Sau "sóng ở thực", nhóm đầu tư đã quay trở lại thị trường bất động sản, chờ nhịp tăng giá mới

Chung cư "dẫn sóng" cho cả chu kỳ bất động sản mới

Thời gian vừa qua, giá chung cư liên tục "sốt nóng" bởi đây là loại hình đáp ứng cho nhu cầu ở thực, được ưa chuộng với nhu cầu ngày càng cao. Đặc biệt là các căn hộ có đầy đủ tiện ích, phù hợp với số đông các gia đình trẻ vẫn luôn được thị trường đón nhận và có lượng giao dịch tích cực so với các phân khúc bất động sản còn lại.

Theo Batdongsan.com.vn, chung cư là từ khóa “hot” nhất trên thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 và là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, khoảng 46% so với cùng kỳ. Về giá bán, nguồn cung khan hiếm đã khiến thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự bứt tốc về giá vượt trội hơn so với TP.HCM. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2024, giá chung cư TP.HCM đã tăng 6% so với cùng kỳ, trong khi giá chung cư Hà Nội tăng vọt 31%. 

"Chung cư sẽ là loại hình dẫn đầu đà phục hồi của thị trường từ nửa đầu năm 2024. Kết quả khảo sát cũng chỉ ra hơn 1/3 môi giới và người tiêu dùng kỳ vọng chung cư hồi phục nhiều nhất từ nửa đầu năm sau. Diễn biến này giống với chu kỳ 10 năm trước, khi thị trường rơi vào khó khăn, thanh khoản tập trung vào phân khúc ở thực, mang tính chất phòng thủ và đem lại dòng tiền", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định.

Quan sát thực tế, trong mấy tháng qua, bảng hàng sơ cấp tại Hà Nội gần như hết sạch sau mỗi đợt mở bán dù giá neo cao. Đáng chú ý, diễn biến tăng giá ở loại hình chung cư tại Hà Nội không phải là tình trạng cục bộ, mà diễn ra ở tất cả các phân khúc, khu vực và dự án. Cho đến hiện tại, loại hình chung cư đã "hạ nhiệt" nhưng vẫn duy trì là loại hình có thanh khoản tốt nhất so với phần còn lại của thị trường.

Thị trường bất động sản "ấm dần", nhà đầu tư rục rịch quay trở lại 

Trợ lực mới của thị trường trong thời gian tới là việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó. Như vậy, khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch khởi động. Từ đó, các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng; các nhà đầu tư cũng có niềm tin trở lại; môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới;… 

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - cựu Viện trưởng DXS-FERI, một trong những diễn biến đang được thị trường bất động sản trông đợi là việc 3 bộ Luật mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Giới chuyên gia có chung dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng sau khi các quy định từ luật được thực thi. Điều này thúc đẩy nhiều người tranh thủ xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội sở hữu nhà với giá tốt.

"Nếu đầu năm, sức mua phần lớn đến từ nhóm có nhu cầu ở thực, gần đây nhóm đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường", ông Khôi cho hay.

Quả thực, sau "làn sóng" về nhu cầu ở thực, đến nay, nhà đầu tư đã có động thái trở lại thị trường, bắt đầu quan tâm, tìm kiếm nhiều hơn về những loại hình có tiềm năng tăng giá và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn. 

Trong đó, có nhiều số liệu tích cực, khả quan về diễn biến thị trường đất nền cho thấy sự phục hồi "sớm" hơn những dự báo trước đó. Bởi đây là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững nhờ xu hướng giãn dân và các hệ thống hạ tầng lớn đang dần hình thành.

Cụ thể, theo một báo cáo của VARS đã chỉ ra nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Đồng thời, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Tuy mức giá giao dịch thành công đã giảm 20-30% so với thời điểm sốt, nhưng được xem là đã ổn định và không còn dấu hiệu "cắt lỗ". So với giai đoạn cuối năm 2023, giá đất nền ghi nhận đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

Đặc biệt, với các thửa đất có giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích ghi nhận mức tăng lên tới 40%, VARS nhận định.

Hay báo cáo từ Bộ Xây dựng mới đây cũng cho thấy sức hút của đất nền khi nửa đầu năm 2024, có khoảng trên 253.000 giao dịch thành công, tương đương 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023, trong đó lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào đất nền. Nguyên nhân được cho là do giá chung cư tăng quá cao và nguồn hàng khan hiếm khiến phân khúc đất nền được quan tâm, giá bán theo đó cũng tăng mạnh.

Bất động sản bước vào chu kỳ "tăng giá" mới

Dựa trên những tín hiệu phục hồi mới của thị trường cùng với kỳ vọng tích cực từ 3 bộ Luật liên quan đến bất động sản, nhiều dự báo được đưa ra rằng giá bất động sản thời gian tới sẽ tăng, tuy nhiên sẽ phát triển một cách minh bạch và bền vững.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Minh Phong - Nguyên Phó Vụ trưởng - Phó Ban tuyên truyền lý luận, TS Kinh tế - BTV Cao cấp, Thư ký Hội đồng khoa học - nghiệp vụ Báo Nhân dân, khi 3 bộ Luật chính thức có hiệu lực sẽ tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, giải quyết các khó khăn, vướng mặc của thị trường, góp phần đẩy nhanh các thỏa thuận giữa doanh nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới trong luật cùng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn. Đặc biệt, có thể giá bất động sản sẽ tăng lên vì các quy định tính giá đất theo giá thị trường. 

Một điểm đáng chú ý khác là quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không cho phân lô bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tức tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Như vậy, với quy định mới này, đất nền sẽ là phân khúc chịu tác động trực tiếp. Từ đó giá đất nền cũng được dự báo là sẽ tăng cao. 

Ở góc nhìn của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, khi các bộ Luật liên quan đến đất đai có hiệu lực, ở tất cả thị trường đều sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ. Đặc biệt, với quy định chặt chẽ hơn về việc tách thửa, phân lô bán nền thì điều này sẽ tác động đến nguồn cung, từ đó giá đất nền cũng sẽ tăng trưởng nhiều hơn.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc phòng nghiên cứu Savills TP.HCM cũng đánh giá: "Các chính sách sẽ tác động tích cực đến thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Nhưng mà bù lại, những dự án đã được cấp phép trước vẫn có thể mở bán được mà còn tăng giá rất là tốt. Bởi vì nhu cầu của người dân hay các nhà đầu tư, họ vẫn muốn đầu tư vào đất nền vì chi phí đầu tư rẻ và có yếu tố thanh khoản tốt.

Còn theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận, giá bất động sản cũng đang tăng cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, việc tăng giá có xuất phát từ cán cân cung - cầu thực nhưng cũng có tình trạng đánh vào tâm lý đám đông để thổi giá, gây nóng sốt cục bộ.

Do vậy, ông Chung khuyến nghị người mua nhà cần tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Không lao theo cơn "sốt" phong trào và cân nhắc bài toán tài chính trước khi đưa ra quyết định.