Shark Hưng: “Rất nhiều doanh nghiệp đi mua gom đất nông nghiệp…nhưng khi làm việc thì được thông báo giá đã tăng hơn 3 - 4 lần”

Tại một tọa đàm về pháp lý và thị trường bất động sản trong chu kỳ mới, ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng), Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ: “Những người làm kinh doanh bất động sản như chúng tôi đang nhìn thấy một điều là trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tình hình giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi động. Rất nhiều doanh nghiệp đi thâu tóm, mua gom đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa.

Với luật mới, chính sách đã ghi rõ doanh nghiệp được phép mua đất trồng lúa. Trong khi đó, trước đây đất chỉ được giao cho người dân tại địa phương, thậm chí người từ tỉnh khác đến còn không được mua".

Theo Shark Hưng, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong hơn 3 năm qua. Điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành, song cũng tùy vào phân khúc. Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá khá ổn định.

Cụ thể, trong luật mới, chính sách đã ghi rõ doanh nghiệp được phép mua đất trồng lúa. Trong khi đó, trước đây đất chỉ được giao cho người dân tại địa phương, thậm chí người từ tỉnh khác đến còn không được mua.

“Ví dụ như vừa rồi, tôi có làm việc với 1 nhà đầu tư Nhật Bản. Họ muốn tìm mua diện tích đất nông nghiệp rất lớn với diện tích lớn từ 1.000 ha trở lên với yêu cầu phải là đất có độ cao từ 700 m trở lên so với mực nước biển để trồng những loại cây ăn trái như xoài, chuối xuất sang Nhật. Nhưng khi làm việc thì được thông báo giá đất nông nghiệp tăng tới hơn 3 - 4 lần", Shark Hưng nói.

Cũng tại tọa đàm, Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Trưởng Ban Pháp Lý CLB Bất Động Sản TP HCM cho biết, nếu một pháp nhân đứng ra mua đất nông nghiệp và họ có nhu cầu sử dụng phần đất nông nghiệp đó để sản xuất, làm ăn theo giấy phép kinh doanh thì là điều bình thường.

Trái lại, nếu pháp nhân mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại là vấn đề cần bàn luận. Bởi, doanh nghiệp cần phải làm thủ tục đăng ký và xin UBND tỉnh cấp phép, đồng ý cho mua quỹ đất đó, tiếp đến là nộp hồ sơ sang Sở Tài nguyên và Môi trường để có quỹ đất làm dự án.

"Trước đây, nhiều đơn vị phát triển dự án thấy thủ tục mua lằng nhằng nên thường nhờ người/công ty khác đứng tên để mua, sau đó sẽ bán lại hoặc làm bồi thường để họ tạo lập quỹ đất. Tuy nhiên, theo tôi thấy thì cách này khá rủi ro", ông Tùng nói.

Hiện nay, theo Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực đã có quy định mới về vấn đề chuyển nhượng đất nông nghiệp. Cụ thể, Điều 45 không còn quy định hạn chế việc chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Tức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.

Tuy nhiên, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác…) thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa.