Sàn giao dịch quyền sử dụng đất được kỳ vọng hạn chế tình trạng mua bán nhà 'trên giấy'

Về việc nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ), Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho biết, các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất.

Còn QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Việc mua bán QSDĐ qua sàn giao dịch sẽ hạn chế được tình trạng đẩy giá đối với các cá nhân nhờ tính minh bạch và đồng thời tác động tích cực đến thị trường. Nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường.

Theo VARS, sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Về bản chất sàn giao dịch QSDĐ không phải hoàn toàn mới. Nhưng đây là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn sản phẩm BĐS bao gồm toàn bộ các phân khúc BĐS, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Bên cạnh đó, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch, tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà 2 giá, lũng đoạn giá. Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu đầu vào cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch.

Khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch BĐS, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc; là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.

Đồng thời, việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch. Trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư BĐS, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu...

Ngoài ra, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát.

"Nhà nước chỉ thu thuế trên giá trị khai báo, không nắm được giá trị giao dịch thực. Trong khi ai cũng ngầm hiểu giữa 2 giá trị này có sự chênh lệch rất lớn. Việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo cơ hội tăng khoản thuế thu được của Nhà nước, góp phần không nhỏ vào việc vốn hóa đất đai", VARS cho hay.

Thành lập sàn giao dịch QSDĐ không đơn giản

Tuy nhiên, VARS cho rằng, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều bởi QSDĐ là một hàng hóa có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng.

Không những vậy, có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường.

Ví dụ như việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?

Chỉ thành lập ra sàn giao dịch QSDĐ rồi tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được sôi nổi không? Nếu có cần kiểm soát hoạt động của các đối tượng này như thế nào để đảm bảo không gây tiêu cực, đầu cơ, lũng đoạn cho thị trường?

Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ Trung ương hay tại từng địa phương? Nếu chỉ ở Trung Ương liệu có đảm bảo tính thuận lợi và dễ dàng tiếp cận của người dân không? Nếu tới từng địa phương thì nhân sự tại các địa phương có đảm bảo đủ người, đủ chuyên môn để vận hành không? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?

Hoạt động của sàn liệu có gì xung đột hay trùng lặp với công chứng? Sau khi giao dịch qua sàn, có phải thực hiện công chứng nữa không? Hay có thể kết hợp để người dân đỡ mất thời gian đi nhiều nơi và thực hiện nhiều thủ tục?

Việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các QSDĐ đưa vào giao dịch và rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa. Các chi phí này liệu có khiến giá BĐS tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán không? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?

Vì vậy, VARS nhận định, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan.