Sàn giao dịch bất động sản cấu kết "ôm hàng"

Giá nhà leo thang vì thiếu cung

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2022 của CBRE Việt Nam cho biết, có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán trong quý đầu năm, giảm 39% theo quý và 20% theo năm.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu (6 dự án), mà chủ yếu là 2 đại dự án của Vinhomes là Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park.

Có một số dự án mới được chào bán lần đầu ra thị trường như Harmony Square tại Nguyễn Tuân hay The Summit Buildings tại Trần Duy Hưng, nhưng số lượng hạn chế, chỉ vài trăm sản phẩm.

Nguồn cung mới khan hiếm, trong khi tỷ lệ người tìm mua nhà mới tăng cao, đã đẩy giá chung cư tiếp tục đi lên. Khảo sát giá chào mua qua hệ thống Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá chung cư tăng 10-15% trong quý I/2022, trong đó giá bán phân khúc trung cấp (chiếm chủ đạo nguồn cung mới) ở quanh mức 40 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Do không tìm được các dự án mới mở bán có giá phù hợp với điều kiện tài chính, nhiều người có xu hướng tìm đến các căn hộ chung cư cũ (đã sử dụng từ 3-5 năm) trên thị trường thứ cấp, song giá các sản phẩm này cũng đã tăng cao, trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2.

Việc giá nhà không ngừng leo thang, bên cạnh xu hướng nâng cấp định vị các dự án khu đô thị diễn ra những năm gần đây, theo đại diện CBRE Việt Nam, thì còn do nguồn cung căn hộ mới trong nội đô khan hiếm, nếu có thì cũng tập trung tại những khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa… nên có giá rất cao.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, việc tăng giá bán còn đến từ nguyên nhân thủ tục đầu tư kéo dài quá lâu và giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng buộc các chủ đầu tư phải đẩy giá lên tương ứng để đảm bảo lợi nhuận.

ảnh minh hoạ.

Theo ông Đính, nếu một dự án nhà ở thương mại được triển khai suôn sẻ trong 3 năm thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành, nhưng vừa qua, quãng thời gian này kéo dài thêm gấp rưỡi hoặc gấp đôi làm đội lên nhiều chi phí.

Cùng với đó, trong khoảng 2 năm qua, giá vật liệu xây dựng tăng vọt đẩy chi phí đầu vào tăng cao. Số liệu của Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho thấy, tính đến cuối quý I/2022, giá thép xây dựng đã tăng 0,6-1,4 triệu đồng/tấn tùy loại, tương đương tăng khoảng 40% so với đầu năm, các loại vật liệu khác như cát, gạch cũng tăng cao. Tại một số điểm bán vật liệu xây dựng ở Hà Nội, giá cát đang ở mức 300.000 đồng/m3, tăng 10.000 đồng/m3 so với đầu năm, gạch ống tăng thêm 100 đồng/viên. Bên cạnh đó, xi măng trong nước cũng đứng trước áp lực tăng giá lớn khi các nhiên liệu đầu vào như than, xăng dầu… tăng giá.

“Nếu bây giờ làm nhà giá rẻ, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân (dưới 25 triệu đồng/m2 như hiện tại hoặc dưới 20 triệu đồng/m2 như trước đây) thì các chủ đầu tư sẽ chắc chắn lỗ”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC nhấn mạnh.

Chưa kể, theo chia sẻ của một số chủ đầu tư, giá thành của một dự án còn bao gồm những chi phí “không tên” và thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào khoản chi phí dự phòng. Đã có nhiều kỳ vọng về việc sớm sửa đổi Luật Đất đai cùng một loạt văn bản pháp lý về bất động sản khác nhằm gỡ bỏ “rừng” thủ tục cho việc triển khai các dự án mới, nhưng tới nay sắc luật quan trọng này tiếp tục bị lùi thời hạn xem xét khiến các nhà phát triển dự án không thể không tính cách khác.

“Việc nhiều dự án chưa được giải quyết ngay những vướng mắc pháp lý khiến các chủ đầu tư phải tăng giá bán để cải thiện biên lợi nhuận như là phương án tích trữ đường dài”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội chia sẻ.

Sàn giao dịch cấu kết "ôm hàng"

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua, năm 2022 được xem là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế. Do đó, giá bất động sản sẽ còn tăng và tốc độ tăng phụ thuộc vào khả năng hấp thụ và mức độ chấp nhận của thị trường.

Trên thực tế, giá chung cư liên tục đi lên, trong khi thu nhập của đại bộ phận người lao động thành thị lại chưa thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, tình trạng “lệch pha” cung cầu khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối.

Trong khi đó, với thực trạng hiện nay, để kéo giảm giá nhà là rất khó, nhà ở xã hội nguồn cung nhỏ giọt, hàng loạt dự án nằm “đắp chiếu” do những vướng mắc, ách tắc về thủ tục hành chính. Việc giá nhà tăng cao được cho là sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với mục tiêu là tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27 m2 sàn/người, trong đó diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28 m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 26 m2 sàn/người.

Ở một góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, việc giá nhà tăng cao cũng một phần xuất phát từ việc nhiều doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án, nhưng thực chất chỉ “làm có lệ” nhằm mục đích “găm giữ” đất chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực thụ lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng.

“Hậu quả để lại là giá nhà tăng liên tục, tăng đến đau lòng”, ông Nghĩa nói.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra những vấn đề còn tồn tại. Trong đó, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản cấu kết với nhau "ôm hàng", làm giá, tạo sóng, thổi giá gây sốt ảo để ăn chênh lệch, làm nhiễu loạn thị trường.

Tại một số địa phương còn tình trạng đấu quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như: tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường. Điều này làm ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện dự án của các địa phương.