Sếp CBRE dự báo thị trường bất động sản 2025: "Một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện"

Ông Nguyễn Học Hoà, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Tp.HCM (HUBA) cho hay, thời gian gần đây, thị trường bất động sản Tp.HCM đón nhận nhiều thông tin tích cực. Từ khi 3 luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở mới chính thức có hiệu lực... thị trường đang dần thấy những kết quả từ sự chỉ đạo quyết liệt của chính quyền Thành phố. Hàng tuần, các tổ công tác vẫn thường xuyên làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp trên địa bàn để tìm phương án gỡ khó pháp lý cho các dự án.

Báo cáo mới nhất từ lãnh đạo UBND Tp.HCM cho thấy, hiện đã có 34/64 dự án bất động sản đã được tháo gỡ, giải quyết khó khăn, vướng mắc. Thị trường bất động sản Tp.HCM đang dần phục hồi, từ mức âm năm 2023 đã tăng trưởng dương những tháng đầu năm 2024.

Theo số liệu thống kê, tổng thu ngân sách trên địa bàn Tp.HCM 9 tháng qua ước đạt 371.307 tỷ đồng, trong đó thu liên quan đến lĩnh vực đất đai khoảng 5.900 tỷ đồng, dự kiến vượt 2% kế hoạch.

Theo ông Hoà, với những diễn biến dần tích cực, năm 2024 được xem là năm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng cho giai đoạn tiếp theo từ 2025. Thị trường bất động sản năm 2025 được nhận định sẽ bước sang một thập kỷ 10 năm tiếp theo phát triển đầy hứa hẹn.

Chia sẻ tại tọa đàm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2024 thị trường bất động sản chứng kiến sự chuyển mình. Dù sự chuyển mình này chưa rõ nét nhưng cho thấy đà phục hồi tích cực trong vòng 3 năm qua.

Nếu năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung thì bước sang năm 2024 thị trường chứng kiến sự tăng trưởng về giá và nhích nhẹ về nguồn cung ở cả hai thị trường là Hà Nội và Tp.HCM. Dự báo trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận khoảng 30.000 căn hộ. Dù cần một thời gian nữa thị trường mới trở về mức cao điểm như giai đoạn trước nhưng tín hiệu phục hồi đã tích cực thể hiện niềm tin về một chu kì tăng trưởng mới sắp xuất hiện.

Theo bà Dung, 10 năm trước, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng. Đến năm 2013-2014, thị trường dần phục hồi và nguồn cung tăng trưởng trở lại. Từ 20.000 căn hộ được chào bán trong năm 2013 đã tăng lên 30.000 – 40.000 căn trong các năm tiếp theo và đỉnh điểm là tăng lên 80.000 căn vào năm 2018 ở cả Hà Nội và Tp.HCM. Trong giai đoạn đó, mỗi năm thị trường hai TP lớn đón trung bình 40.000 căn hộ mới ra thị trường và hấp thụ khá tốt.

Các chỉ số kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất cho vay mua nhà thấp, tác động tích cực của các Luật, Hiệp định… đã hỗ trợ tốt cho sự tăng trưởng của thị trường. Đặc biệt, Luật đất đai năm 2014 ra đời thay thế Luật 2003 là cú hích lớn cho thị trường trong giai đoạn này.

Bà Dung cho hay, diễn tiến của thị trường giai đoạn 2011-2012 khá tương đồng với thời điểm BĐS khủng hoảng trong 2 năm qua. Vì thế, hiện tại chu kì này có dấu hiệu lặp lại. Giai đoạn 2022-2023 thị trường bất động sản gặp thách thức nguồn cung và nguồn cầu giống hệt năm 2012 – 2013. Ngoài tác động tiêu cực của Covid-19 thì thị trường bị cản trở bởi yếu tố chậm cấp phép, bất cập chồng chéo về các Luật. Theo đó, năm 2024 khi các Luật mới ra có hiệu lực, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự chuyển mình. Sự phục hồi nguồn cung và sức cầu đã thấy rõ kì vọng cho một chu kì mới xuất hiện.

Dẫu vậy, theo chuyên gia CBRE, thị trường có một số điểm khác biệt giữa hai thời kì. 10 năm trước, khi thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc thì phân khúc căn hộ chủ yếu được đầu tư phát triển ở Tp.HCM. Đến nay, thị trường dẫn dắt bởi nguồn cung tại Hà Nội. 80-90% nguồn cung thị trường trong năm 2024 đến từ thị trường Hà Nội. Điều này cho thấy, những thách thức liên quan đến cấp phép, nút thắt pháp lý vẫn tồn đọng tại thị trường Tp.HCM. Trong khi tại Hà Nội câu chuyện này được giải quyết tốt.

Nhìn vào chặng đường phát triển của thị trường bất động sản trong vòng 10 năm tới, bà Dung khẳng định: “Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Thị trường sẽ có nhiều dự án được cấp phép, nguồn cung mở rộng hơn. Đồng thời, dòng vốn từ người mua đổ vào thị trường bất động sản phía Nam năm 2025 chủ yếu đến từ phía Bắc”.

Lý giải cho việc giá bất động sản sẽ khó giảm, bà Dung khẳng định, hiện tại không có lý do hay yếu tố nào khiến bất động sản có thể giảm giá bán. Câu chuyện làm sao để có được bất động sản vừa túi tiền ra thị trường và thỏa mãn khả năng chi trả của số đông, vừa là câu hỏi khó, vừa là bài toán thách thức không nhỏ của thị trường.

Khi nhìn vào nguồn cung hiện nay có đến 80% sản phẩm nằm ở phân khúc cao cấp, hạng sang thì bài toán nhà vừa túi tiền tại Tp.HCM càng trở nên khó khăn. Có chăng, bài toán này chỉ được giải quyết khi tăng cường giãn dân về các khu lân cận. Để giãn dân thì bài toán đầu tư hạ tầng kết nối phải đi trước một bước. Theo bà Dung, nếu chưa giãn dân thì mức giá bất động sản còn tiếp tục tăng.

“Thực tế thị trường đã minh chứng, tại Tp.HCM có khu vực giá căn hộ lên đến 100-200 triệu đồng/m2 nhưng có một số nơi như Bình Chánh, Bình Tân giá chỉ 40-50 triệu đồng/m2. Nếu di dân ra xa thì mức giá bất động sản sẽ hạ nhiệt, đáp ứng được nhu cầu chi trả của số đông”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.