Shark Hưng: "Chúng tôi đã chuẩn bị cho khả năng chịu đựng khủng hoảng lên tới 100 tháng!"

Shark Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn CenGroup đã có nhiều chia sẻ thú vị về thị trường BĐS giữa mùa dịch Covid-19, cũng như tình hình vận hành của CenGroup và các startup mà Tập đoàn này đang đầu tư.

Theo ông, trong đợt dịch Covid-19 này, thời điểm nào nên mua BĐS để ở và thời điểm nào nên mua BĐS để đầu tư?

Shark Hưng: Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ sẽ luôn làm những việc không giống với số đông. Họ sẽ sợ khi người khác lao vào, và dũng cảm khi người khác thoái lui. Vấn đề chính không phải thời điểm mà là lựa chọn loại BĐS nào có tiềm năng và tiềm lực của chủ đầu tư. Câu chuyện về thời điểm đầu tư sẽ không bao giờ có mẫu số chung.

Đối với người tiêu dùng, đây là lúc rất nên cân nhắc mua nhà. Các chủ đầu tư đang có nhiều ưu đãi tốt. Trước kia, khi thị trường BĐS tốt, chúng ta đàm phán để có được chiết khấu vài phần trăm đã khó, bây giờ được chiết khấu tới vài chục phần trăm thì tại sao lại không mua?

Nếu quyết định mua nhà trong thời gian này thì theo ông, các cá nhân sẽ phải lưu ý điều gì?

Shark Hưng: Yếu tố đáng quan tâm nhất là giá cả. Do các chủ đầu tư đang có nhiều ưu đãi, nên người tiêu dùng nên xem xét kỹ.

Ngoài ra, cá nhân nên đầu tư BĐS có giá trị sử dụng ngay và không có rủi ro pháp lý. Vì thời điểm này, nếu đầu tư những BĐS chưa có giá trị sử dụng ngay, thời gian đến lúc đưa vào sử dụng còn xa,.. thì có khả năng làm chôn vùi nguồn tiền.

Tất nhiên, điều này đúng với cá nhân ít vốn, còn những nhà đầu tư lớn thì họ thường chấp nhận rủi ro, vì rủi ro và lợi nhuận luôn song hành. Rủi ro càng cao, lợi nhuận càng lớn, không rủi ro đồng nghĩa không lợi nhuận.

Nếu tình hình ngành BĐS vẫn còn nhiều lạc quan như vậy, vì sao doanh nghiệp BĐS nên "ngủ đông"?

Shark Hưng: Quan điểm ngủ đông không phải do tôi đưa ra. Đó là ý kiến của Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Việt Nam, anh Đặng Hồng Anh; và tôi rất tán đồng ở khía cạnh, trong lúc toàn nền kinh tế đang khó khăn chung, nếu một doanh nghiệp nào đó cảm thấy đi làm mà không có doanh số, không tạo ra giá trị và việc làm thì nên "ngủ đông" để cắt giảm bớt chi phí.

Đối với doanh nghiệp ông đang tham gia quản lý, đầu tư, tinh trạng hiện nay như thế nào?

Shark Hưng: CenGroup và các công ty thành viên hiện chưa lâm vào tình trạng này. Tôi có thể tự tin nói rằng, chúng tôi là đơn vị có giao dịch tốt nhất, và gần như là sàn giao dịch duy nhất ở Việt Nam vẫn đang hoạt động tốt. Dù nhân viên phải làm việc ở nhà thì Tập đoàn vẫn có các giải pháp thích ứng. Chúng tôi cũng chưa phải cắt giảm nhân sự nào vì dịch bệnh.

Làm thế nào, CenGroup làm được điều đó?

Shark Hưng: Chúng tôi đã sẵn sàng cho tình huống xấu nhất có thể xảy ra, thậm chí đã chuẩn bị cho khả năng chịu đựng khủng hoảng lên tới 100 tháng. Điều này có được nhờ tích lũy 20 năm, và kinh nghiệm 3 lần vượt qua khủng hoảng.

Tất cả trụ sở hiện nay của Tập đoàn đều là tài sản sở hữu chứ không phải đi thuê địa điểm. Nợ ngân hàng không quá lớn, đặc biệt là đối với CenLand.

Quan trọng nhất, chúng tôi vẫn có doanh số để đảm bảo sống sót giữa mùa dịch. Đối với nhiều chủ đầu tư, họ cũng luôn chờ đợi lý do chính đáng để giảm giá và đây là một dịp thích hợp để họ tung ra các ưu đãi. Hơn nữa, thị trường càng khó khăn, giao dịch ít thì hoa hồng càng cao. Tất nhiên muốn có được điều đó không dễ, quan trọng nhất là cần có uy tín và năng lực thực sự.

Đó là đối với CenGroup, Tập đoàn đã có thâm niên nhiều năm. Còn đối với các startup mà ông đầu tư thì sao?

Shark Hưng: Một số startup chuyên về hàng tiêu dùng cũng đã có sự chuyển hướng thông minh. Ví dụ ShoeX, đã chuyển hướng từ sản xuất giày sang làm khẩu trang từ bã café, có tác dụng khử khuẩn, khử mùi và có thể giặt sạch, thay màng khử khuẩn để tái sử dụng.

Đối với startup BĐS và du lịch, LuxStay đang gặp khó khăn nhất và cần ngủ đông, do kinh doanh chính về dịch vụ lưu trú, đưa đón. Tuy nhiên, may mắn đây lại là một startup cứng cáp, đã có doanh thu và kêu gọi được nguồn vốn tương đối lớn. Số dư tiền mặt của LuxStay khá ổn định, nên khả năng cao sẽ sống sót qua mùa dịch.

Một số startup khác như Astra – MXH về du lịch hay Revex thì không bị ảnh hưởng nhiều.

Khi xảy ra rủi ro như hiện nay, ông nghĩ gì về những quyết định đầu tư trước đó?

Shark Hưng: Các startup liên quan đến du lịch, nhà ở, dịch vụ ăn uống, sản xuất đồ uống, bia… đang bị ảnh hưởng nhiều. Nhưng đó là những việc không thể dự báo được.

Tuy vậy, ở góc độ là một nhà đầu tư, tôi cho rằng, mọi thứ đều có thể xảy ra. Yếu tố bất khả kháng và không lường trước là điều luôn có trong tâm thế nhà đầu tư. Và tôi chỉ hối tiếc vì những gì mình chưa làm hơn là những gì mình đã làm.

Bởi vì, cứ cho là tôi không đầu tư các dự án đó thì cũng có thể đã đầu tư vào chỗ khác, mà rủi ro vì dịch bệnh như hiện nay thì luôn là điều không thể biết trước.

Nhiều người cũng đã nhìn thấy những tác động tiêu cực, do dịch Covid-19 gây ra trên mọi lĩnh vực kinh tế, nhưng ở góc nhìn của ông, trong lĩnh vực BĐS, cơ hội sẽ thuộc về ai?

Shark Hưng: Thời điểm này, BĐS nhà ở đang là lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng nhất, mặc dù, theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, giao dịch trong quý I/2020 đã giảm sâu so với cùng kỳ. Chẳng hạn, ở Hà Nội quý I/2019 có 5.100 giao dịch thì quý I năm nay chỉ còn khoảng 200 đơn vị.

Tuy nhiên, sự suy giảm này không chỉ vì yếu tố dịch bệnh mà chủ yếu do thị trường BĐS nhà ở đã giảm đà từ cuối năm 2019. Dưới tác động của các thông tư, Nghị định mới thì nguồn cung trên thị trường BĐS nhà ở đang giảm mạnh. Tại Hà Nội, quý I năm nay chỉ còn khoảng 1.000 căn mới, trong khi cùng kỳ năm 2019 có tới hơn 4.000.

Các báo cáo đang cho thấy thị trường BĐS, ngay cả lĩnh vực nhà ở, cũng tụt dốc nghiêm trọng. Tuy nhiên, đây chỉ là báo cáo dự trên con số mua bán chính thức mà Hiệp hội Môi giới BĐS thống kê được. Nó chưa phản ánh đầy đủ bức tranh thị trường BĐS, khi mà chúng ta còn có nhiều sản phẩm thứ cấp, mua đi bán lại, được giao dịch dưới nhiều hình thức.

Nếu xét ở góc độ khai thác vận hành, chỉ số hiệu quả khai thác vận hành của lĩnh vực BĐS quý I/2020 sụt giảm mạnh. Những BĐS thương mại, shop-house, khách sạn, nhà hàng, du lịch nghỉ dưỡng,… có tỷ lệ khai thác giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 10% hiệu suất.

BĐS công nghiệp chưa sụt giảm lớn do các hợp đồng cũ có thời gian thuê lâu dài. Tuy nhiên, việc phát sinh các hợp đồng thuê mới trong thời gian này ít xuất hiện.

Vì vậy, xét một cách tổng thể thì BĐS thương mại, du lịch văn phòng bị ảnh hưởng nhiều nhất, tiếp theo là BĐS công nghiệp và cuối cùng mới là lĩnh vực BĐS nhà ở.

Về câu hỏi, cơ hội trong ngành BĐS sẽ thuộc về ai thì tôi nghĩ, thiệt hại của người này sẽ là cơ hội của người khác. Ngay lúc này, đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chi trả cho những chủ sở hữu đang có nhu cầu thanh khoản BĐS, để giải quyết những nhu cầu hoặc khó khăn trước mắt.

Xét trên toàn cầu, việc thay tên đổi chủ các BĐS giá trị lớn sẽ diễn ra như một xu thế tất yếu, và Việt Nam cũng không nằm ngoại lệ. Các nhà đầu tư sẽ đầu tư trực tiếp (mua thẳng tài sản BĐS) hoặc gián tiếp (thông qua thị trường chứng khoán hoặc các công cụ khác).

Nói như vậy có nghĩa là, giữa mùa dịch, các BĐS có giá trị lớn sẽ hấp dẫn hơn so với BĐS giá trị thấp?

Shark Hưng: Loại hình BĐS hấp dẫn nhất lúc này là nhà ở, vì đây là nhu cầu thiết yếu của người dân (ăn, mặc, ở, đi lại). Càng lúc bị dịch bệnh như hiện nay, nhu cầu ở nhà tốt càng lớn. Trước kia, vì mải mê công việc ở cơ quan và các cuộc giao lưu ngoài xã hội, nhiều người dành rất ít thời gian ở nhà. Nhưng khi mọi người đều nhận thấy, "ở nhà là yêu nước" thì vấn đề có một ngôi nhà chất lượng, lại rất được quan tâm.

Vì vậy, nhà ở thu nhập thấp, bình dân sẽ chững lại, trong khi các BĐS cao cấp lại có xu hướng được săn lùng. Những người có tiền, sẽ quan tâm đến việc cải thiện chỗ ở tốt hơn, cũng như muốn tích trữ tài sản giá trị vì lo ngại khủng hoảng.

Ví dụ như lúc này, dự án mà chúng tôi bán chạy nhất là The Manor Central Park (Hà Đông, Hà Nội) với giá bán mỗi căn lên tới hàng chục tỷ. Các BĐS giá trị lớn như nhà biệt thự, biệt thự liền kề trên phố cũng đang được săn lùng nhiều.

Nhưng rất nhiều người lo lắng, nếu đầu tư quá nhiều tiền vào các tài sản lớn, thì khi xảy ra khủng hoảng, sẽ rất khó thanh khoản các tài sản này thành tiền mặt để giải quyết vấn đề cấp bách?

Shark Hưng: Điều này chỉ đúng với những người có ít nguồn tiền mặt. Chẳng hạn, nếu bạn có 1.000 tỷ thì có thể đầu tư 900 tỷ, nhưng nếu bạn chỉ có 1 tỷ, thì có lẽ chưa nên đầu tư gì cả.

Từ sự chuyển biến nhu cầu như vậy, ông có dự đoán gì về kịch bản lĩnh vực BĐS trong năm 2020?

Shark Hưng: Kịch bản ngành BĐS vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào việc bao giờ chúng ta sẽ kiểm soát được dịch bệnh. Nhưng trong lúc này, có thể nhìn nhận rõ một số xu hướng: Quá trình thay tên đổi chủ các BĐS sẽ diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là BĐS thương mại, công nghiệp, dịch vụ; đối với BĐS nhà ở thì thị trường nhà ở bình dân sẽ chững lại trong khi BĐS nhà ở chất lượng cao tăng lên.

Những lúc như thế này, BĐS và vàng sẽ luôn là 2 loại tài sản được săn lùng nhiều nhất. Lý do như Ray Dalio - nhà đầu tư huyền thoại đang điều hành quỹ phòng hộ lớn nhất thế giới cho rằng: "Tiền mặt là vô giá trị so với các lựa chọn thay thế khác, đặc biệt là là các tài sản giữ giá hoặc thậm chí tăng giá trong thời kì tăng phát".

Trong lúc này, hầu hết các nước đều tung ra các gói cứu trợ hàng tỷ USD thì tiền mặt sẽ càng sớm trở nên mất giá. Cho nên không nên tích trữ nhiều tiền mặt mà nên dành tiền đầu tư vào tài sản mới là thông minh. Vàng và BĐS là 2 loại tài sản thực. BĐS tuy xuống giá nhưng đây đồng thời cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư bởi thị trường sẽ bùng lên khi khủng hoảng qua đi.

Tuy nhiên, vấn đề lớn lúc này là nguồn hàng vẫn khá khan hiếm. Ví dụ, cả Hà Nội, chỉ riêng 2 dự án của Vingroup đang mở bán đã chiếm trên 50% nguồn cung, ngoài ra một số dự án khác cũng bán chạy nhưng số lượng nhỏ hơn như The Manor Central Park hay Eurowindows River Park (do CenLand phân phối).

Có nghĩa là cung sẽ không đủ đáp ứng cầu? Điều này có phần trái ngược với lo lắng của nhiều người, rằng khi thu nhập của người dân giảm do dịch bệnh, nhu cầu mua nhà ở và đầu tư sẽ giảm xuống?

Shark Hưng: Việc mua nhà thường không phụ thuộc vào mức lương hàng tháng mà là sự tích lũy nhiều năm, từ các nguồn đầu tư và thu nhập khác. Cho nên, trong lúc này, người nào mua vẫn mua, còn người nào không mua, thì dù vẫn có việc làm, họ cũng sẽ không mua.

Những người dễ bị tổn thương vì dịch bệnh thường là lao động có thu nhập thấp hoặc trung bình. Họ là khách hàng của nhà ở giá rẻ, bình dân… Tuy nhiên, tầng lớp này lại không phải là đối tượng chi phối mạnh mẽ thị trường BĐS. Bởi vì, thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối bởi chưa tới 1% dân số.

Việt Nam có khoảng 100 triệu dân nhưng tính tất cả các loại giao dịch BĐS chỉ khoảng 300.000 giao dịch/năm, chiếm 0,3% và khoảng 1 triệu người (khoảng 1% dân số) có nhu cầu giao dịch, tức là nghĩ đến chuyện mua BĐS và có tiền thực hiện việc đó. 99 triệu dân còn lại thường không nghĩ đến việc giao dịch BĐS bởi họ coi BĐS là sản phẩm tiêu dùng chứ không phải đầu tư.

Trong thực tế ở Việt Nam hiện nay, vốn hóa của thị trường BĐS rất thấp, chiếm chưa tới 10%. Nói một cách khác 90-95%, các BĐS nhà ở ở Việt Nam chỉ dùng để ở. Cho nên việc lên hay xuống giá ở thời điểm nhất định không ảnh hưởng nhiều đến quyết định của người dân.

Nhưng đối với giới đầu tư, lực lượng chi phối thị trường, thì họ vẫn luôn tìm tòi, săn lùng cơ hội tốt ngay trong lúc khó khăn. Tất nhiên, nếu đầu tư BĐS thương mại, du lịch… để khai thác lúc này sẽ gặp khó khăn, nhưng đây lại là cơ hội tốt để đầu tư, chờ lãi vốn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!