Sau đợt sốt nóng "ăn theo" loạt dự án lớn, bất động sản khu Tây Bắc TPHCM hiện nay diễn biến thế nào?

Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TPHCM, cho biết sau gần 10 năm quy hoạch chung của TPHCM được Thủ tướng phê duyệt hiện nay TPHCM đang xem xét kiến nghị Chính phủ điều chỉnh lại cho phù hợp với thực tế, yêu cầu phát triển mới của TPHCM. 

Nếu trước kia hướng Nam là một trong những hướng phát triển chính của TPHCM thì hiện nay trong bối cảnh biến đổi khi hậu và thực tế một số hạn chế bộc lộ về hướng phát triển này trong thời gian qua do đó cần phải xem xét lại. Hiện nay thành phố cũng giao các cơ quan chuyên môn, tham mưu nghiên cứu bổ sung hướng quy hoạch phát triển đô thị về khu vực hướng Tây Bắc. Theo đó, lộ trình chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, phát triển kinh tế- xã hội của TPHCM.

Hiện nay TPHCM đã giao các cơ quan chuyên môn, tham mưu nghiên cứu bổ sung hướng quy hoạch phát triển đô thị về khu vực hướng Tây Bắc. Theo đó, lộ trình chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, phát triển kinh tế- xã hội của TPHCM.

Trong đó, TPHCM yêu cầu cần xác định tính chất và mục tiêu chính của khu để định hướng phát triển quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian, phân khu chức năng, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật cho phù hợp; đồng thời cần có công trình điểm nhấn, biểu tượng đặc trưng riêng cho khu này.

Hệ thống giao thông phải được kết nối đồng bộ với giao thông xung quanh, lưu ý vị trí các nút giao thông trên các trục chính (Quốc lộ 22, đường Tam Tân, đường dọc kênh Thầy Cai...), tránh giao cắt quá nhiều đường giao thông trên các trục chính này; tổ chức đường giao thông thẳng tuyến, thông suốt; có giải pháp quy hoạch sử dụng đất, tổ chức không gian, vừa để bảo vệ các tuyến kênh, rạch, hệ thống thoát nước, vừa tạo mỹ quan đô thị.

Khu công nghiệp Tân Phú Trung hiện hữu là khu công nghiệp duy nhất được bố trí tại Khu đô thị Tây Bắc với chức năng là khu công nghiệp sạch, công nghiệp hỗ trợ ứng dụng công nghiệp cao, dịch vụ công nghệ cao...

Theo quy hoạch, Khu đô thị Tây Bắc sẽ là một trung tâm cấp thành phố với các chức năng: dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao và nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Đây sẽ là khu đô thị hiện đại, sinh thái, phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhằm tạo ra một đô thị có môi trường sống lành mạnh, thân thiện theo hướng phát triển bền vững; là đầu mối thương mại, giao thông, kho bãi trung chuyển và là đô thị cửa ngõ phía Tây Bắc của Thành phố.

Trong Khu đô thị Tây Bắc dự kiến sẽ có hai khu y tế cấp đô thị là bệnh viện Đại học Y dược và bệnh viện trung tâm. Ngoài ra còn có các trung tâm y tế phục vụ cho các cụm dân cư với bán kính phục vụ phù hợp.

Công trình giáo dục là một trong các chức năng quan trọng của khu đô thị Tây Bắc, sẽ từng bước chuyển dời các khu đại học trong trung tâm ra các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho khu nội thành hiện hữu vốn đã quá tải.

Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM Nguyễn Thanh Nhã cho biết: "Thành phố đang xem xét tiềm năng ưu tiên phát triển về hướng Tây Bắc vì khu vực này còn nhiều quỹ đất phát triển đô thị, giá đất còn rẻ; kết nối về phía tỉnh Long An, Tây Ninh, cửa khẩu Mộc Bài…".

Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý với kiến nghị của tỉnh Tây Ninh về việc sớm triển khai dự án cao tốc TPHCM - Mộc Bài. Việc này được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho khu vực cửa ngõ Tây Bắc của TPHCM phát triển mạnh trong thời gian tới. Dự án Cao tốc TPHCM - Mộc Bài là 1 trong 7 dự án đường cao tốc ở phía Nam, nằm trong tổng số 21 tuyến cao tốc trong "Quy hoạch tổng thể mạng lưới cao tốc Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn 2030" đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 

Dự án có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 (4 làn xe) khoảng 10.727 tỷ đồng, giai đoạn 2 (nâng lên 6-8 làn xe) là hơn 5.000 tỷ đồng. Dự án có điểm đầu tại giao cắt giữa đường Vành đai 3 với tỉnh lộ 15 của TPHCM, điểm cuối tại quốc lộ 22 thuộc khu vực cửa khẩu Mộc Bài. Hướng tuyến của dự án phù hợp với quy hoạch chung của huyện Củ Chi TPHCM và tỉnh Tây Ninh.

Ngoài tuyến cao tốc, dự án hầm chui tại nút giao thông An Sương trên Quốc lộ 22 đi Củ Chi kết nối với tây Ninh khi hoàn thiện đã giảm tải được nhiều áp lực giao thông cho khu vực này. Thêm vào đó, tuyến đường vành đai 3, kết nối 4 tỉnh Long An, Bình Dương, TP.HCM và Đồng Nai, đã được gấp rút thi công tháng 4-2018. 

Với chức năng phân luồng từ xa, vành đai 3 giúp kéo giảm căn bản tình trạng ùn tắc xuyên tâm nội đô. Đáng chú ý, đoạn tuyến thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương đi qua các huyện Củ Chi, Hóc Môn để kết nối vào huyện Bến Lức, Long An dài gần 48 km được Bộ GTVT chú trọng, gấp rút đầu tư. 

Song song đó, một trong những dự án trọng điểm để tháo nút thắt cho cửa ngõ Tây Bắc đang được thi công gấp rút là nút giao thông An Sương (quận 12). Công trình này sẽ tạo thông thoáng cho trục đường huyết mạch từ TP.HCM đi các tỉnh miền đông, miền tây và ngược lại; cũng như từ trung tâm thành phố về huyện Củ Chi, Long An, Tây Ninh…

Ngoài ra, dự án Đại lộ ven sông do Công ty TNHH Âu Lạc Quảng Ninh (thuộc Tập đoàn Tuần Châu) cũng đã được TPHCM kiến nghị Bộ Giao thông - Vận tải bổ sung vào quy hoạch đường cao tốc TPHCM - Mộc Bài (Tây Ninh). Khi được đầu tư xây dựng, tuyến đại lộ này sẽ nối trung tâm TPHCM từ bến Bạch Đằng (quận1) với các quận huyện phía Tây như Hóc Môn, Củ Chi, quận 12, Gò Vấp. 

Đại lộ ven sông sẽ giúp phát triển khu vực huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương; huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh; huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Điều này sẽ giúp phá thế độc đạo của quốc lộ 22, tức đường Xuyên Á hiện nay. Tuyến đại lộ này được đầu tư sẽ tạo điều kiện phát triển khu đô thị Tây Bắc TP.HCM rộng 9.000 ha đã quy hoạch hơn 15 năm nay vẫn chưa thực hiện được.

Nhìn một cách tổng thể, việc đầu tư đồng bộ, quy hoạch hợp lý cùng với sự khởi động của các tuyến đường đô thị đã dần xóa đi bộ mặt hạ tầng vốn đã có lúc "hụt hơi" ở một cửa ngõ kinh tế giàu triển vọng của TP.HCM. Khu Tây Bắc giờ đây trở thành cầu nối giao thương mạnh mẽ giữa vùng lõi nội đô và nhiều tỉnh lân cận.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, một khi các dự án hạ tầng được đầu tư và hoàn thiện đưa vào sử dụng thì các phương tiện giao thông có thể đi với tốc độ nhanh và an toàn hơn qua các khu kinh tế cửa khẩu, đô thị vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các đầu mối cảng biển, cảng hàng không quốc tế của vùng và khu vực ASEAN (Bangkok - Phnom Penh - TPHCM)... Đây cũng là nền tảng tạo cú hích phát triển cho khu đô thị Tây Bắc, bởi khu vực này từ hàng chục năm qua vẫn chưa được TP.HCM chú ý đầu tư nguồn lực phát triển.

Chính sự đa dạng các tiện ích, dịch vụ từ bệnh viện cho đến trung tâm thương mại… cũng đã hình thành ở các quận, huyện trong khu vực Tây Bắc hiện nay. Giới phân tích nhận định đây chính là lợi thế thu hút người dân về vùng ven sinh sống, tạo đòn bẩy cho các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục đẩy vốn về khu Tây Bắc TP.HCM.

Mới đây, một tập đoàn BĐS lớn nhất Việt Nam đã mua 97,7% vốn góp trong Công ty TNHH Đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam (BVIUT) từ các đối tác Malaysia với tổng giá phí chuyển nhượng là 11,748 tỷ đồng (khoảng hơn 500 triệu USD). Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng dự án sẽ tái khởi động mạnh mẽ trong thời gian tới tạo sinh khí mới cho khu vực này.

Cú hích về hạ tầng đã khiến giá bất động sản tại Củ Chi liên tục tăng trong thời gian vừa qua, đặc biệt là đối với các dự án hoàn thiện về pháp lý, được đầu tư hạ tầng bài bản. Có thể kể đến như dự án khu dân cư TVC Trần Văn Chẩm. Dự án có tổng diện tích khoảng 25 ngàn m2, trong đó mật độ giao thông, cây xanh và các tiện ích khác chiếm gần 50% diện tích. Diện tích mỗi lô dất từ 80 đến 170m2. Hiện nay 30% diện tích dự án đã ra sổ từng lô, 70% còn lại đang thi công hạ tầng kỹ thuật và ra sổ theo quyết định 60 của UBND UBND để cấp sổ cho khách hàng vào quý 1/2020. Điểm đặc biệt của dự án là khách hàng chỉ cần thanh toán 40% giá trị hợp đồng sẽ được nhận nền.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn Phát triển của CBRE, cho biết từ năm 2017 đến nay nguồn cung nhà đất tại khu Tây Bắc đang bắt đầu tăng mạnh. Tận hưởng lợi thế mạng lưới giao thông kết nối liên vùng đang và chuẩn bị được xây dựng, các chủ đầu tư liên tục tung ra thị trường nhiều dự án căn hộ tầm trung, đặc biệt phân khúc đất nền và nhà phố cũng tăng mạnh.

Đặc điểm của dòng sản phẩm đất nền phân lô là nằm ở vị trí vùng ven, giá còn ở ngưỡng khá mềm, dao động 6-15 triệu đồng mỗi m2 khu vực Hóc Môn, Củ Chi và khoảng 15-20 triệu đồng/m2 tại Bình Chánh, Nhà Bè. Trong năm 2017, đất nền Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ đã có dấu hiệu tăng nóng, thậm chí một số nơi sốt ảo, giá leo thang 30-50% trong thời gian ngắn.

Bà Dung dự báo, năm nay thị trường BĐS các quận Bình Tân, Tân Phú, huyện Củ Chi, Bình Chánh và khu vực vùng ven phía Tây Bắc như Đức Hòa, Cần Giuộc... sẽ sôi động và hấp dẫn hơn. Bằng chứng là mới đây, hàng loạt dự án như: Khu dân cư Mỹ Hạnh Hoàng Gia, Mỹ An, Mỹ Khang, Mỹ Thịnh, Mỹ Vượng, Bao Ngoc Residence, khu đô thị Bella Vista, khu nhà ở chuyên gia Vista Land, khu nhà ở kết hợp viện dưỡng lão Solar City, Tran Anh Riverside... được tung ra thị trường.