bố trí 5.000 lô đất tái định cư cho người dân nằm trong dự án sân bay Long Thành bị giải tỏa. Ngày 4/12 vừa qua, huyện Long Thành tổ chức bốc thăm đợt đầu tiên cho 94 hộ dân nhận đất tái định cư thuộc dự án án này. Các hộ dân được chia thành 4 nhóm để thực hiện bốc thăm, chọn vị trí đối với các loại đất tái định cư gồm đất nhà vườn, đất nhà ở liên kế, đất thông thường và các lô đất trục đường (gồm 3 tuyến đường D18, N23 và N39) thuộc khu 7 và khu 9 của khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn.

Đất tại khu định cư phục vụ cho các hộ nhường đất để xây dựng sân bay Long Thành được định giá theo các tuyến đường. UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt đối với loại đường rộng 45 m và 48 m, giá đất là 6 triệu đồng/m2; loại đường 32 m và 33 m, giá đất gần 4,9 triệu đồng/m2; loại đường rộng từ 24 m đến 26 m có giá hơn 3,7 triệu đồng/m2 và loại đường từ hơn 11 m đến 17 m giá 3 triệu đồng/m2. 

Ngay sau khi người dân bốc thăm nhận suất tái định cư, trên nhiều diễn đàn bất động sản xuất hiện tiun đăng rao bán sản phẩm này. Tin đăng rao một gia đình ở xã Suối Trầu được nhận suất tái định cư tại đường 769, cạnh UBND xã Lộc An, đối diện Khu công nghiệp Bình Sơn, 2 mặt tiền đường 769 hiện tại và 769 mới, cách sân bay Long Thành 1 km. Đường trước nhà 32 m. Gia đình muốn nhượng lại với giá 650 triệu đồng cho mảnh đất diện tích 80 m2, trung bình 8 triệu đồng/m2. Căn cứ theo giá đất UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt ở vị trí đường 32 m là 4,9 triệu đồng/m2, giá rao bán này đang cao hơn 3,1 triệu đồng/m2.

Ở một diễn đàn khác, nhiều người mong muốn mua đất tái định cư Lộc An - Bình Sơn với các vị trí trục đường khác nhau như 30 - 35 m, 45 - 48 m, thậm chí dưới 25 m nhưng ưu tiên kinh doanh, buôn bán được. Một số yêu cầu khác được đưa ra như đất tái định cư lô góc 2 mặt tiền, hoặc 2 lô liền kề... "Cần nền đường lớn nhất" cũng là yêu cầu được nhiều người đưa ra khi tìm mua đất khu tái định cư này. Một số môi giới còn đưa ra mức giá tham khảo khi mua suất tái định cư khoảng 500 - 600 triệu đồng/nền. Nếu đóng thuế, đóng tiền cơ sở hạ tầng... thì mức giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng/nền.

Cần cẩn trọng đầu tư vì nhiều rủi ro

Theo tìm hiểu, thửa đất trong suất tái định cư sân bay Long Thành chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi dự kiến 15 ngày sau khi bốc thăm vị trí, nhận đất tái định cư, Long Thành mới thực hiện các thủ tục để ban hành quyết định bàn giao đất trên thực địa, người dân làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất, tiền hạ tầng (đối với trường hợp nhận đất tái định cư hộ phụ).... Pháp lý cao nhất của miếng đất hiện tại là Quyết định giao đất tái định cư. Do đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán, người mua và người bán chỉ có thể làm thủ tục đặt cọc, đặt chỗ, chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS cá nhân, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, cho biết việc mua bán đất nền khu tái định cư là một hiện tượng phổ biến trong thị trường vì nhà đầu tư cá nhân kỳ vọng vào mức lợi nhuận thu về khi đầu tư lướt sóng. Bởi khi các đại dự án xung quanh hoàn thiện thì họ sẽ bán được giá tương đương dự án hoàn thiện.

Tuy nhiên, mô hình kinh doanh này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý, vì nhà ở tái định cư được cấp cho người dân nhận đền bù, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ. Trong khi giao dịch, người mua người bán có thể ký các hợp đồng hứa mua hứa bán, giấy ủy quyền… nhưng rủi ro nằm ở chính khâu này, chưa kể những tiềm ẩn khác trong giai đoạn sang tên đổi chủ quyền sử dụng đất. Khi người bán nhận được tiền từ người mua, nhận luôn được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có nhiều cách để lẩn tránh việc sang nhượng khi không muốn. Do đó, lợi nhuận lớn đi kèm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Một chuyên viên môi giới có nhiều kinh nghiệm trong việc tư vấn mua bán nhà đất tái định cư cũng cho rằng việc giao dịch theo hình thức đặt cọc, hợp đồng ủy quyền... mà chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt đơn phương từ người bán, miễn là có báo trước với người mua. Rủi ro còn có thể xảy ra trong quá trình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi giấy này được cấp cho người nhận tái định cư nên nếu được chuyển nhượng nhiều lần thì người cuối cùng sở hữu sẽ khó tìm ra người chủ đầu tiên để làm thủ tục. Trong một vài trường hợp, người chủ gốc còn gây khó khăn trong thủ tục chuyển nhượng, đòi chi phí ngoài... Vì vậy, nếu chấp nhận đầu tư theo các hình thức này, người mua phải xác định "5 ăn 5 thua".